北京年末樓市：邊促銷拼業績 邊醞釀來年漲價

　　網易財經12月25日訊 年末將至，今年以來變化莫測的樓市仍然膠著。北京許多樓盤項目在年底一邊加急促銷、收割今年最後一茬業績；一邊放出消息，稱準備收緊折扣，甚至醞釀明年漲價。不過，有業內人士對網易財經指出，漲價説很可能是開發商刻意營造的恐慌氣氛，意在促其儘快成交，目前市場行情和庫存壓力並不能支撐明年房價上漲。

　　多項目稱來年將取消折扣或漲價

　　北京的陳先生有購買一套改善型住宅的打算。12月初，他接到一名銷售員的電話，對方稱，位於東北六環溫榆河區域的旭輝禦錦項目，一批疊拼別墅正在年底大促。一套260平方米的房子不僅能贈送約100平方米庭院、陽臺面積，立即認購還有“15萬抵100萬”的優惠。

　　聽説優惠這樣大，陳先生本來很感興趣，不過由於連續離京出差，他錯過了開發商的折扣期。昨日，旭輝禦錦項目銷售員告訴他，“15萬抵100萬”的優惠已取消，改成了“15萬抵30萬”。

　　就在陳先生感到懊悔之時，銷售員又表示，兩次折扣由於起價不同，實際上差異並不沒有看起來那麼高。不過銷售員還是提醒陳先生，看好就要抓緊下手，因為等翻過年就沒有這些折扣了。

　　網易財經了解到，除了旭輝禦錦，目前北京許多樓盤項目都在以聖誕、新年等節日以及年底開發商衝刺業績等理由促銷，以價換量收割今年最後一茬業績。來自亞豪機構的數據，進入12月以來，北京樓市新入市商品住宅已連續三周超過兩千套。

　　亞豪機構副總經理高姍分析表示，今年上市房企整體全年銷售業績完成並不理想，眾多房企在樓市庫存高企、全年銷售目標壓頂等多重壓力下，推盤搶收意願較為強烈。

　　從折扣力度看，目前普遍有95折～98折，同時有電商活動。在剛需項目集中房山長陽，五和萬科長陽天地項目的新年特價房有98折優惠，如付全款可以再讓兩個點；相鄰的中鐵建國際花園項目有最低95折、兩萬抵五萬的優惠；位於通州臺湖的泰禾一號街區目前有98折、兩萬抵四的優惠。

　　不過，與上述旭輝禦錦項目十分相似，這些項目銷售人員均表示，要買房要抓緊，折扣會越來越小，而新年之後就會調價。

　　中鐵建國際花園的銷售人員表示，國際花園的售價從今年4月起就沒有變過，但所有折扣到年底就截止了，明年期房轉現房會提價1500元/平方米左右。位於昌平沙河的保利羅蘭香谷的銷售人員表示，“現在央行降息，房地産市場波動很大，建議您年前買房，我們下個月要調價了。”

　　業內質疑漲價説 稱無市場基礎

　　對於上述開發商銷售人員的漲價説法，包括此前有媒體曝出開發商提價10%的內部文件時，在業內有一些質疑的聲音。

　　CRIC房價北京測評中心首席分析師牟增彬對網易財經表示，當前“漲價説”很有可能是開發商的銷售手段，利用消費者買漲不買跌的心態促其儘快入市，未來是否真的漲價還不一定，就算與個別項目確實上調了價格，也不具有代表性。

　　在牟增彬看來，漲價説不成立的首先是目前的市場情況並不樂觀，降息利好對樓市基本面緩解不大，不能支撐明年漲價。其次開發商的庫存壓力依然大，以價換量仍然是未來主題。他表示，北京房價上漲的最大可能因素來自一批頂級豪宅的入市，包括萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院和融創農展館項目等，入市後可能會拉動周圍區域價格。

　　來自中原地産市場研究部統計數據，截止12月23日，北京新建商品房住宅合計簽約61724套，其中有14109套為自住型商品房等有保障性質，剔除後，北京年內純商品房只成交4.7萬套，若以今年全年5萬套預計，創下2007年有記錄以來的歷史最低。

　　同時，今年北京住宅項目銷售前十名的門檻僅為20億，前十名的銷售總額僅為264.3億，銷售超過30億的項目只有一個。而在去年，前十門檻為27.42億，前十名銷售總額為349億，有19個項目銷售超過20億元，5個銷售額超過30億元。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，目前各類政策利好已經開始轉變市場預期，很多購房者害怕再次踏空而可能選擇積極入市。不過，他仍然認為北京的新建住宅預計走出低迷的時間將比較長。

　　“一方面，2014年成交量過低，大部分開發商在2013年高價拿地，現在面臨巨大的上市壓力，這導致庫存量明顯上漲。另一方面，降息對房價的推漲作用可能沒有想像的那麼高，主要還要看後續是否會有繼續的信貸額度寬鬆。”（網易財經 李芊）

　　2014年北京新房預計網簽5萬套創歷史最低（下表數據含保障房、自住房）

　　年度 數量/套 面積/萬㎡ 成交均價/元 成交額/億元

　　2007年 130778 1689.28 11409 1927.3

　　2008年 64932 765.24 12714 972.9

　　2009年 147129 1755.1 14337 2516.3

　　2010年 82362 986.63 20373 2010.1

　　2011年 54916 660.92 21424 1416.0

　　2012年 89949 1070.7 20862 2233.7

　　2013年 82497 984.72 23510 2315.1

　　2014年 61724 690.05 25389 1751.9

　　中原地産數據