萬科鬱亮：加碼“小股操盤” 將在廣州等地降價

　　一向被視作房地産行業風向標的萬科，昨日公佈半年營收下滑後的發展思路。

　　8月17日，萬科交出的2014年半年報顯示，公司營收同比下降1%，凈利同比增加5.6%，投資收益同比增2倍。這些簡單的數字背後隱藏了什麼，處於房地産行業拐點中的萬科有何動作？昨日（8月18日），萬科總裁鬱亮在深圳總部向媒體解讀了萬科的發展思路。

　　以價換量應對市場下行/

　　“大公司易傲慢，傲慢則不創新；大公司易貪婪，貪婪則更傾向掙快錢。”鬱亮在媒體會上透露，處於社會向網際網路時代轉型、行業向白銀時代轉型中的萬科像“貓頭鷹”一樣始終警惕傲慢和貪婪對公司的侵蝕。

　　鬱亮指出，萬科主動擁抱網際網路以求創新，“全民經紀”即是這一思路下的産物，其實質是利用網際網路建立客戶平臺，積極拓客。在他看來，一方面，當下房地産行業從賣方市場向買方市場轉變，使得客源變得更為重要，所以萬科更需大力擴展；另一方面，以前行業內認為異地銷售不可能，但現在電商已有動作，如果開發商再不行動，很有可能淪為電商背後的製造商。

　　對於營收下降的原因，萬科董秘譚華傑解釋稱，上半年竣工項目少是主因。

　　目前萬科的財務很穩健，鬱亮表示，萬科本身現金充沛，主要融資來源是賣房子的回款，海外融資佔比17%，對於開發貸依賴性較弱。譚華傑介紹，今年上半年萬科銷售額首次破千億，已售未結超過2000億元。

　　此外，通過推廣“輕資産，重運營”的經營模式，萬科持續投資性收益上升，凈利上升。鬱亮表示將來還要加大“小股操盤”模式的推廣力度。

　　萬科的應對策略，還有一些其他亮點，如事業合夥人制度，鬱亮表示雖然萬科方面既無時間表，也無具體目標，但目前的佔比還是有點少，未來還將加持。另外，以價換量也是萬科應對市場下行的策略之一，鬱亮介紹，廣州市場競爭充分、成熟度高，所以會在該地適當降價。

　　預測商品房下半年將好轉/

　　對於多地政府取消限購、積極救市的行為，鬱亮持謹慎態度。他表示，近期的寬鬆政策不可能引發市場的劇烈反彈，這些只是對過去調控政策的糾正，庫存是長期積累的問題，去庫存需要時間。

　　在他看來，處於白銀時代的房地産行業，下半年即使政策轉暖，也不會出現量價齊升的局面。他認為，近期各地取消限購，意味著政府開始建立市場化的房地産長效調控機制。

　　鬱亮稱,限購多少會誤傷一些合理需求。他建議，能用市場解決的問題，就不要用行政手段。

　　鬱亮對現今推行的市場化調控政策評價頗高，並呼籲長期堅持。在他看來，一方面，過去的調控常被服務於短期目標，從而使得行業調整不到位，因為市場是有週期性的，若調整不充分將帶來更加混亂的局面；另一方面，無論銀根寬鬆或收緊，對於剛性住房需求的按揭貸款都應長期支援，想調控可以從開發貸入手，畢竟經常調整按揭貸款不利於行業發展。

　　“相比商品住房市場，土地市場的調控才剛開始。”鬱亮稱。

　　譚華傑介紹，上半年，雖然土地市場降溫，北京、深圳、廣州、上海等16座城市均出現土地成交溢價率下降、流拍率上升的現象，但是底價仍然很高，所以他對下半年房地産行業的投資趨勢並不看好。

　　譚華傑表示，商品房市場和土地市場要分開來看，一方面，上半年商品房市場的調控力度較大，下半年市場相對於上半年好轉是大概率事件；另一方面，土地市場的價格沒有明顯下降，調整力度不大，所以下半年的投資可能會更低迷。

　　鬱亮表示，目前土地市場調控還不到位，萬科並不會著急拿地。(白亞靜)