專家解讀不動産登記：能否遏制樓市非理性需求？

　　公眾期待已久的《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》15日公開向社會徵求意見。徵求意見稿由國土資源部起草，報請國務院審議。國務院法制辦在徵求有關方面意見的基礎上，會同國土資源部反覆研究、修改，形成了此稿。3000多字的條例中，明確提出了包括土地、住房在內的不動産資訊將全國實時共用，有關部門和利害關係人可查。

　　對公民和法人而言，不動産究竟是什麼？不動産登記暫行條例，將給我們帶來什麼？對城鄉二元格局，不動産統一登記意味著什麼？不動産登記暫行條例，何以發揮“四兩撥千斤”作用？15日公開徵求意見的《不動産登記暫行條例》，四大“看點”值得關注。

　　看點一：“大家底”有了國家定義

　　依照條例，集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，以及建設用地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記範圍。這是我國首次在不動産登記實施層面對“大家底”給出國家定義。

　　看點二：給公民和法人“行方便”

　　現行不動産登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便，也給不動産交易帶來安全隱患。根據條例，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作。這將保證各類不動産物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，有利於保障不動産交易安全，也有利於提高政府治理效率和水準，更加便民利民。

　　看點三：城鄉二元“堅冰”將融

　　我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬於國有，農村土地屬於集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。這種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。

　　對此，條例指出，不動産統一登記，對賦予農民更多財産權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用。

　　看點四：對改革創新形成“倒逼”

　　“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小産權房’問題破題，甚至由此産生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動登記暫行條例實施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英説，向社會徵求意見，公眾層面將對管理改革和創新形成“倒逼”。

　　法學專家指出，不動産統一登記是市場經濟迅速發展“倒逼”出來的，隨著徵求意見稿向社會公開徵求意見，必然有力促進推進相關法律法規修改，進而“倒逼”我國不動産管理制度改革和創新，深化改革將獲得更多的“地”氣。

　　如何讓真實全面的資訊浮出水面？

　　【條例規定】國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動産登記工作，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作。集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權、宅基地和海域的使用權等10項不動産權利納入登記範圍。

　　【社會期待】從2007年物權法明確不動産登記到現在歷時7年，不動産登記能否加速前行？能否獲得真實資訊，讓違規佔有不動産資訊浮出水面？

　　【專家説法】山東社會科學院經濟研究所所長張衛國説，實施不動産登記是摸清我國經濟家底、提高經濟宏觀調控能力的基礎性工作。通過確權，將激活土地、房産、林地等各種要素流動的積極性，使各種市場主體的經濟行為更加活躍。

　　一些專家認為，不動産登記涉及房産、土地等權屬資訊，勢必使得一些群體或個人長期違規佔有的不動産資源浮出水面，有助於構建公平的市場環境，但需要有關部門具備斬關破障的勇氣。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，不動産登記的難點在打破多頭管理的部門局限，整合職能。雖然改革難度很大，但更需要加快步伐，形成緊密合作的工作協調機制，讓改革走出“紙面”落到“地面”。

　　【記者調查】不動産登記局工作人員披露，統一不動産工作繁重，需要多部門統籌才能有序推進。現在該局一方面向社會徵詢，一方面還在進行部委間的協調。

　　山東、廣東等地基層國土部門反映，當地已經開始相關工作整合，但讓國土部門整合土地、房屋、林業等多部門的登記職能，“一個部門向多個部門伸手”，面臨阻力不小。有的基層國土部門也存在現實壓力：機構設置、人員編制不同，“有的土地登記一個科幾個人，住房登記一個處十幾個人，都歸到國土，一個科兼併一個處，被兼併的有想法有阻力”。基層部門普遍期待，當前推動不動産登記改革能形成自上而下的指導機制，理順相關部門權責，建立起通暢統一的工作流程。

　　如何兼顧隱私保護？

　　【條例規定】各級不動産登記機構登記的資訊應當納入統一的不動産登記資訊管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記資訊的實時共用。不動産登記機構、不動産登記資訊共用單位及其工作人員應當對不動産登記資訊保密。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理案件有關的不動産登記資料。

　　【社會期待】“房叔”“房嬸”扎堆曝光，多是依靠網民“挖地三尺”。不動産登記能否成為反腐利器、讓反腐裝備“火眼金睛”？但同時如何兼顧公民個人資訊和財産隱私？

　　【專家説法】國土資源部地籍管理司有關負責人表示，反腐不是立法出發點，儘管兩者在客觀上發生關聯。參與不動産登記立法工作的中國社科院法學研究所研究員孫憲忠表示，不動産登記的本意是保護個人財産而不是剝奪，是市場機制的進步而不是倒退。

　　陳晟則表示，以往不動産尤其是房地産登記的不統一和資訊聯網的缺失，使反腐機制存留較大的漏洞，房地産成為腐敗官員獲取和安置不法財産的重要渠道，現在條例明確既保護個人隱私，也保留辦案查詢渠道，是對隱私和反腐的兼顧。

　　【記者調查】各地“房叔”“房嬸”被曝出，主要原因是很多地方對領導幹部個人事項申報不抽查、抽查不公開，也缺少對其申報內容進行抽查的手段。如果能夠對領導幹部的住房等不動産情況進行監控，可以起到很好的反腐監督作用。

　　就在“房叔”案例曝出後，記者曾調查發現，作為不動産的重要組成部分，不同層級的房屋登記管理部門對房屋和擁有者的資訊掌握不盡一致，地方配置兩套系統，詳細內容自己掌握，去掉物權人資訊的簡略內容報送上級。而隨著不動産資訊全國聯網加速，這些弊病有望逐步化解。

　　能否遏制樓市非理性需求？

　　【意見徵詢】不動産登記有關資訊與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等資訊應當實時互通共用。國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動産登記有關資訊互通共用。

　　【社會期待】長久以來，查空置率靠“查水錶”、“數黑燈”，全國空置多少房屋土地，沒有一個部門能説清楚，不動産登記作為調控的基礎性、前置性長效機制，能否打破資訊割據，讓土地、住房這些基礎資訊不再是一團糊塗賬，推動房地産稅等相關機制，讓調控如臂指使，不再霧裏看花？

　　【專家説法】住建部政策研究中心研究員王玨林認為，不動産登記是房地産調控的基礎性長效機制，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制樓市投機等非理性需求。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛指出，以前抑制投資投機性需求的手段只能靠簡單的限購和限貸，但實施不動産登記制度以後，房源資訊和房屋産權資訊一目了然，能更好地對市場進行預估和判斷，科學決策。

　　【記者調查】西南財經大學一份報告稱，2013年我國城鎮家庭住房擁有率為87.0%，而住房整體空置率為22.4%，空置近5000萬套，高於美國、日本、歐盟；國際機構瑞銀估計中國城鎮地區自住房比例為75% －78%。但這些報告被強烈質疑缺乏權威性和準確性。

　　基層房管部門表示，對於房産資訊登記仍然有基礎數據整理和各方資訊融合等大量基礎性工作，現在不動産登記的重點除了確立機制，還要抓緊“補課”，先做到摸清底數、統一數據，管理部門先做到心中有數，然後才能談全國聯網。