湖北棚改新政：過半住戶不同意就要“拆遷聽證”

　　日前，湖北省政府出臺“關於進一步加快推進棚戶區改造工作的通知”，要求各地優先安排棚戶區改造安置住房用地，鼓勵吸引社會資本參與。房屋徵收時應尊重居民意願，“先安置、後改造”，不同意徵收戶達到半數以上，必須召開聽證會。通知還對棚戶區改造範圍的界定、安置房建設週期等作了具體的規定。

　　據11月20日在宜昌市召開的湖北省棚戶區改造工作現場會通報，截至今年10月底，全省已開工改造各類棚戶區住房35.185萬套，佔全年計劃任務的94.7%，而在2013年至2017年間，湖北計劃完成改造棚戶區80萬戶以上。

　　通知中，湖北省界定棚戶區改造範圍包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、林業棚戶區和國有墾區危舊房改造等方面，禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等實施的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造範圍，禁止將城市規劃區外因工程建設徵收搬遷項目納入棚戶區改造範圍。

　　此外，湖北省政府要求全省各地優先改造城市建成區內集中連片、規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的棚戶區。在此基礎上，逐步向城市建成區外的規劃區延伸，並堅持整治與改造相結合，維護城市傳統風貌特色，保護好歷史優秀建築和歷史文化街區。

　　通知提出，全省各地要進一步核實待改造棚戶區的底數，包括戶數、面積、類型等情況，編制完善2015-2017年棚戶區改造規劃和年度實施計劃。對棚戶區改造項目實行統一規劃，連片改造；單棟、小規模的地塊，可併入相鄰項目一併改造。

　　湖北省政府還要求，在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的建設用地範圍內，科學合理確定安置住房選點佈局，並做好與城市基礎設施建設規劃的銜接。

　　記者了解到，目前湖北一些市、州已經出臺了棚戶區改造規劃或方案，宜昌已經出臺了《宜昌市城區棚戶區改造實施方案》，規劃在2013年至2017年間，實施棚戶區改造81300戶，其中到2017年完成改造總量不低於60975戶。黃石市編制了《黃石市城市和國有工礦棚戶區（城中村、舊城）改造規劃》，統籌各類棚戶區164片，佔地面積約200萬平米，涉及居民3萬戶。

　　棚改須與城市基建規劃銜接

　　按照此次發出的通知，湖北各地要將棚戶區改造安置住房用地納入當地土地利用計劃，優先安排，棚戶區改造安置住房中符合條件的公共租賃住房建設項目，可通過劃撥方式供地，並依法縮短有關審批時限。

　　在融資方面，通知要求各地加大棚戶區改造的資金投入，有條件的可以對棚戶區改造項目給予財政貸款貼息，各地承擔棚戶區改造項目的企業可發行企業債券和中期票據專項用於改造項目，還可以吸引社保資金、保險資金等社會資本參與棚戶區改造。

　　對棚戶區改造項目，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，對新建安置小區，水、電、氣等項目，可以適當減免征收入網、管網增容等經營性收費。

　　記者了解到，目前宜昌市除依法免征行政事業性收費和政府性基金外，對涉及的經營服務性收費按最低標準減半徵收，對棚戶區改造安置房項目建設用地免征城鎮土地使用稅。對棚戶區改造安置房項目土地增值稅、企業所得稅不實行預徵，項目建成後再行清算匯繳。

　　在吸引社會資本參與方面，宜昌市鼓勵各類市場主體投資棚戶區改造，土地一級開發整理完成並經出讓實現收入後，返還投資人的投資。其中，對投資人取得棚戶區改造項目土地使用權的，返還其實際投資額及財務費用；投資人沒有取得棚戶區改造項目土地使用權的，在返還實際投資額和財務費用的基礎上，給予其投資回報。財務費用按照同期銀行貸款利率核算，投資回報按照同期銀行貸款利率的1.3倍確定。在土地出讓中無人舉牌時，投資人須按土地起拍價摘牌。

　　棚改安置房用地要優先安排

　　過半徵收戶不同意就須聽證

　　為了解除棚戶區局面後顧之憂，此次通知中明確提出，棚戶區房屋徵收時應尊重居民意願，堅持“先安置、後改造”的原則，不同意徵收戶達到半數以上，必須召開聽證會，並根據情況修改徵收方案。

　　對徵收房屋面積過小的，要明確最低面積補償標準。對經濟困難，無力購買安置住房的棚戶區居民，可以通過提供公共租賃住房、共有産權住房等方式滿足其基本居住需求。

　　此外，棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區居民自願選擇，對選擇貨幣補償安置的被徵遷戶，可以按貨幣補償標準給予一定比例的獎勵。

　　今年7月，武漢市青山區在應對老工業棚戶區尚未改造的居民居住問題時，安排了一部分不能居住、無法修繕的棚戶區房屋居民租房過渡，並安排282萬元專項資金對存在較大安全隱患的房屋進行治漏排危，同時啟動還建房建設，並爭取在2年內完工。

　　黃石市則在統籌棚戶區改造安置房建設中，形成了“規劃安置點—建設安置房—實施搬遷—集中還遷”模式。此外，黃石市還規定在被徵收房屋的價值評估方面，按照被徵收房屋相鄰或相近區域內新建商品房市場公開銷售價格，結合使用功能、土地利用狀況等因素綜合評定被徵收房屋價值。

　　配套設施須與安置房同步交付

　　住房徵收了，安置房遲遲不能交付；好不容易交付入住了，發現周邊配套設施都沒有。這是保障性住房中容易出現的問題。此次通知則對棚戶區改造安置房的建設交付時間、安置房配套設施等方面，均進行了明確規定。

　　一般情況下，當年開工的18層以下單體住宅，建設週期滿2年應竣工交付使用；當年開工的多層單體住宅，建設週期滿1年應竣工交付使用；當年開工的19層以上單體住宅，建設週期滿3年應竣工交付使用。

　　通知還要求，在加快單體工程建設進度的同時，加快完善配套設施建設，做到與主體工程同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。

　　全省各地對10萬平方米及以上的棚戶區改造項目在土地出讓、規劃許可中要明確綠色建築指標要求，推進綠色建築標準實施，並按規範標準建設小區綠化、文體娛樂、社區管理等服務設施，確保小區內道路、交通、水電、通訊管網等同步建設到位。

　　棚戶區

　　指城市、工礦、林區、墾區等建成區範圍內，建設使用年限久、每人平均建築面積小、基礎設施配套不齊全、房屋品質差、治安和消防隱患大、環境衛生臟亂差的區域。根據中國社會科學院數據資訊中心賈晶的介紹，棚戶區包括帝國主義勢力侵華時期搭建的勞工房、原國有企業的職工宿舍及特定歷史和政策背景下居住人自行搭建的臨時住房。

　　連結

　　任務

　　到2017年要改造棚戶區80萬戶以上

　　省級統貸融資需求780億元

　　成績

　　截至今年10月底，已開工改造各類棚戶區住房35.185萬套，佔全年計劃任務的94.7%