“新一線”城市商業地産創新之成都玩法

　　在經歷了多輪樓市調控之後，商業地産成為不少房企業務轉型的避風港。一時間，各大城市的商業綜合體遍地開花。其中，以成都為代表的“1.5線”或“新一線”城市，很快成為商業地産主戰場。

　　然而，隨著各路資本紛紛搶灘，商業地産供應端激增，需求端疲軟的格局日漸凸顯。為此，成都房企不得不各出奇招，尋求突圍之道。如藍光地産祭出了“零首付、零月供”的銷售模式，也有寫字樓積極申報美國LEED綠色認證，此外，還有企業開始嘗試REITs（房地産信託投資基金）。

　　成都商業地産“圍城”革新成破局關鍵

　　“外面的人想進來，裏面的人想出去。”前不久，全球知名地産顧問機構萊坊國際（KnightFrank）引用名著《圍城》裏的這句極富哲理性的名言來揭示當前中國商業地産困局。

　　經歷了上一輪嚴厲調控之後，商業地産成為房企轉型的避風港。按照仲量聯行報告劃分，包括成都、重慶、天津等9個“1.5線”城市已成為商業地産主戰場。如今，這些城市無一例外又被選入更受市場追捧的“新一線”城市。

　　資本掠食之後，供需天平逆轉，商業地産待突圍。以成都為例，除了天府廣場、鹽市口等傳統商圈之外，城南金融城、天府大道沿線成為商業地産重點區域，但供應量大、需求疲軟卻成為一個典型特徵。

　　那麼，成都房企何以突圍？年初以來，各大房企逆市思變，地産“黑馬”頻現，尤其是行銷模式出現了“新玩法”，比如藍光地産首創了“零首付、零月供”商業銷售模式。此外，成都優質寫字樓開始積極申報美國LEED綠色認證，以重新定義寫字樓市場“新競爭力”。

　　商業地産供應端增長兇猛/

　　早在2012年初，仲量聯行發佈了《中國新興城市50強》，在入選“1.5線”的9個城市中，成都位居榜首。上述機構的理由是，成都現已擁有中國新興城市50強中最大的辦公樓市場、第二大的零售物業市場，並且正在吸引越來越多的國際投資者的關注。

　　2013年至今，《第一財經週刊》連續推出中國“新一線”城市排名，一直頗受市場追捧，而成都一直穩居“新一線”城市榜首。

　　此消息一齣，輿論為之震驚。近兩年來，隨著“産業興市”戰略推進、東部産業西遷以及城鎮人口聚集等，外來資本頻繁佈局成都，“井噴式”發展也成就了成都商業地産。

　　世邦魏理仕研報統計顯示，僅以成都寫字樓為例，2013年寫字樓供應量為152萬平方米，今年二季度末總存量達609.5萬平方米。

　　除了高存量之外，成都寫字樓增量尤為迅猛。按照世邦魏理仕華西區市場研究部預計，成都寫字樓2014年~2017年新增478萬平方米，其中天府新區新增245萬平方米。

　　與供應端的來勢兇猛相比，成都寫字樓的需求端似乎難以與之及時匹配。嘉聯地産副總經理劉忠撰文表示，“伴隨著商業地産的繁榮週期，商業地産項目開發量和市場供應的激增，供應過速，也成為了當前商業地産項目銷售困難的主要原因之一。

　　一個典型案例是，去年8月7日，位於成都東大街的睿東中心項目被聯合開發商遠洋地産和太古地産幾乎整體出售，套現資金逾21億元，涉及交易樓面面積約10.7萬平方米以及350個停車位，佔整座辦公樓總樓面面積約89%。市場人士認為，這是遠洋地産為了緩解短期資金壓力而採取的措施。

　　另一個例子是星匯廣場 （原名成都國際商城）。這家位於成都鹽市口成熟商圈的大型綜合體項目，其開發所需資金量龐大，投資商由最初的福建資本，易主為四川資本。為了推進後續開發，項目公司中強實業除了向平安銀行融資22億元之外，今年4月底開始分批擬向信託機構累計募資達39億元。

　　熟悉中強實業的成都商業地産某資深人士向《每日經濟新聞》記者透露，“國際商城的老闆一心想把這個項目快點賣出去，並不想長期持有。”

　　租金收益和資産價值存在“鴻溝”/

　　“在租賃需求回升的帶動下，租金跌勢放緩。”世邦魏理仕華西區市場研究部相關人士透露，成都優質寫字樓今年二季度平均租金環比下降0.6%至每月每平方米87.6元，連續第六個季度下跌。

