房企馬太效應：業績“貧富分化”加劇

　　日前，恒大地産(03333，HK)發佈2014年業績預告，預計全年凈利潤同比增長25%~35%，按照公司去年實現126.1億元凈利潤計算，這意味著恒大的凈利潤上限將達到170.24億元。

　　在行業增速放緩與利潤持續下滑的雙重壓力下，房企業績分化加劇，“貧富分化”進一步加大。其中，大型房企儘管利潤增速出現放緩跡象，但市場佔有率不斷提高；小型房企利潤下滑明顯，且成為虧損的重災區，這顯示出在市場調整週期，強者恒強的馬太效應。

　　多位房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地産行業集中度不斷提升，未來3年內TOP50房企有望佔據40%的市場份額，大量中小型房企將在市場上消失，只有部分具備獨特産品路線，或者在二三線城市具備深耕能力的區域型房企存在發展空間。

　　上市房企利潤率普降

　　《每日經濟新聞》記者注意到，在千億房企陣營裏，已經發佈年報的三家企業，儘管各家凈利潤均突破百億元，但盈利增幅無一不現下滑勢頭。

　　其中，保利地産(600048，SH)實現凈利潤122億元，13.52%的同比增幅創下上市以來的新低；碧桂園(02007，HK)凈利潤為102.3億元，但毛利率從2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地産儘管盈利增速高於前兩者，但公告顯示，公司部分盈利受益於去年投資股市所獲得的已變現收益和未變現收益。

　　相對於這些龍頭企業，中小型房企的日子就更不好過。中原地産研究中心的統計數據顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地産企業中，已有73家發佈了年報或者業績預告，其中有14家房企業績首次報虧，另外有21家房企業績預減。

　　平安證券房地産分析師王琳向記者表示，2014年上市房企利潤率呈現普跌勢頭，一方面是由於去年以來，房價下行而地價未降，去年下半年起部分房企迫於市場壓力掀起現房降價促銷潮；另一方面，央行降息後融資成本未見顯著下降，海外融資成本卻在提高，大大擠壓了房企的利潤空間。

　　“以往，做十個項目十個都賺錢，如今也許只有五個賺錢、三個保本、兩個虧本”，新城控股高級副總裁歐陽捷説，大公司碰到供求逆轉的城市、項目還可以斬倉割肉，調換籌碼，中小型房企由於佈局集中，一旦區域市場發生變化，受到的衝擊顯然更大。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶警告，鋻於房地産銷售與結算有一定時間差，2014年年報更多是反映2013年前後的業績狀況，考慮到2014年有逾八成房企銷售增幅下滑，加上以價換量導致利潤下降，預計今年業績將更加慘澹。

　　兩類小房企有突圍機會

　　歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，無論是大房企還是中小型房企都在為去庫存而搶客戶，至少在未來3年內，房地産市場仍會處於去庫存的狀態，行業毛利率難有顯著回升。未來隨著中小型房企大量退出市場，大房企逐步掌控市場，行業集中度將達到一個相對高點時，企業毛利率才有望見底回升。

　　在歐陽捷看來，儘管超大型房企市場格局已定，但由於目前我國城鎮化率僅50%多，考慮到我國有幾千個城市，國內房地産市場很難出現壟斷，這意味著TOP50房企仍然有很大的發展空間。

　　廣州一家上市房企副總經理向記者表示，如果把TOP50房企進一步分類，TOP20為全國化佈局房企，後30家為區域型房企。對後者而言，由於在大多數城市區域板塊佈局並不均衡，有不少供求關係不錯的板塊大房企還沒佈局，或者佈局的深度不夠，區域型房企進入這樣的市場深耕，只要把産品口碑做好，深度挖掘客戶需求，照樣可以獲得不錯的發展機會。

　　在他看來，真正危險的是那些目前銷售額仍不足100億元的小型企業，由於銀行貸款向百強房企加速傾斜，土地成本的不斷提高加大了他們的拿地難度，這類企業生存空間越來越小。“對於小房企而言，未來只有兩類企業還擁有生存空間”，歐陽捷説，一類是産品具備差異性，比如朗詩的綠色地産，由於大房企往往走的是大眾化路線，這種“小而美”的企業往往能在特定的細分市場獲得機會；另一類則是一些縣級城市的地方性房企，由於主流房企要開拓這種市場面臨很高的管理成本，他們大多不願意進入這種城市，這也給了這些地方性房企生存空間。◎每經記者 區家彥 發自廣州