房地産告別“雙位數”增長 供求失衡需“喘口氣”

　　上海市北外灘地區各類建築密集。新華社資料圖片

　　國家統計局20日發佈“2014年全國房地産開發和銷售情況”。多項重要指標顯示，在2014年，中國房地産增長動能減弱。

　　由於全國商品房庫存依然高企、供求失衡局面仍未破解，業內人士認為，未來房地産行業短期內仍將處於“底部徘徊期”，2015年下半年開始，樓市或可能開啟復蘇通道。

　　2014年樓市銷售面積及成交金額雙雙負增長

　　數據顯示，2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，在樓市成交“史上最高”的2013年，該數字為增長17.3%。在與老百姓生活最為密切的住宅市場上，商品住宅銷售面積下降高達9.1%。

　　商品房銷售額76292億元，同比下降6.3%，而2013年為增長26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。

　　分析人士認為，這些指標均顯示，在2014年，中國房地産增長動能減弱。

　　易居中國執行總裁丁祖昱分析稱，2014年全國樓市成交整體呈現先抑後揚態勢。“前三季度各地去庫存化都特別難，同比均是下滑的。四季度開始，樓市成交開始反彈。”

　　在成交量方面，各地樓市分化持續加劇。國家統計局高級經濟師劉建偉指出，從成交量看，去年12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水準。

　　而據克而瑞研究中心數據，三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%，供求關係失衡態勢明顯。

　　國家統計局數據同時顯示，各地商品房庫存依然高企。2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，環比增加2374萬平方米，同比增加12874萬平方米。

　　據克而瑞研究中心數據，從全國房地産供求及庫存的數據來看，整體消化週期仍然較長，許多全國重點城市的消化週期超過一年半，其中消化週期最長的瀋陽為27個月，去庫存化壓力極大。

　　房地産開發告別“兩位數”高增長 地方政府推地“維穩”

　　數據顯示，2014年，全國房地産開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點之多，扣除價格因素，中國房地産投資增速實際已經告別多年的“兩位數”增長時代。房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%，其中，住宅新開工面積下降14.4%。

　　“房地産投資增速還在繼續下滑，其主要原因是新開工面積下降之後，房地産投資在短期之內也會受到較大影響。由於要保持房地産投資增速和新開工面積不會過度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱説。

　　然而，由於土地資源“硬約束”逐漸加劇，全國土地市場出現量跌價穩態勢。數據顯示，2014年，房地産開發企業土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%；土地成交價款10020億元，增長1.0%。

　　上海易居房地産研究院近日發佈的《2014年典型城市土地成交報告年終版》顯示，2014年全國典型城市土地成交均價3493元／平方米，與2013年相比上升13.2%，創五年新高。

　　需求旺盛的北上廣更是迎來“地王”井噴式成交：2014年末，廣州刷新總價地王，上海單價地王更是兩度被刷新。2015年1月7日，北京南四環一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王。

　　2015年樓市：一線穩定、二線分化，三四線繼續下滑

　　展望2015年，業內人士普遍認為，由於目前商品房庫存量巨大，未來房地産行業將會進入底部徘徊週期。2015年下半年開始，樓市才有可能真正回暖。

　　中國房地産業協會副會長任志強表示，目前進入房地産行業的資金量在減少，2014年進入房地産行業的資金增速比2008年還低。他預計，“2015年房地産投資增速仍將繼續放緩，可能比2014年更低。2015年9月份以後，樓市才會出現回升態勢。”

　　瑞銀中國房地産行業研究主管李智穎亦認為，2015年上半年，大部分房地産商將仍追求銷售量的增長，從下半年開始，開發商可能會“勇敢地”提升銷售價格。

　　2015年房價是否回升？業內普遍認為，2015年樓市將呈現“穩中有分”的狀態。

　　丁祖昱預計，“2015年房價整體比2014年要穩一些，但市場分化仍將十分嚴重。總結來説，就是‘一線穩定、二線分化’。一線城市的土地爭奪得非常激烈，還會陸續出現溢價率較高的土地。從銷售價格來説，一線樓市房價指數已觸底。而發展較好的二線城市，如合肥、武漢、鄭州，樓市成交將繼續攀升；但如大連、寧波等城市，壓力還比較大。對於供求已經失衡的三、四線城市來説，房價仍處於下行通道。” (新華)

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　　産能過剩 房企將淡出大開發模式

　　據新華社北京1月20日電 “房地産行業現階段有近6億平方米的待售庫存，已面臨産能過剩。巨大的社會總庫存量給房企帶來的壓力比想像中更為猛烈。”全國工商聯房地産商會名譽會長聶梅生在19日舉行的“中國房地産投融資創新論壇”上對眾房企做出上述預警。

　　對此，萬科北京區域首席執行官毛大慶也認為，消化巨大的社會總庫存，是中國房地産發展面臨的最大障礙。在庫存、資金等壓力下，2015年房企將淡出大開發模式，降價回籠資金、消庫存將更加突出。

　　毛大慶表示，一方面，中國人的房子的戶均套數已經1.03套，這意味著從總體來看，房屋總數已經足夠。另一方面，從國土部數據來看，現階段地方已批但還未賣給開發商的土地指標，與開發商仍未開工的土地合計，已足夠數年正常庫存。

　　除面臨巨大的社會總庫存外，毛大慶指出，中國房地産還面臨著人口紅利拐點，城鎮化降速等問題。

　　毛大慶表示，人口紅利，作為支撐房地産的剛需，第一次購買的購買力，中國20歲至29歲婚齡人口數量快速下降，15歲至64歲的勞動生産力人口數量也在下滑，這就意味著已出現人口紅利拐點。

　　“此前支撐房地産市場飛速發展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，但現階段我們面臨的是，1964年到1970年生人改善性需求的提前釋放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，購買力進一步削弱。”毛大慶説，下一個可能的高峰只能等到1985年至1991年出生的人群達到財富高峰時再釋放，但這樣的需求遠遠小于第一輪生育高峰對樓市的拉動。