中小房企資金鏈緊繃高風險銷售動作頻出

　　今年下半年以來，中小房企資金壓力持續增加，一些違規高風險銷售手段重回市場。專家認為，在房價下行區間，對高風險銷售手段需引起更多重視，避免因房價下跌導致風險傳遞和轉嫁。

　　過去12個月中，全國普通商品房銷售普遍低迷，需求不足，高風險銷售動作帶來的房地産風險逐漸暴露。廣東、湖南、江蘇、河北等多個城市出現各類“返租”導致的合同糾紛近百個，其中河北邯鄲、江蘇泰州政府已成立工作組，專門進駐當地資金斷鏈、返租違約的房企，試圖化解因房企違規銷售動作導致群體性事件，涉及糾紛金額超過50億元。

　　西部某市的“晉愉V鋪”樓盤宣稱，公眾繳納8萬元，即可獲得三份合同，稱該8萬元是用於“提前繳納的車位預購款”，付款後12個月到36個月內享受年息分紅。銷售顧問強調此舉“無風險”：“約定日期前，你可獲得該筆預售款按年息百分之十的現金收益，到過戶日期，我們承諾回購預售合同。相當於把車庫抵押給你有償借錢。如果有問題，你還可以持有車庫，肯定不虧。”

　　長期從事房地産資金管理的財務人員劉藝分析，本質上這類“車庫理財”是房企融資行為。“車位就是融資工具，開發商向租戶支利息的同時，將車庫用於統一經營收取租金，按目前周邊市場價格車位平均收益計算，佔用社會資金一年開發商實際支付成本僅5%。”據統計，這一動作為該房企帶來了近5000萬元的低息流動資金。

　　統計顯示，全國絕大多數城市和地區均出現了這類返利融資銷售模式，在涉及房企中，有大型地産商，而更多為中小地産企業。

　　業內分析，以“返租”為代表的高風險銷售，反映了在銀行等傳統渠道水量持續不足，信託等新渠道融資乏力的壓力下，房地産企業對資金回籠的迫切需求。

　　數據顯示，9月地産信託的發行呈持續降溫之勢，48款地産信託共募集資金136億元，規模環比下滑16.6%，創今年以來的新低。建銀國際地産信託張經理告訴記者，信託行業已經做出了方向性調整，“原則上非央企房地産項目均不參與”成為主流房地産信託行業今年的共識。

　　一不願具名的房地産業內人士向記者坦承，進入2014年後，一些房企甚至整體負債近90%。為維持運作，中小企業轉而通過基金等方式向社會募資，但成本仍不樂觀，普遍達12%至15%。

　　重慶大學經濟法研究中心副主任陳晴認為，無論是利用商業地産“理財”融資，還是商品房降價，無一例外均是因為外部資金來源趨緊趨貴，迫使房地産行業走上自救路線，在這種背景下，銷售端出現種種高風險動作，不足為奇。

　　從理想情況看，房企快速回籠了低息資金，消費者也獲得了實利，但法律、財務等專業人士分析，“提前回款”銷售手段包含三重隱患。

　　一是政策風險。《商品房管理辦法》規定，房地産開發商不可採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售商品房和未竣工的商品房；最高人民法院作出專門規定：“不具有房産銷售的真實內容非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　二是法律風險。法律上做出高回報承諾的是物業公司而非房企，履約能力和承擔責任的能力均不足。從法律角度，投資者將很難越過物業經營管理公司追究開發商責任。

　　三是群體性風險。這類返租模式向社會不特定公眾進行實質性融資，一旦開發商資金鏈斷鏈，無法持續返租，極易造成群體性事件。

　　陳晴認為，在房價下行時期，更應該關注此類高風險銷售手段，並在處理上注意逐步有序。應依法儘快取締此類銷售行為，確保房價下行“軟著陸”。