“金九銀十“開局不利開發商迎償債高峰期

　　房企對資金的渴望，與金融機構對房地産融資謹慎態度正形成一場拉鋸戰。

　　“目前金九銀十的去化壓力很大，依靠銷售快速回籠資金的難度增大，融資已經成為房企的‘救命口糧’。”某香港上市的內地房企資産管理部門人士肖華（化名）告訴《華夏時報》記者，這就是目前他所在房企的現狀。

　　然而，記者從多家房企了解到，不少提供融資的金融機構對房企下半年的業績依然謹慎，規避風險的情緒加大，房企的融資難度進一步提升。

　　對於房企、金融機構與市場正在進行的博弈，某知名房企總部的行銷部門負責人李興（化名）透露，在資金和市場的兩重壓力下，博弈的影響已經傳導到市場銷售層面。

　　“如果不快速地去化，銷售資金難及時回籠，這影響到負債情況，但現在的問題是，房企不願意依靠降價來完成任務，畢竟行業對市場逐漸回暖還是保持信心。”李興分析。

　　償債高峰期到來

　　“目前多數融資機構對下半年的市場情況仍然信心不足，為了能夠順利融資，我們在銷售等方面的量化指標上，也作出了一些具體的承諾。”肖華所在的房企曾在8月跟一些融資機構談過合作，他稱，“金九銀十”的銷售表現是很重要的量化指標，將會影響其他貸款項目的額度、成本等。

　　肖華解釋，同行或多或少也遇到這類的窘況。在6、7月，房地産行業的貸款相對寬鬆，部分貸款項目以3個月、半年為期限，有一些以每個月為單位結算，剛好集中在9月至12月需要還款。雖然上半年整體信貸環境較為平穩，但銷售回款速度減慢，導致現金流緊張，到了下半年必須要解決這些問題。

　　“這幾個月，開發商不僅需要通過銷售回款，快速改善自身現金流緊缺的問題，同時也迫切需要償還短期債務。”肖華説，幾個月前的集中融資將在今年年底或者明年中旬出現償還高峰。

　　公開統計數據顯示，今年房企融資規模最高的為6月，融資總額達到735億元，其次則是7月，融資規模為616億元。

　　金融機構相關人士分析，6、7月貸款較為寬鬆的局面除了受到政策的影響外，部分金融機構對8月能成為樓市回暖的分界點表現出信心。

　　然而，在剛過去的8月，樓市成交的表現並沒有達到融資機構的預期。

　　在一家融資機構人士黃銘（化名）看來，一些房企迫切加快銷售步伐，早在8月中上旬就開始啟動大力推盤的促銷大戰，在近一個月的時間裏，效果並非十分理想。

　　某機構分析師分析，儘管8月全國取消或鬆綁限購城市繼續增加，但對房地産市場提振作用有限，主要城市住宅用地市場受樓市下行影響低溫持續，優質地塊頻頻遇冷，預計重點城市“金九銀十”或繼續低位運作。

　　“如果9、10兩個月房企銷售業績不佳，回款能力、現金流表現不太理想，那直接會考慮縮小貸款合作的規模，對於一些高杠桿運營的房企，甚至會考慮提前處理一些過往的貸款合作。”肖華從數家融資機構了解到提供融資的政策變化。

　　渣打銀行對30家開發商進行調研顯示，有87%聲稱較此前3個月申請銀行貸款更為艱難；認為信託貸款方面獲取難度增大的佔比為64%。

　　作為房地産企業主流融資渠道之一，過去兩年一直保持旺盛的房地産信託發行規模也出現縮減。

　　據用益信託最新統計數據顯示，今年8月房地産信託發行規模僅為121.2億元，創30個月以來新低。與7月發行規模相比，環比大幅下降了45.5%，同比則下降71%。

　　用益信託分析師帥國讓表示，信託公司對於成立房地産信託計劃越來越謹慎，房地産信託的融資規模目前處於下滑期，加上信託兌付高峰期的逐步來臨以及經濟機構處於調整期，預計未來房地産信託融資規模會繼續下降。

　　據黃銘了解，市場上多處出現的房企因資金壓力過大，違約風險凸顯的現象有增無減，“這也加大了房企與資金方的博弈力度。”

　　房企資金承壓增強

　　“急需資金‘解渴’，可現在又不敢多借錢。”面對來自資金和市場的兩重壓力，某中型房企項目部負責人王全（化名）如此形容目前的尷尬心態。

　　某機構分析認為，在前兩個月企業大幅通過融資補充現金流，調整財務結構後，8月房企資金充裕度改善，加上企業下半年仍處觀望狀態，投資慾望不強，造成8月融資需求量不大。

　　王全解釋，市場回暖的局面並未明朗，還無法準確判斷“金九銀十”等下半年傳統銷售旺季的效果，去化的壓力很大等多種因素疊加，如果按照高週轉期間的融資進度和強度，很容易會累積債務，風險會更大。

　　“融資成本繼續攀升，也加大了房企的資金壓力。”王全分析，“受到融資方對房地産項目謹慎心態影響，對項目的貸款審查資質從嚴處理，有些抵押項目在評估階段就打了折扣，加大了貸款難度的同時，融資的成本也水漲船高。”

　　據悉，銀行目前對房地産開發貸款實行總量控制，基本上不會擴大貸款規模；定向增發要求嚴格且審核較為複雜，公司債又有繁雜的審批程式。

　　渣打銀行一份研究報告顯示，當前銀行開發貸款利率行業水準約為12.3%，較此前調研的8.7%顯著上升；而信託貸款成本則更高，約為17.6%。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為，下半年信貸總體不會收緊，會處於比較平穩的狀態。然而，處於調整態勢的房地産短期內並不會太樂觀，而在這種情況下，商業銀行從定價上來説，會有一些風險溢價。即銀行可以貸款給房地産企業，但考慮到風險問題，貸款利率可能會稍微提高一些。

　　記者從多家大型房企了解到，由於對境內外融資環境以及內地房地産市場的前景保持謹慎，這些房企在下半年開始花費較大功夫調整負債結構。

　　碧桂園財務總監吳建斌在該公司的中期業績發佈會上稱，鋻於公司的負債率有所上升，下半年將積極降低杠桿，使得凈負債比率低於70%的安全線。因此，該集團在供股公告中表示，所融得的資金將償還部分債務。