迷茫的地産商：誰會從富豪榜上消失？

　　又到了一年一度的年報季，開發商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面，公佈去年的業績，同時公佈今年的發展目標。從已經發佈的年報中，我們發現房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業仍在盈利，但增速已明顯放緩。對他們來説，如何尋找新的增長點，變得尤為迫切而重要。而對於那些虧損的房企來説，如何活下去，則事關生死存亡。

　　“到目前為止，沒有聽説誰做養老地産是成功的，但都在試，唯恐錯過了機會。”景瑞控股(01862，HK)聯席主席兼總裁閆浩告訴《每日經濟新聞》記者，包括他在內大部分房企高管的困惑是，未來十年，房地産究竟走向何處？

　　在此前舉行的景瑞地産業績發佈會上，閆浩透露，今年可能會和You+公寓合作，在上海寶山開發一個青年公寓項目，這一消息令在場媒體感到驚訝。景瑞在上海地産圈的口碑，向來以穩健、務實、低調著稱，今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢於創新的公司合作，殊為罕見。

　　不僅僅是景瑞在嘗試新領域。總部同樣在上海，發展風格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團(00884，HK)在之前的業績發佈會上也透露，今年會在房地産開發主業以外，探索大資管的商業模式，為企業和個人代管商業地産開發項目。在此之前，旭輝並沒有大面積管理零售商業地産資産的經驗。

　　看好市場卻調低目標

　　在召開業績發佈會時，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會發展新的業務領域，只不過在對新業務的投入上，各家都表現得極為謹慎，既不貿然涉水過深，導致企業面臨翻船的危險；又不能完全對新領域視而不見，錯過轉型的絕佳機會。

　　儘管房地産市場有回升的趨勢，但各家房企在談到今年業績目標時都極為謹慎，不願意像往年那樣給出極高的增長目標。

　　以九龍倉集團(00004，HK)為例，2015年其在內地的銷售目標是220億元。雖然目標較去年業績持平，但九龍倉董事局副主席吳天海表示，今年要實現目標不容易。

　　去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地産，對2015年定的目標是全年合同銷售250億元，較2014年增長約18%。

　　景瑞地産今年提出的目標是在去年的基礎上增長接近10%，與去年增速持平。

　　遠洋地産(03377，HK)董事局主席李明在2014年度業績發佈會上透露，公司2015年銷售目標是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地産(00106，HK)甚至對今年的銷售業績沒有明確的目標。

　　寶龍地産(01238，HK)是僅有的幾家預計今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標是130億元，較去年增長22.1%。

　　令人詫異的是，這些房企對今年目標的謹慎，並不是因為對未來市場的悲觀，相反，不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩説，今年全國兩會對房地産市場的政策有一個清晰的定調，從中可以看出，中央政府對房地産行業是支援的。

　　旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認為，2015年市場將呈現一個緩慢回升的態勢，2015年下半年比上半年要好過，2015年上半年比2014年下半年好過。

　　儘管如此，開發商今年提出的增長目標卻依然謹慎，多數房企的增長目標都沒有超過20%。

　　對此，一位業內人士這樣解釋：很多開發商覺得，今年的成交量有可能回升，但價格卻很難上漲。這意味著銷售業績的增加，得靠賣出更多的房子才能實現。

　　但對開發商來説，要賣掉更多的房子，並不是件容易的事。不僅是因為房企面臨的市場競爭日趨白熱化，更是因為土地價格沒有絲毫鬆動，開發商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

　　中小房企處境艱難

　　“今年很多企業會退出這個行業，不僅是一些小企業，小企業倒不著急，如果只有一個項目完全不用著急。我認為一些中等規模的企業，甚至一些區域型大企業，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者説還能保住勝利果實，如果現在不退，未來也許連勝利果實都保不住。”

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個房地産行業的發展趨勢。據他統計，2014年前10強房企所佔的市場份額已經達到16.92%，20強達到22.78%，50強達到31.14%，100強達到37.75%。

　　丁祖昱預計，從2015年開始接下來的3年，這一數字還會繼續上升，差不多上升到前10強達到25%左右，20強達到30%左右，50強達到40%左右，100強達到50%左右。

　　如此看來，未來房地産中小企業的處境將變得愈發艱難。“今天銷售額50億~80億的企業壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號，開發貸拿不到，發債又發不了。便宜的資金拿不到，導致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時他們要面臨抉擇，是繼續咬住牙拼，還是退出這個行業。即使維持現狀也很難。”丁祖昱説。

　　這是丁祖昱判斷中小房企將大規模退出的依據。而對銷售規模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯的銷售業績，但回款卻很糟糕，因為銀行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰。

　　另一方面，企業的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術熟練、專業能力強的建築工人月薪已經達到6000~8000元。“今年的競爭仍然非常激烈，房企和競爭對手之間是你死我活的關係。”丁祖昱説，很多大公司的住宅業務中有非常高比例的項目是不賺錢的，真正賺錢的已經不多，這導致今年開發商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養閒人”，因此不少房企傳出了裁員的風聲。

　　轉型或退出都不容易

　　一方面是競爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉型還是徹底退出房地産行業，成了很多房企面臨的艱難選擇。

　　然而，退出或轉型並不容易。A股上市公司華麗家族(600503，SH)早在2010年就在另尋主業，並先後投資B型肝炎疫苗研發、金礦等諸多業務，但截至目前，這些業務還沒有獲得像房地産主業一樣的收益。去年公司定向增發，也是以房地産項目開發投資的名義才成功募集了一部分資金。

　　即使在房地産行業內轉型的企業，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發展戰略，在住宅産品線之外，還開發城市綜合體和旅遊地産。但這一轉型也沒有獲得成功，最後因為資金惡化被綠地集團收購，成為後者的附屬公司。以物業銷售為主的SOHO中國，在轉型租賃持有之後，同樣經歷著規模增長放慢、業績下降的陣痛。

　　丁祖昱説，房地産行業再困難，壓力再大都是相對的，是相對3年前、5年前的房地産行業，但和其他行業相比，房地産行業還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉型。

　　而一些轉型成功的企業，則讓行業看到了在房地産以外的領域掘金的機會，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始，綠地堅持走超高層戰略，隨後海外投資房地産，去年又進軍地鐵業務，發展大消費、金融等新業務。産業協同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優勢。

　　在這一背景下，在小範圍內試錯，成為很多開發商的共同選擇。閆浩説，對大多數開發商來説，那些拿出來“試錯”的項目都只佔到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

　　而這些創新嘗試成為整個房地産行業“第二次爆發”的核心原動力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業4.0發展情況，計劃把考察結果引用到國內的房地産業務。

　　“中國房地産工業化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經實現了4.0。中國房地産工業化還有很大的發展機會。”閆浩説。

　　旭輝今年也打算實施100%精裝房計劃，全面發展房地産産品的成品化。而在去年，中南建設(000961，SZ)就已經在低調開展建築機器人的研發和産品化。

　　困境中的房地産被倒逼出新活力，也許這才是行業第二次爆發的關鍵。未來富豪榜上的那些面孔，也將因為房地産行業的新一輪洗牌而發生變化，部分企業家成為榜單的新常客，部分則註定退出公眾視線。　　◎每經記者 楊羚強 發自上海