前海出讓土地差價懸殊 再售4宗地被指“定向拍賣”

　　前海7月30日發佈公告，將出讓位於前海媽灣片區的四宗商業辦公性用地。從前海土地出讓開始，這裡的每宗土地交易都頗受關注。8月6日，全球知名的房地産服務公司高力國際發佈白皮書《前海：機遇還是挑戰》表示，至今前海地區共完成10個商業地塊的出讓，平均樓面地價從每平方米8077元到28000元，價格差距顯著，而分屬於媽灣、桂灣和前海不同區域的土地價格也有不同，其中作為金融區的桂灣片區地價最高。此外，高力國際深圳代理服務部董事簡家宏表示，目前企業對前海寫字樓需求強烈，不少企業和機構等都在等待購買前海寫字樓，其中不乏投資者，但由於在前海購入寫字樓需要首先在前海註冊，這構成對投資者的障礙。

　　對於前海即將8月出讓的四宗土地，簡家宏表示，這四棟土地都位於媽灣的物流區，其價格將與桂灣金融區的土地有所差異，但總體仍呈現逐步上升的態勢，可供比較的是此前這一片區出讓的香江競得地塊和世茂競得地塊。

　　已出讓土地差價懸殊

　　前海是人民幣國際化及金融改革的示範區，總建設投資約3898億元。目前，前海地區大部分的基礎設施建設都已進入最後衝刺階段，第二階段的開發目標即將實現，第三階段預計將如期進行。

　　高力國際亞洲區研究及諮詢行政董事盧永輝表示：“在前海22條先行政策中，已有17項政策基本落實，儘管15%的企業所得稅優惠沒有包括金融業，但作為支柱性行業之一，中央政府將推出更多針對金融業的激勵政策，打通人民幣雙向流動的通道，以便推進人民幣的跨境流動。”

　　而在這些政策利好的刺激下，前海出讓的土地越來越受到境內外企業的關注。高力國際統計，至今前海地區共完成10個商業地塊的出讓，平均地價從每平方米8077元到28000元，價格差距顯著。

　　盧永輝解釋：“造成地價差異的原因主要有兩個：首先，項目的地段位置是關鍵。其次，針對申請者的資産及物業未來用途的限制性規定表明，管理局希望選擇實力雄厚的知名發展商品牌。”而通過將部分地塊定向轉讓給總部企業，以確保産業落地前海，從中體現了前海管理局的産業引導傾向。

　　簡家宏則表示，前海土地出讓，那些成交價格高的土地都出現在桂灣片區，而這一片區定位為金融區，前海最貴的三塊地，卓越、華潤以及美國兆華斯坦競得的土地都位於這一片區，其中美國兆華斯坦競得的土地價格是前海已拍出土地價格最高的。該地塊位置極佳，擁有一線海景資源，是目前前海已出讓土地中海景資源最好的地塊，其樓面價則達到28113元/平方米，該地塊成交時也刷新了深圳單價和總價地王的紀錄。

　　再售4宗地被指“定向拍賣”

　　而在前海桂灣片區之外的媽灣物流片區和前海綜合片區，土地價格沒有桂灣片高。簡家宏告訴記者，媽灣片區是物流片區，其中世茂房地産去年底以24.33億元的底價拿下一塊商辦用地，樓面地價僅1.62萬元/平方米。

　　媽灣物流片區出讓的另一塊土地則由深圳市香江供應鏈管理有限公司競得，不過由於該地塊競拍時經過317次舉牌，最終溢價63.33%，以16.3億元成交，因此其樓面價達到25469元/平方米，“香江的這塊地並不便宜，雖然在物流片區，但其價格媲美華潤和卓越在金融片區競得的土地價格”。

　　此前，7月30日，前海發佈公告將在8月29日出讓四宗商業性辦公用地，其起拍價的樓面地價都在1.6萬元/平方米左右。同時這四塊土地對於競買申請人要求是已在前海深港合作區註冊成立從事供應鏈管理、電子商務、産品研發設計、進出口貿易等經營業務之一的企業(外商投資企業除外)，其母公司(或實際控制人)須具備從事上述主營業務之一三年及以上經驗，或者是具備從事供應鏈管理、電子商務、産品研發設計、進出口貿易等主營業務之一三年及以上經驗的境外企業。同時對於這兩類競買申請人，都要求其2013年會計年度經審計的資産總額或營業收入不低於50億元人民幣或等值外幣。

　　“這四宗土地的成交價格相對於桂灣金融區的土地還是會便宜的，”簡家宏認為，四宗地所在區域重點發展物流鏈和高新産業，加上對競買申請人的資格限制，帶有定向出讓的意味，因此其價格不會太高，但相比此前同片區的香江和世茂地塊，其價格應該還是有上升趨勢。

　　前海寫字樓目前供不應求

　　而為了抓住進入前海的最佳時機，發展商已經在加緊項目建設。簡家宏告訴記者，目前前海的寫字樓項目，建設速度最快的是卓越的“前海壹號”，預計8月可完成主體工程基準面下工程，而華潤置地以及香江供應鏈管理有限公司的項目均在初級建設當中，其他大部分項目則處於前期規劃階段。

　　據簡家宏介紹，卓越集團的“前海壹號”項目不僅是前海示範區的首個拍賣商業地塊，也是第一個面市項目，它將於2014年末開工，並於2016年竣工交付，由成功拍地到竣工交付僅用3年時間。

　　而對於前海寫字樓的前景，高力國際方面相當樂觀。高力國際的報告顯示，目前已經超過10000家企業進駐前海，其中大部分為新註冊企業，他們將在該區尋找面積1000平方米以上的寫字樓單位。

　　簡家宏表示，前海寫字樓預計有較高的投資回報率，將吸引投資者尋求長期的租金收入與更高的資金收益。報告表明，萬科集團投資建設的萬科企業公館，目前已實現100%租賃，平均租金為每月每平方米260元至280元(42-45美元)，參照預估售價每平方米約65000元計算，前海投資回報率預計可達5%左右。

　　前海寫字樓無緣個人投資客

　　高力國際報告顯示，前海61%的土地規劃(1600萬平方米)將用於寫字樓物業，而由於臨近香港，前海寫字樓將可以緩解香港供應量的短缺問題。加上前海是人民幣國際化的試驗區，香港將能從其不斷增加的人民幣業務中受惠，將有更多香港企業來前海尋找商機。

　　“目前企業對於前海寫字樓的需求很強烈，這麼多註冊的企業，卻只有一個萬科企業公館，前海寫字樓供不應求，大把企業在等著寫字樓出來搬進去。”簡家宏表示，這些需求來自於大量的港資企業、外地企業以及境外機構，其中80%是金融企業。

　　這些企業需求的寫字樓以大面積為主，多在1000—2000平方米，個別甚至達到5000—10000平方米，租賃需求和購買需求都很多。簡家宏表示，這其中也不乏一些投資需求買家，但是由於前海寫字樓的租售對象限制為符合産業導向和入區規定且註冊地在前海深港合作區內的法人或其他組織，因此一般投資者很難進入，只有一些機構投資者才有可能進入。

　　對於前海寫字樓的價格，簡家宏表示，從長遠看前海寫字樓均價去到10萬元是沒有問題的，但是現在其入市價格還是會比照福田中心區的寫字樓價格。“以前福田的商務中心區用了2—3年就成熟了，價格上升，而前海所投入的資源和力度都是福田中心區無法比擬的，因此其片區成熟預計將更快。”簡家宏表示。