馮焱東：房地産正從“非常態”進入“常態”

　　今年以來，“新常態”成為中國經濟的一個熱門話題。新常態主要體現在四個方面：一是經濟增長速度換擋回落，二是逐步優化結構，三是增長動力從要素驅動向創新驅動轉型。四是面臨樓市、地方債、金融等多重風險挑戰。經濟從“粗放型、高增長”的舊常態進入中高速的新常態，是經濟發展的客觀規律。日本、韓國都經歷過這一過程，當時以上經濟體都是從8%以上的增長率快速下降到4%左右的增長率。我國發展潛力較大，城鎮化率較低，經濟增速從10%左右下降到6%~8%區間這種“新常態”的可能性較大。作為企業來説，必須清醒認識到這一宏觀形勢的深刻轉變，並調整思路主動適應這一變化，否則將難以適應環境變化，經營可能出現風險。

　　在宏觀經濟轉型之際，房地産業也正在經歷很大轉型，但這種變化與其用“舊常態轉向新常態”來描述，不如用“從非常態轉向常態”來概括更為貼切。

　　房地産“非常態”/

　　投資銷售非常規增長。1998年房改以來，我國房地産業發展十分迅猛，住房供應從嚴重短缺變為明顯過剩。房子和車子是拉動消費的兩大領頭羊，近些年汽車消費處於增長爆發期，2013年汽車産量比2003年增長4.98倍。但房地産又比汽車增長快得多，房地産業2013年的投資、銷售面積、銷售額分別比2003年增長8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以説1998年以來房地産投資和銷售屬於一種非常規或者説超常規增長。

　　價格大幅上漲。房價上漲大家普遍親身感受到了。特別是2007年和2009年，房價像脫韁的野馬瘋狂上漲。在北上廣深四大一線城市中心城區，2013年房價比2003年至少上漲了10倍以上。二線城市中心城區2013年房價比2003年普遍上漲6~10倍。三、四線城市漲幅稍低，大致在4~6倍左右。2013年末廣義貨幣供應量餘額為110.7萬億元，2003年末為22.12萬億元，增長5倍，顯然在一二線城市房價的漲幅遠超過了貨幣的膨脹。記憶猶新的是，2009年底杭州房價比年初上漲近100%。如此大的漲幅，絕不是一種常態，只能用非常態來表達。

　　項目幾乎穩賺不賠，且利潤高企。房地産往往被貼上暴利的標簽，雖然個別房地産項目存在虧損，但絕大部分項目是盈利的，接近只賺不賠，而且部分項目利潤高得驚人。一般行業銷售毛利率可能在5%~20%，前些年房地産項目總銷售毛利率達到20%~50%十分正常，在房地産融資杠桿作用下，開發商本金的回報率更高。這樣高的利潤率，幾乎穩賺不賠，持續這麼長時間，都是非常態。

　　以上三種情況的存在，使得過去10多年的房地産與其用“舊常態”來形容，不如用“非常態”來概括更為準確。

　　何為常態增長/

　　行業投資銷售增長速度轉向常態增長。在非常態時期，房地産投資增長迅猛，2003年至2013年間，投資增長超過19%有9年，其中5年超過25%。銷售增長速度有時高得驚人，2005年全國房地産銷售面積增長50.6%，2009年增長42.1%，即使在限購嚴格實施的2011年和2012年，全國房地産銷售面積依然正增長，2013年更是增長了17.3%，銷售額則增長了26.3%。過去15年來僅有2008年因全球金融危機而出現銷售下滑，有其特殊性。

　　什麼是常態增長，一是增長幅度相對平緩，投資增長保持在19%以上比較難，銷售面積增長幅度低於15%的概率更大；二是部分年份銷售可能會出現負增長，而投資負增長可能性很小。房地産週期波動的固有秉性不會改變，個別年份的大幅起落還可能發生。就每個單體城市而言，由於市場體量較小其波動幅度可能還會比較大，但幅度會有所收窄。

　　從中長期看，1998年房改以來一直到2013年，房地産總體處於上行階段，在這個過程中，供應量不斷積累擴大，房價迅速達到高位，超過居民承受能力，從2014年開始，房地産達到一個轉捩點，整體形勢開始轉向，也可以説房地産進入下半場，除少數一線城市外，大部分二線至四線城市産能過剩，房價收入比失衡，在宏觀經濟進入新常態、貨幣政策偏中性、投資投機受到明顯抑制、勞動人口開始下降，房産稅納入稅改議程之時，未來房地産投資銷售大幅增長的可能性明顯降低，近兩三年大的趨勢則是消化庫存，房價快速上漲已失去基礎。

