任志強再開炮 中國房價不可能下降的19個理由

　　一、城市化進程拉動房價上揚

　　中國城市水準只有百分之四十多此，而發達國家的平均水準是70%以上，中國離這個水準還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處於經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。

　　要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。

　　二、中國城市正處於大拆大建的高速發展期

　　君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區範圍還很小，三五年後，城區範圍就成倍數擴大。拿廣州來説，幾年前城區範圍只有一千多平方公里，今天已經擴大到3800多平方公里，城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，並且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪，人口就填滿哪。

　　三、經濟發展離不開房地産，支柱産業地位仍無法動搖

　　大城市在幾年前，是以房地産作為支柱産業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地産的支柱産業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地産仍然是當之無愧的支柱産業，這就是為什麼中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對於二、三、四線城市來説，尤其是三四線城市，産業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地産來帶動經濟的發展。房地産的開發，是城市方向的引領者，

　　房地産開發到哪，城市就延伸到哪。房地産的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化粧品等看起來與房地産無關，實際上服裝和化粧品業的發展也有房地産的功勞，開發的大量服裝和化粧品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開房地産，各行各業都將受到不同程度的打擊。

　　四、房地産成了地方財政的主要收入來源

　　房地産成了地方政府財政收入主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不説房地産對地方經濟的拉動，單是房地産開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。所以，無論中央怎麼調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支援房地産，便在暗中支援，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。

　　如國家規定拿到預售證前不允許採用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支援房地産發展。

　　五、奢侈消費風起雲湧，助長房價飚升

　　前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什麼都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由於長期以來的貧窮落後，加上文化底子薄，一旦手裏有了幾全錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一;其二，由於不少國人手裏有錢了，生活好了生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國奢侈消費令世界瞠目結舌，並且有風起雲湧之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，且多是一次性付款。因為他們有的是錢。

　　六、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓

　　我每次去演講，都會被問到一個同樣的問題：周老師，未來房地産到底會是什麼樣的?將走向何方，國家為什麼老和房地産過不去?問這些問題的人，我想，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什麼要調控房地産?調控房地産的真正用意是什麼?許多開發商總認為國家在打壓房地産，為此，一旦有了調控政策便坐臥不安，感到迷茫。

　　國家為什麼要調控房地産?因為房地産發展過快，長期佔用“超車道”行駛，嚴重影響其他車輛通行;因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟鬥上漲的，不利於改善民生。中央政府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意，中央調控房地産，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地産，中央政府對房地産對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地産。從這個意義上來説，房地産仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異於癡人説夢。當然，房價的波動是有的，短期下調後很快又會上升，主線上上升的。

　　七、通脹預期加大，帶動房價上揚

　　CPI在不斷上升，農産品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿蔔的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧?要控制房價，就須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情願罷了。

　　八、地價猛漲，催高房價

　　大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲更快，有報道説，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價佔了房地産開發成本一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府採用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分説明瞭問題，麵粉比麵包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地産開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背後推手。

　　九、建材價格攀升，成了房價的幕後推手

　　除土地價格暴漲外，房地産的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕後推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，並且房價的增加比成本增加的系數高很多。

　　可能有人説，建材成本的增加，在整個成本構成中所佔比例不大，並且建材價格的上升，對房價的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地産仍是暴利，是其他任何行業所無可匹敵的。並且房地産的規模效益明顯，利潤略高於其他行業一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發的項目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老闆初始計劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想像，事態的發展也遠超出老闆的期望值，後來該樓盤售價攀上3萬元/平方米，現在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵?

　　儘管建材成本對房價的推動不大，但不等於沒有推動，成本增加，開發商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發商一個漲價的合理藉口。