昔日央企巨頭、民企大鱷多地王陷尷尬(名單)

　　昔日無限喧囂的地王如今已歸於沉寂。

　　遙想去年9月，長三角一日“三地王”的盛況依然歷歷在目，而短短10個月之後，曾經的輝煌只剩下無盡的悲涼與滄桑，降價促銷，甚至退地轉讓，央企巨頭、民企大鱷深陷其中，艱難謀生。

　　曾幾何時，滾燙的房價讓“地王們”嘗盡甜頭，而這一次，一切可能都不同了。

　　昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環散去，當一批地王項目站上銷售前臺，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

　　“最後一次，還有加價的嗎？”“成交！恭喜競買人！”那些發生在土地競拍現場的一幕幕，驚心動魄程度絕不亞於頂級國際大片。每加價一次，巨大的成本投入都在考驗舉牌人的心理底線。地王，往往在經歷了數十個對手間的上百輪對決後榮耀登場，成為房企實力的象徵。

　　然而，榮耀的背後，卻藏著幾許悲情。上證報記者經過實地走訪和調研發現，那些曾經的地王，如今大多陷入尷尬境地：要麼快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要麼連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關；要麼土地款無法按時付清，退地或轉手；要麼舉債百億信託，以支援地王開發；更有捂盤數年仍無法賣出成本價，計提上億減值準備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業等國企巨頭。(編者注：文中提到的房企還有福建泰禾集團、SOHO中國、復星集團、中冶集團、融創中國、上海錦繡投資有限公司、金地、保利。）

　　“在忽悠了市場和政府的同時，也忽悠了自己。”一位房地産界資深人士對眾多地王的點評，一語中的。

　　花錢賺吆喝的地王：首付只需6%

　　對於原本硬性規定的首付30%的購房門檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當天只需付6%，餘款分三個節點每年付8%

　　三天前，恒大在杭州第一個真正意義上的超級大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場面”，熱鬧非常。這次也不例外。

　　根據公開資訊，本次恒大帝景銷售均價1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個杭州項目能夠開盤回款逾5億元，這無論對怎樣級別的房企來説，都實非易事。但是，恒大這筆賬，還應該細算。

　　如果就杭州蕭山區域來看，恒大帝景是毫無疑問的地王級項目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業用地，其中一塊地經歷了高達142輪報價，最終以25.95億元成交，折合樓板價為10556元/平方米。風頭正勁的恒大地産拿下了這一地王項目。

　　而回看當年數據，蕭山樓市風險已經初現。2013年6月，蕭山商品房銷售均價1.52萬元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經登記的商品房可售房源高達17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化週期高達21個月，超過多數城市和區域的去化週期。然而，這一切並沒有影響恒大拿地的衝動。“從現在這個形勢來看，當時恒大拿地的價格確實太尷尬了。”杭州房地産市場一資深人士稱。

　　一位知情人士告訴記者，恒大內部對這個項目盈利前景的判斷還是挺悲觀的。“從恒大帝景1.6萬元/平方米的定價來看，其實公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉澱成本，恒大帝景起碼現在賣還不虧。但這個不虧有個前提，就是不能壓著，必須儘快回款。這也是恒大急著開售的原因。”上述人士稱。

　　就在恒大帝景開盤前一週，記者曾赴樓盤現場調研。當時，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤，並已開始接受看盤，積極蓄客。只是，在施工現場，只能遠遠地看到作業吊車，出地面的高層建築幾乎沒有。銷售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預售。而杭州市區更寬鬆，只要出地面就可以賣。這種預售門檻，遠低於上海等地。

　　另外，在蕭山，開發商“偷面積”已經成為業內公開的秘密。也就是説，報建不足100平方米的一套住宅，開發商可以做出實際上高達120平方米的實用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。

　　“杭州樓市是一個奇怪的市場。土地成本會佔到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項目更是佔到三分之二。地方政府高價賣地的後果之一，就是縱容和放開了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報。”一位杭州房企內部人士説。

　　實際上，為了儘快賣房，房企各類優惠已經超出市場想像。以恒大帝景為例，其推出了四層優惠，包括：開盤總價8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。

　　除此之外，更吸引人的是，原本硬性規定的首付30%的購房門檻，已經被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當天只需要付6%，餘款分三個節點每年付8%。

　　也就是説，即使實現總額5億元的銷售額，開發商實際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。

　　“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

　　杭州去年房産銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對應的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元，多推了500億元，相當於多推了50塊土地，對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海禦道路一號，似乎有點生不逢時

　　“凡在去年下半年還高溢價拿地的，今年都非死即傷。”中海地産某高管向記者感慨。

　　這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團董事長戚金興的認同。“去年杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發企業拿的。很多開發企業滿懷信心到杭州，現在可能都很悲傷，去年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興説。

