房地産從業者急切抄底樓市 齊呼當前房價到底了

　　“我們最近在市場上遇到不少這樣的客戶，一個是業內同行，另外一些是二手房經紀公司的店長、經理在抓緊買房。這似乎是一個信號：房價到底了。”在近日的“城市戰略轉型之京西‘加速度’論壇”上，華潤置地北京區品牌總監王簡如此表示。

　　身處一線的從業人員，最能感知市場的冷暖變化。中國證券報記者近日多方調研發現，近期房地産企業的推盤頻率明顯加快，不少項目大打“雙十一”等概念，以優惠價格吸引客戶。而從客戶構成來看，不少從業者捷足先登，紛紛出手購房，成為近期市場成交的一個亮點。

　　多數業內人士分析指出，在監管層提出“穩定住房消費”的説法後，未來繼續出臺利好政策的預期較為強烈。其中，減免稅費成為最有可能被祭出的手段。未來房地産市場可能走出此前的低谷；但市場反彈力度究竟如何，仍要視信貸釋放程度而定。

　　從業人員急於“抄底”

　　“國慶節後公司安排了一場培訓，培訓師説，10月以後北京市場肯定會熱起來，讓大家加把勁衝業績。”京城某知名房産仲介劉家窯店員工向記者表示，公司要求，經紀人需努力向客戶灌輸這種思路：10月後房價肯定會漲。但與此同時，這套説辭也讓很多一線經紀人躍躍欲試。

　　9月30日，兩部委聯合發文，提出首套房“認房不認貸”的新標準，並重申購買首套房的最低利率優惠額度；10月中旬，三部委又發文降低公積金貸款門檻。這些明顯利好的政策，使得市場預期發生逆轉，從業人員最先受到這種預期影響。

　　上述經紀人表示，早在今年10月初，他的一些同事就出手買房了，此後陸續有同事買房。有的經紀人利用手中的房源資訊，購買同區域的二手房，也有人購買新房。他介紹，在該公司的其他門店，同樣有店長或經紀人購房的情況出現，有同事甚至通過“假離婚”購買第二套房。

　　之所以如此著急出手，除了該公司內部培訓傳遞出的資訊外，還因為他們感覺到，一些業主的報價明顯上漲。“‘十一’長假過後，個別房源的最高漲幅超過了20%。”該人士表示。

　　無獨有偶，類似的情況在新房市場也已出現。北京大興區某普通商品房項目近期推出一批房源，剛推出伊始，一些性價比相對較高的戶型就被內部員工和銷售人員認購。銷售人員向中國證券報記者表示：“臨近年底，公司要衝業績，所以這批房子的開盤價並不高，一些同事覺得挺合適就出手購買。”他還表示，附近一些二手房門店的經紀人和店長也來看過房子，而且有成交記錄。

　　受各項利好政策的刺激，近期北京房地産市場出現明顯回暖。其中，經紀人、銷售人員等房地産從業者頻繁出手購房，成為市場成交的一個鮮明特徵。有分析人士指出，這也説明整個業界對樓市看漲的情緒濃郁，從業人員普遍判斷，房價已到底部。

　　一位資深從業者表示，歷史上，從業人員集中出手購房的現象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出現過。從市場走勢上看，這恰恰是市場由冷轉熱的關鍵時點。“儘管房價將在多大程度上回升尚難判斷，但至少目前看不到利空的因素。”他説。

　　房企繼續加力推盤

　　在市場出現回暖跡象下，開發商繼續大力促銷出貨。11月3日，方興地産宣佈啟動“首屆雙11光碟節”：在11月11日當天，推出全國24小時售房活動，並給予一定程度的價格優惠。活動涉及在全國11座城市的22個項目，共計4400套房源。據悉，方興地産之所以如此大規模推出優惠，除借助市場回暖之勢加快行銷之外，還有衝擊年度銷售任務的考量。

　　在此之前，搜房網也宣佈打造“首屆房産雙十一購房季”，將覆蓋全國近百個城市，包含20多萬套房源。目前，北京、上海、廣州等19個城市已啟動“首屆房産雙十一購房季”的線上預訂，參與房企逾50家。

　　這是“雙十一”這一電子商務概念首次運用到房地産行銷中。分析人士指出，一方面，年末往往是傳統的房地産銷售淡季，房地産企業對行銷的空前重視，體現出其急於出貨的心態。另一方面，今年前三季度市場冷淡，房企銷售業績普遍不佳，資金狀況也受到影響。

　　來自國家統計局的數據顯示，今年前三季度，全國商品房銷售額49227億元，同比下降8.9%。同期，房地産開發企業到位資金89869億元，同比增長2.3%。而去年同期的漲幅為28.7%。

　　京城某房地産企業行銷負責人向中國證券報記者表示，從時機上看，壓抑了大半年的需求正在逐漸釋放，今年最後兩個月將是房地産企業加快銷售、衝擊年度業績的最好機會。

　　“如果成交量一直往上走，過一段時間房價就會抬高，反過來再抑制需求，到時候如果沒有其他政策利好，房子就不那麼好賣了。”上述開發商表示，為了衝擊銷售量，開發商多傾向於“平價出貨”。他表示，大部分同行都認為，當前市場已見底。

　　在供需雙方均做出“底部”判斷的情況下，市場預期可能出現明顯變化。融創中國北京區行銷總經理樓艷青表示，從融創在售的楓丹壹號、西長安壹號等項目來看，客戶的來訪和排號數量明顯增多，成交週期也明顯縮短。碧桂園相關負責人也介紹，其上月推出的首個環北京項目九龍灣市場反應好于預期。

　　政策仍存鬆綁空間

　　中國指數研究院公佈的數據顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度“鬆綁”政策的刺激下，10月主要城市成交普遍回升，42個主要城市的商品房成交總量環比增長12.6%。北京市住建委的數據也顯示，10月北京二手房網簽8923套，雖有長假因素影響，但仍然接近9月水準。

　　儘管房地産市場瀰漫著樂觀情緒，但這次回暖究竟能持續多久，目前尚難下定論。中原地産首席分析師張大偉表示，目前的房貸新政只是明確了新的首套房認定標準，從各銀行的細則來看，並無明顯的利率優惠。

　　他認為，利率設定屬於市場行為，在資金成本普遍高企、銀行吸儲相對困難的背景下，期待金融機構給予購房者實質性的利率優惠恐是奢望。因此，若信貸不能真正釋放，市場的反彈力度將十分有限。

　　中國證券報記者從多個資訊源獲悉，當前監管層正在密切監測市場表現，評估當前政策的效果，不排除未來進一步鬆綁樓市調控的可能。其中，二手房交易營業稅的免征年限可能下調；二手房交易個人所得稅政策也有可能進一步鬆綁。

　　張大偉指出，若市場交易沒有明顯好轉，不排除政策進一步放鬆的可能。其中，未來的救市手段是以稅費鬆綁為核心。

　　值得注意的是，由於當前樓市整體庫存高企，因此即便上述政策猜想成真，市場反彈力度仍可能難以達到預期。剛剛卸任華遠地産董事長的任志強表示，整體市場尚有5億7千萬平方米的大庫存，約需要9至10個月的時間來消化，因此除個別熱點城市外，整體市場的回升速度較為緩慢。

　　來自統計局的數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續29個月呈現上漲。且與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，接近翻倍。

　　針對年末“暖冬”行情的説法，多數業內人士指出，其實質在於政策利好和房企“走量”的疊加影響，但指望市場重現爆髮式增長並不現實。在供需逆轉的大勢下，市場恐難以快速從底部走出。