遏制樓市“瘋牛”香港未來十年興建48萬套住宅

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　面對屢創新高的房價，香港特區政府決定增加市場供應。

　　1月14日，香港特區政府行政長官梁振英發佈的最新一期施政報告顯示，未來十年特區政府將興建48萬個公私營住宅 （包括商品住房與保障房），通過加大和加快土地供應以解決香港的住房問題。預計在未來五年，商品房年均供應量將較前五年增加30%。梁振英錶示，本屆特區政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡的問題。

　　多位業內人士對 《每日經濟新聞》記者表示，過去十年，土地供應並不是造成香港房價瘋漲的唯一原因。隨著土地供應增加以及美聯儲退出QE（量化寬鬆政策），過去數年支撐香港樓市上漲的兩大基本因素均出現逆轉，市場調整的概率正在增加。

　　新房供應量大增

　　上述施政報告顯示，為了達到未來十年內興建48萬個公私營住宅的目標，香港特區政府已在全港尋找到約150宗用地，並加速進行更改土地用途及增加容積率的工作。

　　梁振英指出，2014~2015財政年度，香港住宅土地供應量預計可用於建設超2萬套住宅，將創下自2010年特區政府引入私人房屋土地供應目標以來的新高。他預計，2015年~2019年還將有約7.7萬套公屋落成，其中約2.3萬套將於2015~2016財政年度完工。

　　過去十多年，香港新增土地供應不足一直受到外界質疑。《每日經濟新聞》記者了解到，1999年~2012年，香港特區政府實行勾地制度，即單位或個人對具體宗地有使用意向的，可提出申請，並承諾願支付的價格，該制度意在防止土地流拍和賤賣。但在此期間，開發商拿地並不積極，導致土地供應連年下跌。統計數據顯示，在勾地制度推行的14年間，特區政府僅出讓58幅土地，2003年“非典”期間及2008年金融風暴後，更曾兩次停止出讓。

　　對於香港過去的土地政策，恒隆地産董事長陳啟宗曾直言：“十幾年來香港沒有怎麼推地，如果説前6年在亞洲金融風暴的影響下為恢復市場信心是可以理解的，但是後來幾年就不可理解了，政府不增加土地供應等於市場沒有新房供應。”

　　上述施政報告的統計數據顯示，在過去5年，私人住宅平均每年的供應量約11400套，預計在未來五年內，私人住宅平均每年供應量將增至14600套，增長約30%。如果加上年均15400套公屋陸續入市，預計未來五年的住宅供應量將較以往出現大幅增長。

　　房價調整概率增加

　　長期以來的供求關係失衡，導致香港樓市出現“越調越漲”狀況。儘管香港特區政府出臺“雙辣招”試圖平抑房價，但效果並不明顯。

　　最新公佈的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數于2014年末收報于132.69點，這意味著香港二手房價同比漲幅達到12%，再創歷史新高。如果把時間跨度進一步拉長，中原城市領先指數從2003年末的30點大幅上漲至2014年末的132點，開啟了一波大牛市。

　　“過去數年新增供應嚴重偏低，是導致香港房價大幅上漲的重要原因。”中原地産創始人施永青在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，香港每年新建住宅供應量要達到2萬套以上，才能對平抑房價産生明顯作用。雖然特區政府難以在短期內提高到該水準，但增加供應的意向十分清晰。自2014年起，香港地産開發商在拿地方面均顯得相對保守，很大程度上是他們預計未來供求關係會發生改變。

　　美聯物業首席市場分析師劉嘉輝也認為，目前市場尚未感受到供應提升所帶來的影響，但隨著美國退出量化寬鬆政策，一旦加息預期落實，二手業主放盤意欲將增加，加上新房供應量明顯提加，房價調整概率增加，因此2015年不應對樓市過度樂觀。