　　在杭州，除恒大外，常被業內人士提及的另一尷尬地王，是中海禦道路一號。

　　拿地的時候，中海實在是風光無限。2012年10月，杭州推出一塊位於錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進場爭奪，三宗地塊的競價用時竟超過4小時，最終中海地産以總價近55.9億元同時配建9.81萬平方米金融城高級人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計算的綜合樓面地價高達18150元/平方米。

　　然而這種計算方式並不能反映地塊真實地價。要測算中海地産實際付出的樓面地價，需要考慮配建高級人才公寓的額外成本等因素。根據一份被中海公司認可的內部測算，這個名叫禦道路一號的項目實際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財務費用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價已達38000元/平方米以上。若再加上行銷費用、管理費用和其他隱性成本，中海禦道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

　　4萬元/平方米是什麼概念？據了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價格在今年3月時曾達到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業單價5萬至6萬元不等。以杭州同區域內新房較次新房的溢價率超過15%的普遍規律來看， 禦道路一號的二線江景房合理價格區間應為3.8萬至4.2萬元/平方米。

　　日前，記者在中海禦道路一號售樓處了解的情況是，目前項目並未正式開盤，銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，就在今年3、4月份，項目曾經暗開過一次。可能是因認購情況不佳，項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止，中海禦道路一號官方備案體現的成交數量為零。

　　據了解，中海禦道路一號一期的預售報備均價是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網公佈的預售價格來看，項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

　　“當然，這只是二線江景的小戶型價格。中海可以通過後期一線江景房的高溢價來收回利潤。但無疑，這個項目去化壓力和盈利壓力很大。正是因為該地王項目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價回款，引領了杭州本輪降價潮。”一位杭州開發商告訴記者。

　　杭州克而瑞機構總經理劉晨光告訴記者，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場，十分少見。

　　至於杭州樓市整體形勢，很多業內人士表示悲觀。“這和當地的經濟結構有關。浙江産業結構簡單，近年來經濟大面積滑坡。原來豪宅市場的消費主體即私營企業主財富縮水劇烈。再加上此前已經購入了很多投資性房産，現在購房需求大幅下降。”某豪宅項目負責人告訴記者。

　　屢上頭條的地王：這次能否“挺過去”

　　2009年以來，方興地産曾因為“地王”概念屢上媒體頭條。這次，其以101億元總價奪下的上海大寧地王，如何順利“挺過去”，市場正拭目以待

　　除杭州外，上海等一線城市地王情況同樣不容樂觀。

　　“如果説2013年的地王項目，最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地産的百億地王了。”一位上海房地産界人士告訴記者。

　　去年12月，受上海自由貿易區概念帶動，上海浦東臨港新城土地拍賣創下溢價刷新紀錄。最終，一家名為上海錦繡投資有限公司的企業拿下兩幅商住用地，雖然總金額只有7.45億元，但平均溢價率接近400%，樓板價高達1.5萬/平方米。這個價格，遠遠高出彼時臨港新城住宅銷售均價。

　　“聽説這家企業就是在深圳買了明斯克航母的企業，把航母開到臨港來也確實可能成為項目亮點。不過，這個盤要想有盈利，難度可能很大。”上海克而瑞機構薛建雄表示。

　　不計成本闖上海的，不僅包括涉房不深的民營企業，也有大型央企。今年1月28日，方興地産以101億元的總價奪下上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。

　　方興地産可謂實力不俗，這家開發了上海金茂大廈的企業，是世界五百強中化集團旗下房地産開發平臺。2009年以來，方興地産曾因為“地王”概念屢上媒體頭條。2009年，方興地産以40.6億元拿下北京廣渠路15號地王，此後，公司在北京、上海和蘇州屢拿地王，斥資超過200億元。

　　“上海大寧地王聽説明年初開售，首期價格要開在7萬至9萬元，後續可能上10萬元。這個價格在大寧這個區域，是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念，都需要時間來打磨和營造。但方興地産作為在港上市的央企有一個優勢：融資成本相對較低，資金實力較強。如果能挺過這個週期，就可能成為贏家。”薛建雄表示。

　　即將於今年開盤的另一個超級地王出現在北京，那是“賭王級”人物孫宏斌在去年9月拿下的北京單價地王。當時，孫宏斌還沒有全盤接手綠城，其旗下融創中國以43.24億元拿下北京農展館地塊，樓面價折合7.3萬元/平方米，刷新北京乃至全國宅地樓面價紀錄。拿地當天，融創中國在香港的股價應聲下跌，北京房企一片驚呼：7.3萬？這怎麼可能？！而數月之後，孫宏斌放出豪言，農展館地塊未來售價將在15萬元/平方米以上，景觀房源單價將達到30萬元/平方米。

