北京首推商品房“在途”轉自住房 仍存去化壓力

　　每經記者 尚希 發自北京

　　昨日（8月5日）記者從北京市住建委網站了解到，位於北京市房山區的原香漫谷項目以及豐台區的北京山語城自住型商品房項目，開始啟動網上購房申請登記工作，接受申請時間自8月5日到8月19日。

　　值得注意的是，這兩個項目均屬北京市2013年確定的商品房在途轉化項目，也就是説開發商在已開發的商品房小區中劃撥出一部分房源作為自住型商品房出售。

　　“據了解，這兩個項目去年拿預售許可證的時候，由於申報的價格沒有獲批，與住建委協商的結果是轉出一部分房源做自住房，以平衡整體項目的預售均價。”一位接近上述項目的知情人士對《每日經濟新聞》記者透露。

　　“商轉住”仍是個案/

　　今年以來，北京已有16個自住型商品房陸續開始網上申購，累計供應19313套，而截至上週末，今年商品住宅的開盤總套數也不過36210套。自住房開始進入集中上市期，不僅影響北京房地産市場的供應格局，也對樓市成交結構産生了影響。

　　昨日，北京市首批商品房轉自住房的項目開始接受網路申購。資料顯示，中國鐵建·原香漫谷位於房山區城關街道，有150平方米以上的三居戶型，均價10500元/平方米；中國鐵建·北京山語城位於豐台區王佐鎮，均價17500元/平方米，主力戶型為約125平方米的三居。兩項目合計提供120套房源，分別為山語城48套、原香漫谷72套。

　　從戶型面積來看，兩個項目均已“超標”。去年北京市住建委發佈的自住型商品房政策要點中明確指出，自住型商品住房套型建築面積應該以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米，總價不超過200萬元；銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準確定。

　　然而，若以上述兩個項目的主力戶型及均價來看，山語城項目的總價勢必將突破200萬元。

　　對於項目面積以及價格 “超標”，上述知情人士對《每日經濟新聞》記者表示，這樣的情況還屬個案，“主要是因為當時報批商品房時，價格未通過審批，所以協商後確定拿出一部分房源來做自住型商品房。”基於此，面積、總價等其他因素並未成為首要的限制條件。

　　記者注意到，住建委網站發佈的資訊顯示，上述兩個項目被稱為“2013年確定的商品房在途轉化項目。”對此，北京市住建委相關負責人公開表示，去年發佈的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中，除了規定自住房可以通過集中建設、配建等方式建設之外，還有一條為“鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下，將自有用地用於自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地産開發項目轉化為自住型商品住房建設項目”。

　　對於是否還會有類似的 “商轉住”，上述知情人士表示，去年在預售證的審批過程中，開發商漲價的預期都比較明顯，不排除也有項目做出這樣的安排，但現在來看還屬個案。

　　項目客戶定位有出入/

　　商品房轉自住房意味著價格也要做出一定的讓步，這對企業來説，也面臨著銷售收入的減少。

　　據了解，中國鐵建·北京山語城自住房限定售價為17500元/平方米，今年以來該項目商品房部分的成交均價為22916元/平方米。中國鐵建·原香漫谷限定售價為10500元/平方米，該項目商品房部分的成交均價為14108元/平方米。由此可見，兩項目轉化為自住房部分的限定售價相當於商品房售價的7.5折左右。

　　“剛需盤降低價格預期，轉化為自住型商品房後可以最大限度地實現銷售提速，並加速資金回籠。中鐵建兩項目將部分房源轉化為自住房後，預計將實現1.8億元銷售額。”亞豪機構副總經理高姍對 《每日經濟新聞》記者分析表示，雖然總體金額不高，但對於在北京擁有15塊土地儲備，規劃建面高達289萬平方米的中鐵建來説，能夠有效補充流動資金的缺口。

　　也有分析人士表示，在今年整體剛需産品去化速度較慢的市場形勢下，轉為自住型商品房也並非就能實現快速去化，加之這類項目戶型較大，總價較高，往往面向改善型客戶。

　　該分析人士直言，“今年以來，多個自住房項目都出現了棄選的現象，而這類由商品房轉為自住房的項目，項目本身定位與目標客群存在一定出入，這也為項目去化帶來了一定壓力。”