購房支招：剛需換三居先從“小”入手

　　■ 個案資料

　　李先生，30歲，外企中層，年薪稅後15萬元(其他，油費、交通費、通訊費、餐費報銷)。張女士，29歲，在一家大型私企工作，年薪稅後14萬元。兩人公積金每年3.5萬元。房租收入2000元/月。有一個兩歲半的寶寶。

　　目前家庭有兩套房，一套自住兩居無貸款，市值240萬元，一套出租，租金2000元，月供2900元，還剩38萬貸款。目前家庭存款42萬元(包括12萬公積金未取)。

　　家庭支出：寶寶2000元/月，生活費5000元/月，房貸2900元/月；其他支出，包括車輛保養、孝敬父母、出國遊、買電子産品等每年總計9萬元。

　　■ 財務狀況分析

　　李先生及太太目前是典型的三口之家，雖然目前收入尚可，沒有太多的負擔，但面對未來買房、買車、孩子留學教育等問題，還是有很大的壓力。

　　收入狀況：李先生15萬元/年，張女士14萬元/年，公積金3.5萬元/年，房屋租金收入2.4萬元/年，共計34.9萬元/年。

　　支出狀況：寶寶2.4萬元/年，生活費6萬元/年，房貸3.48萬元/年，其他支出9萬元，共計20.88萬元/年。

　　資産：房産2套，存款共計42萬(含未取公積金)。負債：38萬貸款。

　　李先生和太太目前在家庭收入穩定、寶寶尚小的情況下，可考慮進一步改善生活品質，但應注意在計劃購車購房的同時，要為自身做好合理的安全保障。在投資理財産品的選擇上，要根據不同産品的特點，採用短、中、長期産品結合的投資方式，完成既定的理財目標。

　　Q1

　　理財目標：

　　想在近期換一套三居跟父母同住，是換350萬以內的小三居，還是換450萬的大三居？出租的房子不打算賣。該怎麼操作？

　　先換350萬小三居減輕壓力

　　A：李先生和太太都比較年輕，目前的存款總額有42萬，另有38萬貸款，近期考慮把市值240萬的兩居換成350萬或者450萬的三居與父母同住，並且不打算出售目前在租房屋。因此，如換房將會産生新的貸款，按照置換房産大小的不同會有100萬-200萬元的新增貸款，如若按照貸款期限25年計算月還款金額，每月需增加1萬-2萬的還貸壓力。

　　由於目前李先生家不願意出售在租房産，在改善居住條件的同時為了不給家庭帶來太大壓力，建議先考慮換350萬小三居。李先生和太太較年輕，隨著事業的發展，未來的收入仍有很大提升的空間。在租房子隨著未來房地産市場的變化，在適當的時機可以考慮出售，出售的房款可以作為調換大三居的補充資金。

　　Q2

　　理財目標：

　　想再買一輛車，是全款10萬買輛小車，還是貸款買25萬的大車？(還沒搖到號)

　　少首付、0費率貸款買大車

　　A：李先生和太太考慮買輛小車，由於車輛屬於易耗品，購買完還要考慮日常的維護保養和使用費用，無形之中增加了家庭的日常消費支出，而且車輛購買金額的大小決定了費用支出的多少，如若考慮貸款購買價值25萬的車，一般車輛貸款期限最多三年，近三年又增加了其家庭的還貸壓力。

　　對於車輛的購買出於對必需品的使用，如果為了不增加太大的還款壓力，可以考慮買10萬的小車，如若出於對安全性的考慮購買25萬的車輛可以適當選擇少首付、0費率的貸款方式，這樣可以把更多的剩餘資金放在安全性較高的理財産品上，本金還可以享有一定的收益權。

　　Q3

　　理財目標：

　　打算寶寶高中畢業送出國留學，怎麼準備留學金？

　　年投2萬教育金險攢留學費

　　A：寶寶目前只有兩歲半，每個月的花費2000元，目前佔整個家庭花費比例並不高，隨著年齡的增長，參加各項興趣班，輔導班，費用會相應的有所增加。不過李先生和張女士的計劃是在高中畢業送孩子出國讀書，未來15年時間要做好費用方面的準備，如果是按照現階段的留學費用作參考的話，大學階段需要準備100萬，繼續讀研究生的話還需要準備30萬-50萬的費用。

　　在做留學準備的時候需要遵守三個原則：定向性、強制性、安全性。因此，建議購買期限較長，專門針對大學費用的教育金保險，這類産品強制性高，對應專項的目標可以採取10年或者15年的繳費期間，每年2萬左右。15年下來， 算上産品的分紅，基本可以解決大學費用的三分之一，加之相應的少兒重大疾病和意外傷害保險，可以在孩子大學之前提供一定的保障，此外這類産品中結合的保費豁免原則，可以給家長一定保護的同時保證孩子如期完成學業。

　　另外，可按月進行定額定投1000元，利用成本分攤的方式，降低市場投資的風險，同時適當抓住市場的投資機會獲取更高收益的可能性。

　　把存款的一部分購買長期國債或萬能型保險産品，這類産品安全性高，收益波動相對不大，強制性比較強。

　　Q4

　　理財目標：

　　夫妻兩人還有寶寶，目前最需要什麼保險？

　　壽險額度需參考家庭負債額

　　A：李先生和太太都比較年輕，目前的存款總額有42萬，但因換房、購車等需要將面臨100萬-200萬元的貸款還款壓力。李先生在外企任中層，工作相對穩定且有不少費用可以報銷，但是太太在私企工作，收入相對不夠穩定。而孩子目前年齡尚小，未來教育、醫療方面的花費將逐漸增加。

　　建議李先生給自己補充購買重大疾病和定期壽險，重大疾病保障的額度在30萬-50萬，定期壽險的額度在100萬-200萬，需要參考置換房産帶來的家庭資産負債額度。

　　張女士在私企工作，目前稅後收入佔家庭收入的45%，但是私企的補充商業保障上相對不夠完善，收入的上升空間較小，建議張女士購買商業重大疾病和意外傷害保險，附加補充醫療，額度各50萬即可。