　　對於房地産銷售面積在2013年是否已達到歷史高峰，則需要進一步觀察。中國城鎮化潛力巨大，住宅和各類産業地産的發展空間還比較廣闊，未必一定走下坡路。2014年預計銷售面積小幅下降，其實成交量也是歷史第二，將超過2012年。

　　價格雙向波動。房地産投資和銷售進入常態波動後，房地産這匹“烈馬”開始有所馴服，房地産行業從“非常規行業”開始成為一個“常規行業”。在這個階段房價快速上漲的可能性已經很小，價格雙向波動的可能性明顯增大，但一般不會大幅上漲和下跌。少數庫存過大、價格過高、産業基礎支撐不夠的城市房價下跌幅度可能會大一些。

　　利潤下降，項目有賺有賠。從前兩點可以看出，房地産投資總體回報率將下降，房地産利潤率逐步向社會平均利潤率過渡。市場經濟條件下一個行業有波動、有盈有虧是正常的，黃金十年對房地産形成的思維慣性和錯覺必須打破。

　　開發商和區域、業態分化更加明顯。房地産進入常態後，開發商將加快分化，專業功底深厚的公司將脫穎而出。能隨行就市、高週轉、市場研究和定位能力行銷能力強、融資渠道多、重視現金流、負債率控制得比較理性、應對週期波動得當的公司將在行業常態中進一步擴大市場份額。反之則將落伍甚至退出、破産。

　　就區域而言，一線城市有其特殊資源和優勢，需求旺盛，供求不會出現大的失衡，價格會雙向波動，但總體存在一定價格上漲壓力。二線城市資源集中，産業發達，交通發達，但供應量普遍過大，房價虛高，産能和價格都需要消化。三、四線城市房地産往往超前于當地經濟發展，供應量很大，需求相對有限，大部分為人口凈流出城市，行業調整需要時間。

　　就業態來説，住宅比重將進一步下降，各種産業地産進一步擴張。需要關注的是，商業、旅遊度假等産業地産的泡沫也比較大，産業地産技術含量較高，需要謹慎經營。

　　政府的雙向調控特徵更加明顯。1998年至2003年，政策主要是鼓勵房地産發展；2003年至2008年上半年，調控政策主基調是引導行業健康發展，抑制房地産過熱，但還是支援為主；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地産；2010年至2014年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機，控制泡沫為主要導向；2014年中以後，主要方向是鼓勵去庫存，分類調控，引導大中小城市和小城鎮均衡發展。未來中央政府的雙向調控特徵預計會更加明顯，既要控制房價泡沫，又要調節供應量泡沫，既要房地産支援經濟增長，又要防止房地産出現崩盤，房地産調控面臨一個相對複雜的形勢，中央政府將在長效政策機制基礎上，根據形勢變化相機做出政策選擇。15年來房地産發展很快，但積累的問題很多，病得比較重，問題開始爆發，此時國家不會再去刺激，簡單打激素，但會治病救人，順應市場自身發展規律，採取一些措施讓它儘量軟著陸，促進行業慢慢自我修復。

　　房地産進入常態後，開發商應注重以下幾個方面：1、高度重視風險管理。房地産發展進入常態階段後，利潤在降低，風險有所加大，此時開發商必須重視風險管理。2、提升專業能力和管理水準。以前形勢總體較好，不需要技術含量也可以賺錢，以後開發商主要依賴專業功底和管理能力。3、從盈利模式上看，開發商要更加重視高週轉模式。4、加強政策和市場研究，提高應對週期的能力。企業要加強對週期的研究，提高駕馭週期和應對的能力。房地産企業倒閉，一般都是不適應週期震蕩造成的。嚴格地講我國的房地産開發商和金融機構還沒遇到真正的、完整的房地産週期波動，2008年和2011年兩次太短，很多公司活過來不是應對得好，而是快撐不下去時政策反轉了、市場反轉了，這一輪週期對大部分城市和開發商來説可能是真正的考驗，需要拋棄幻想，積極防禦。5、緊貼三大相關趨勢積極探索新亮點。當下，新型城鎮化、網際網路與實業及消費的融合、金融的普惠化和綜合經營是幾個大趨勢，房地産必須在摸索中前進。6、調整心態，思維要及時切換為“常態”模式。穩賺不賠、高利潤預期、價格單向上漲、粗放管理就能賺錢等觀點都要及時拋棄，開發商要接受有賺有賠、平均利潤、價格有漲有跌才能更好地適應新形勢，精細化管理才能獲得良好效益。　　◎馮焱東　　（作者為民生銀行地産研究院首席研究員）