公積金調整有松有緊 救市還是便民

　　異地購房公積金異地互認、取消多項收費、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時間，從中央到地方，公積金政策調整的消息接踵而至。但與此同時，很多城市的公積金其實已初現緊張，有的城市還收緊了相關政策。專家表示，在當前樓市狀況下，首先應滿足基本購房的公積金貸款需求，同時要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。

　　10月14日，住建部等三部門聯合發文，要求取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。同時，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務。此外，二套房可享受公積金貸款，首套貸款額度有望提高。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉表示，取消的收費項目産生的費用數額並不大，但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本，這給市場傳遞了一種明顯的信號。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門，將激發大量的“回鄉置業需求”。

　　13日，武漢市住房公積金管理中心正式下發通知，放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例調整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。但公積金貸款房屋套數認定、貸款額度計算仍按原政策規定執行，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%。

　　類似放鬆公積金貸款的政策最近在多地先後出現。河南、貴陽在9月底便將首套房首付比例調整為最低20%，相比以前降低10個百分點；國慶節剛過，大連便調整公積金貸款和提取條件，繳存公積金9個月就可申請貸款，而此前是規定1年；瀋陽表示，擁有一套住房並已結清貸款的家庭可執行首套房貸款政策。

　　據記者不完全統計，今年以來，已有30多個城市調整了公積金政策。有業內人士預計，未來還會有不少城市跟進，採取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施，成為多地政府調控樓市的主要措施。

　　與紛紛放鬆政策不同的是廣州的持續收緊。10月11日，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過，新政規定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調整為三成；貸款基礎條件也有所調整，貸款額度也變得更加吃緊，計算的公式也更為嚴格。

　　對比現行政策，這一“新政”被許多人冠以“史上最嚴公積金政策”的稱號。對此，業內人士表示，這是不得已而為之。目前，廣州公積金提取比例已超過警戒線，個別月份接近甚至超過八成。

　　數據顯示，多個城市公積金流動性已初現緊張。據住建部調查，南京、青島等32個城市個貸率超過90%，出現了緩貸、斷貸、擠提現象。以武漢為例，截至今年6月底，武漢累計發放公積金個人貸款890多億元，個貸率高達97%，比去年底增長近5%。

　　“如果不予應對，只需兩個月，公積金貸款就會緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信表示，武漢已建立公積金個人貸款資産變現機制，通過盤活公積金資産存量來應對公積金流動性趨緊矛盾。

　　市場和購房者都普遍認為，調整公積金是繼取消限購、放鬆限貸後樓市的第三個救市措施。預計未來會有更多城市在公積金政策上“動腦筋”，以激活市場信貸，刺激樓市成交。

　　但中南財經政法大學房地産研究所所長張東提醒，在土地財政和新房庫存的雙重壓力下，在取消限購放鬆限貸效果並不明顯的背景下，要警惕地方政府不顧公積金實際狀況，一味放鬆貸款政策來救市。

　　如何面對一邊是放鬆呼聲越來越大，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議，公積金管理部門應積極探索，提高資金利用率，滿足“應貸盡貸”資金需求，並適應科學化樓市調控的要求。

　　建立跨地區公積金資金調劑平臺，被認為最為“便捷”的解決之道。記者調查發現，目前，各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例，武漢市的個貸率比全省平均水準高出30.46個百分點，而有些城市的個貸率卻不足10%。

　　其次，通過金融創新拓寬公積金來源。陳祖信建議，在公積金中心賬戶存款不支付時，商業銀行應允許直接透支取得信貸資金。同時，將一部分公積金個貸資産變現，引入社會資本投入，盤活資産存量。

　　最重要的是，在房地産調控市場化之下，公積金要隨時“量身定制”政策。張東建議，建立公積金支援基本住房需求的機制，而不應由各地方政府根據各自需求隨意調整。“有關部門應多徵求職工意見，使公積金為基本需求者服務，又不能成為助推樓價的幫兇。”