樓市利好政策迭出 武漢迎來最佳購房季

　　限購解除、限貸放鬆、政策面利好等因素疊加，目前武漢中心城區不少樓盤日成交20多套，相當於早前一週的成交總量。但同時，成交價格並未出現上漲，多數項目仍以平價走量甚至降價促銷為主。

　　“房價還會不會跌，未來漲的可能性有多大？”不少市民仍處持幣觀望狀態。房價點評網武漢首席分析師吳洋認為，未來一年房産市場將迎來較好局面，武漢市場前三季度表現堅挺，未來將持續高走。今年四季度，武漢市新建商品住宅供求將逐漸趨於平衡，高企的庫存逐漸下降；到明年二季度，存貨去化週期將由目前的13個月下降至8-9個月，回歸合理，一般認為，合理的存貨去化週期在6-12個月；庫存下降至8個月後繼續下行，房價將出現上漲。

　　武漢房價收入比低

　　目前，武漢市房價收入比為9，在全國處於較低水準。

　　所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以武漢為例：一套普通兩居室新房100平米，按單價1萬元計算，平均100萬左右；若以工作五年的中産階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為5000元，則家庭月收入達到10000元，年收入為12萬元。這樣房價收入比則為8.3。

　　而據最新的統計數據顯示，在剔除可售型保障性住房後，2013年中國35個大中城市房價收入比均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領先，北京高達19.1位居榜首。也就是説，從長遠來看，武漢房價仍有一定的上升空間。

　　數據顯示，武漢均價8000-12000元/平米的産品成交佔比過四成，即將成為市場主力；受中高端項目影響，單價在9000-12000元/平米産品成交佔比呈逐年上升趨勢，推動價格上行。從總價方面看，90萬元以上的産品成交佔比33%，呈逐年擴大態勢，而70萬元以下産品逐年減少；受新增中高端項目價格帶動，成交總價持續走高。

　　人口紅利促需求增長

　　2014年，武漢74個城中村已拆遷房屋面積為3534萬平米，待拆遷面積約1334萬平米，拆遷帶來的置業需求量在2年內仍十分充足。

　　此外，年均25萬對結婚數量仍會持續，婚房需求穩定。同時，武漢人口紅利水準高，20-60歲核心勞動力佔比達69%，勞動力充足，未來房地産發展的支撐充足。

　　另外，限購前，外地人在漢購房比例在30%，限購後這一比例維持在10%左右，吳洋分析認為，這一部分壓制的需求釋放，有望帶來240-400萬方的新增成交量。

　　年末為最佳購房期

　　“四季度市場以去庫存為主，價格上漲可能性不大。”吳洋認為，四季度，武漢整體市場成交量預計在550萬方-600萬方，全年成交量預計1800萬方，四季度供應量將不低於550萬方，環比小幅下滑，全年供應量預估為2000萬方，供求比由1.4：1下降為1.1：1，供求趨於平衡。

　　今年以來，武漢新建商品住宅市場成交持續穩定，吳洋預計，四季度成交量將達600萬方，環比上漲38%，較去年同期漲四成；預計明年上半年成交量繼續上漲。

　　至四季度末，供需基本平衡。需求穩定上漲，供應量在一季度出現下滑，這一時期為庫存的消化期，價格維持穩定。當庫存出現供小于求時，價格開始上漲，因此，四季度末至明年一季度期間，為購房的最佳時機。

　　明年或持續小幅上揚

　　2014年上半年商品房新開工面積的減少將導致明年上半年市場新增供應的減少，2015年4、5月份，新增供應量萎縮，同時成交量持續穩定，存貨去化週期將由現在的13個月下降至8個月。吳洋分析認為，屆時可能會出現供小于求的局面，價格將有一輪上漲，環比漲幅預計為4%-5%，即明年二季度房價相較於今年9月份，有12%—15%的漲幅。

　　此外，受政策利好影響，2014年9月，武漢市中心城區中高端項目成交量上升明顯，拉動整體市場成交價格上浮，主城區新建商品住宅成交均價為8679元/平米，四季度，成交價格將保持穩定，同比增長約10%；預計2015年成交價格較今年持續小幅上漲，二季度末達至歷史高位，同比增幅13%左右。

　　數據顯示，武漢整體市場價格指數在今年7月和9月出現兩次跳漲，環比增幅分別為7%和5%；均來自於中心城區中高端項目成交推動作用，受益於新政，整體均價指數將持續走高。