　　世邦魏理仕研報還顯示，在成都的商鋪市場，截至今年二季度末，優質商業總存量達到462萬平方米，同比增長37.4%，其中位於中心商業區約210萬平方米，新興區域達到251.9萬平方米。

　　“隨著零售商業租賃活動回緩、大眾品牌以及時尚餐飲維持積極擴張，市場整體空置率環比下降1.9個百分點至7.6%。”前述機構市場研究部相關人士告訴《每日經濟新聞》記者。

　　按照前述機構的統計情況，成都市場二季度平均首層租金保持平穩，報每天每平方米25.8元。

　　劉忠認為，成都商業地産供應量的過速增長，直接影響了衡量商業地産“剛性需求”的租金水準，與租金水準同步下降的，還有中小投資者最為關心的投資回報率，商業地産投資價值的滑落，是週期性“入冬”的初因。

　　在RET睿意德成都總經理張建華看來，從一線城市到三線城市，商業銷售的價格和租金的比值越來越懸殊，有的項目每平方米均價已經賣到8萬元，但是租金卻不到每平方米60元，如果按靜態租金計算，40年的靜態租金相當於目前一平方米的售價。在國外，商鋪只租不售，有利於運營，在國內卻無法實現。

　　成都天匯豐資産總經理祁宏志告訴《每日經濟新聞》記者，“一般情況下，如果商業能夠賣掉，房企一般都會全部賣掉。房企普遍不願意持有商業，想賺快錢。”

　　當前成都市場，除了中海國際中心等個別大型商業辦公項目之外，目前整體持有型商業項目並不多，加上當前像REITs（房地産信託投資基金）、商業信託等金融産品少之又少，多數只能以銷售型為主。

　　銷售承壓倒逼房企“亮劍”/

　　近日，《每日經濟新聞》記者在美國鐵獅門打造的成都“晶融匯”商業項目發現，其展臺前的一行字引人關注。

　　文字內容是晶融匯榮膺LEED金獎認證，這個認證系統來自美國綠色建築協會，被稱為是當前全球公認的主流建築評級體系。

　　世邦魏理仕的報告透露，目前，在成都註冊LEED認證的辦公樓數量已超過一線城市廣州的註冊量，申請LEED認證的寫字樓共有32座，包括平安財富中心、華潤大廈、中海國際中心等7個商業項目已獲得LEED認證，還有睿東中心、綠地中心等18個商業項目正在積極申請。

　　世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文向 《每日經濟新聞》記者表示，“目前，在成都寫字樓市場供求嚴峻的市場背景下，通過LEED認證業務，能夠提升寫字樓自身的競爭力，同時取得良好社會效益，也將最終節省運營成本和提升租金錶現。”

　　除了提升軟硬體實力之外，成都房企已經開始集中突圍行銷困局。

　　華潤置地作為中國藍籌地産股之一，本已積累了豐富的商業運營經驗和商家資源，繼三季度推出成都商業房交會熱賣15.8億元之後，如今又集中了成都7項大宗資産向高凈值客戶推介。

　　值得注意的是，成都本土最大的品牌房企藍光地産自發力街區商業以來，又在行業內首創“零首付，零月供”的銷售模式。

　　藍光地産成都公司行銷管理中心副總經理李洵在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，這一做法相當於藍光借助了金融杠桿，“零首付”並不少見，而關鍵在於零月供，承諾10年免除月供，10年經營權交給專業商業公司打理，有利於提升區域整體商業價值。

　　據了解，成都龍湖在郫縣的時代天街項目，總體量達180萬平米，號稱亞洲最大的複合型綜合體，因距主城區較遠，落地之初人氣問題曾令業內擔憂，但今年9月25日開業當天，人氣火爆。成都龍湖行銷部負責人透露，“開業3天迎客25萬，商業銷售680萬元。”

　　前述成都龍湖行銷部負責人解釋説，郫縣有富士康、華為等高科技企業，又有電子科大等高校資源，該公司借此將項目融入産業鏈的配套環節，探索“産商居一體化”模式，克服綜合體的人氣、招商等問題。

　　近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了解到，智匯青年創業孵化園作為時代天街的産業配套部分，規劃了約1萬平米的寫字樓，已引進近50家科技企業，還給予租金優惠等支援。前述成都龍湖行銷部負責人介紹説，按照保守估計，未來入駐企業及其關聯産業將解決上萬人就業，年銷售額上億。

　　此外，為了加速商業銷售，綠地集團今年則依靠自身強有力的大客戶資源，以“整售模式”加推旗下西南商業出貨。綠地西南相關負責人透露，一棟簽售下來可以直接套現幾億元。

　　每經記者 杜冉樂 發自成都