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一線城市放鬆限貸"山雨欲來" 上海鬆綁傳聞符合邏輯

2014-08-18 13:55 來源:中國廣播網 字號:       轉發 列印

  【導讀】“上海率先嘗試放鬆樓市限貸”消息真假難辨,北上廣深如何救市引人關注。《央廣財經評論》本期觀點:一線城市放鬆限貸正呈"山雨欲來"之勢。

  央廣網財經北京8月18日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道,房地産市場差別化調控政策的實施,讓大家對越來越多的二線城市放鬆限購的行為産生了心理上的"抗體"。而面對這些城市的救市舉動,市場表現得越來越淡定,一個重要原因在於"領軍者"、也就是一線城市,房價依然堅挺。不過,這個情況有可能已經是過去時了。

  剛剛過去的週末,有微博網友發佈消息説,上海正嘗試放鬆樓市限貸,主要舉措是重新定義貸款中"首套房"的概念。微博網友曹山石貼出了一張上海某銀行的文件資料圖片,這份文件明確了個人住房貸款套數認定的一系列新標準,主要有以下幾個方面:第一,以前在外地購房的貸款已經結清,在上海首次購房就算首套。第二,2011年1月房地産調控政策出臺前已經貸到兩筆及以下房貸,現在全部結清的,在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。第三,允許有N套貸款記錄,也就是説原來只允許有3套,現在如果全部結清,而且在上海無房,那麼購房時按首套算。第四,首套房最低可打8折利率,不過客戶在該行金融資産必須大於等於貸款總額的80%。雖然消息還沒有經過相關部門證實,不過引發的討論已經掀起高潮。如果消息屬實,上海將成為北上廣深中第一個嘗試放鬆限貸的城市,由此可以得出更加肯定的判斷是:其他一線城市很有可能緊隨其後。一線城市放鬆限貸正呈現"山雨欲來"之勢。

  經濟之聲:地方政府的救市行動已經不僅僅滿足於鬆綁限購了,越來越多地方開始涉及到信貸支援等內容,救市正越來越深入。不同於二三線城市,上海作為一線城市的典型代表,樓市限貸政策鬆綁的傳聞讓市場難以鎮定。現在大家最關心的是,傳聞究竟是空穴來風還是捕風捉影?經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭給出了他的判斷。

  楊紅旭:比較靠譜,因為它符合邏輯。這個邏輯就是中央的方針是大力支援首套房貸,尤其是首套普通房貸貸款,去年以來整個首套房貸利率是上浮的,貸款額度也是偏緊的。這樣與中央支援民生、支援合理的住房消費精神是違背的。所以今年以來整個的輿論導向,包括央行銀監會的窗口指導,也是向首套放寬鬆化進一步的發展。5月12號央行搞座談會之後,要求商業銀行大力支援首討房貸,但是之後商業銀行不給力,但是總體方向是挺寬鬆化的。所以我它首先反映的是把過去認房又認貸這樣的認定標準放鬆了,調整之後只認房不認貸,資金的融合所謂的置換需求特別有好處。所以過去在整個樓市高漲的時候,為了抑制房價,抑制投資投機性需求,採取認房又認貸,但是確實是有點誤傷正常的一個合理需求,那麼目前樓市已經降溫了,中央調控方針的話應該差異化,對於這種需求,我認為銀行進一步寬鬆化,是大勢所趨。

  經濟之聲:如果銀行進一步寬鬆化是大勢所趨,意味著接下來,更多的一線城市可能加入放鬆限貸的大軍。之所以存在這種可能,楊紅旭分析,主要還是由當前經濟環境決定。在他看來,房地産告別了瘋長的時期,商業銀行對房地産信貸的支援力度應該有合理的放鬆。

  楊紅旭:未來兩三個月之內的話,應該是有能力看到這種限貸的放鬆,對於首套和二套都應該是合理的放鬆。央行銀監會的指導方針是針對全國的,而我們限貸也是全國性的,尤其從2010年開始限貸是比較嚴格的,其中部分是為了抑制投資投機性需求,部分是為了配合限購。比如説現在部分城市的已經放開限購了,但是針對外地人的貸款的時候,還是需要提供相關的納稅證明,這樣等於説限購已經放開了,但是針對外地人的限並沒有放開,這是第一個層次,第二層次就是所謂的誤傷,就是説對置換需求,名下沒房子,但是以前曾經貸款的房子這種需求這應該是支援的,這是第二個層次的支援。所以這兩個方面的支援在限價已經取消,限購大規模的退出,之後就限貸針對全國的措施也應該是給予合理的放鬆。

  經濟之聲:如今在業界看來,限購政策已經不是影響樓市的關鍵。限貸會否放鬆,將成為判斷未來一年內樓市走勢的最關鍵因素。也正因為如此,上海這則傳聞讓市場沸騰。假定消息屬實,向市場釋放出什麼樣的信號?經濟之聲特約評論員、中國農業銀行首席經濟學家向松祚對此作出評論。

  向松祚:以前房産調控行政干預的這種意味也比較濃厚,在過去房地産價格猛漲的期間,有所謂的三限。有限價,有限購,有限貸。這裡面確實有一些行政干預的成份,也有一些違背市場機制的成份,從長遠來看這些政策很難持續下去。現在隨著房地産市場出現向下調整,這些政策裏面有一些不合理的地方需要糾正,我認為這個是合理的。無論從部分取消限價或調整限價、限購、限貸,都傳遞一個非常強勢的釋放信號,各個地方政府,要求取消這三限的動機是最為強烈,銀行金融體系倒沒有這麼強烈。因為銀行金融體系它有它自身的考量,它必須考量這個風險。實際上必須完全取消限貸,取消限貸銀行金融體系它是不是貸款,還得依照銀行自身風險的管理條款來規定,我覺得存在誤解,其實上海取消限貸在前一段時間已經開始在議論,只是沒有公開的議論,但是銀行的反映非常明確,就是説即使取消了,但是如果我認為某一些樓盤的價格在未來你支援不住,我是不是會按照你這個政策給你房貸,也是要銀行考量的。所以要有一個的理性的心態來看待房地産市場的調控。

  經濟之聲:也就是銀行是否房貸的話,還需要再繼續評價一下到底這個客戶能不能支援,那麼取消限貸僅僅是一個政策上一個控制。那麼我們看到還有評論説,"上海救市等於承認了中國的房地産進入全面的調整期"。但是像上海這樣的剛需支撐的市場,有沒有必要救市?

  向松祚:如果用大規模鼓勵投資房地産,這可能又要走入另一個誤區.中國房地産的政策始終是在左右搖擺,房價上漲的時候然後就採取臨時的調控,房價不行的時候,就開始要鼓勵,其實這本身就是我們的政策沒有形成一個長期有效的機制。但是從另外一個的角度,也反映我們很多地方對房地産依賴程度太高,無論是從穩增長還是穩財政,還是我們的整體經濟就業都要依賴房地産,那我覺得這是一個很大的問題,我覺得習總書記講,戰略上的要平常心態,這個調整我們希望它能平穩進行下去,更重要我們從經濟增長和從財政收入從就業這三大指標裏面,我們要逐步開拓新的行業,開創新的産業,減少過度對房地産依賴,實際上全世界很少有國家像我們這麼猛烈的去討論房地産這種事,好像房地産跨了就整個經濟不行了。事實上也有很多開發商,有很多評論人,有很多市場人士都覺得你們銀行就要不照一切條件來放貸,來挽救房地産市場,來拯救房地産市場,否則經濟不行了,如果我們的經濟是這樣的話,那本身就説明我們的經濟不健康。

  經濟之聲:也就是現在到底要不要討論救市,仍然需要再討論。

  編輯觀點

  今年上半年,央行和銀監會曾呼籲銀行大力支援首套房貸款,但收效甚微。有媒體援引業內人士的話説,商業銀行的趨利性,使限貸放鬆的市場前景仍然存在未知數。從"認房又認貸",到"認房不認貸",如果上海真的邁開這一步,對全國來説影響意義還是很大的。剛才評論員分析了,尤其對改善性需求而言,是明顯的利好,解救了一部分被限購限貸政策誤傷的購房者。不過從目前來看,上海方面政策還沒有實質性的鬆動,業內人士判斷到第四季度説不定會有實質性鬆動,但是過程會比較緩慢。當然,如果消息屬實,我們更應該留心的是,全面放鬆限購,對整個市場風向的影響。放鬆限貸,應該"穩"字當頭,既呼應"穩增長"的要求,也要考慮政策的穩健實施。

[責任編輯: 林天泉]

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