　　來自融創中國的內部人士曾向記者透露，北京農展館項目有可能在今年9、10月份開售。這個天價樓盤最終命運如何？市場正拭目以待。

　　底氣不足的地王：計提逾億跌價準備

　　在2013年年報中，中華企業頗有“先見之明”地為杭州中企禦品灣項目計提跌價減值準備1.1億元

　　實際上，2008年以來，每一輪樓市調整，都會有一些地王項目遭遇“裸泳”的尷尬。從綠城2009年以36億元拿下的蘇州地王，到中華企業2009年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動的活教材。

　　究竟是什麼魔力，使得各路房地産豪傑在土地市場不惜一擲千金、前赴後繼呢？

　　5年前，已經處於拿地狂熱狀態的宋衛平，在蘇州豪擲36億元，拿下獨墅湖邊地塊，樓板價高達2.8萬元/平方米。此後兩年，媒體屢屢報出地王項目動工遙遙無期，變身農田菜地。當然，這個項目今天已經成為號稱江南園林別墅“孤品”的蘇州綠城桃花園，以半年成交33套的成績，成為中國別墅銷售排行榜亞軍。但是，還是那句話，對開發商來説，花錢不是為了賺吆喝的。從盈虧角度看，5年開發週期，其融資成本、管理成本，加上宋衛平不惜代價做品質的精神，這個項目是否已經實現盈利？業內普遍對此存有疑慮。

　　更尷尬的版本來自中華企業。2009年，在聯手兩大險資與證大集團競爭外灘8-1地塊的同期，中華企業也把目光投到了杭州。“聽説那時中華企業拿地意願格外強烈，當天，綠城宋衛平難得親赴現場，大有志在必得之勢。而中華企業以28億元價格直接把宋衛平‘拍死在沙灘上’。”當地一位地産界人士回憶。

　　只不過，到今天，這個樓板價1.8萬元的住宅項目尚未開售。作為杭州江幹區域的住宅項目，區域可查的上半年銷售均價為2.2萬元/平方米左右，而中華企業的中企禦品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價，在今天的杭州樓市，簡直是天方夜譚。

　　日前，上證報記者在實地走訪該項目時獲知，儘管開盤在即，但項目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業也在2013年年報中註明，為杭州中企禦品灣項目計提跌價減值準備1.1億元。

　　當然，地王故事中，還有至今被大家關注的SOHO中國與復星集團關於外灘8-1百億地王的爭端，也少不了中冶集團南京地王一分為三、二次轉手的傳奇。

　　地王后遺症：如何應對市場調整風險

　　多年來，房地産市場的每一輪調整都以房價再次上漲告終。“不要緊，總有一天，高價地王會被市場化解。”但這次，那些曾經的地王，還會如此幸運嗎？

　　回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2009年一批高價拿下地王項目的房企，已經在2012年嘗盡苦果，而在2013年樓市大漲後，房企似乎很快就淡忘了曾經的傷痛。多位地産界人士直言，凡在2013年下半年高溢價拿地的企業，將來都會“非死即傷”，其中民企可能因資金實力較弱，最先倒下。

　　而回看2013年，在拿地方面最激進的區域房企，非“福建幫”莫數。雖然福建泰禾集團在北京開發的泰禾北京院子創下了今年上半年全國別墅銷售冠軍，但在業內人士看來，泰禾表現得太過自信和激進，其當年拿下的地王風險不可小視。

　　據不完全統計，2013年，福建泰禾集團在北京、上海等熱點土地市場一路高歌猛進，砸下160億元重金買地，公司資金鏈一度受到質疑。根據公開數據，截至2013年12月31日，泰禾集團長期借款中，信託借款高達114.42億元——2013年年初該指標還只有26.18億元。大量信託資金用於2013年地王項目開發運作。截至今年6月21日，泰禾集團大股東泰禾投資持有公司79.57%的股份中，累計有76.86%已經質押。以質押股份融資開發的能量似乎已經用盡，一旦市場出現漫長調整，泰禾將如何應對？

　　同樣善於運用信託來支援快速開發的福建企業還有正榮集團。“有些民企老闆連地王項目都沒有實地看過，僅大概知道一個方位，就敢拍板拿地。這只能用瘋狂來概括了。”一位杭州地産界人士稱。

　　而瘋狂拿地的背後原因也是各異。“一般來説，央企拿地王都是出於區域戰略考慮。比如華潤在深圳前海拿地王，方興地産在上海拿地，都是出於戰略佈局。由於預期回收週期較長，相對比較安全。但一些民營企業，尤其是那些為衝刺上市而不計成本拿地的企業，未來一定會面臨風險。”薛建雄稱。

　　然而，多年來，因為中國樓市行政色彩較濃等特殊性，每一輪調整都以房價再次上漲告終，地王項目暗藏的風險，也逐漸被房企忽視了。“不要緊，總有一天，高價地王會被市場化解。”他們想。

　　可是，這一次，幸運女神，還會眷顧這些曾經的地王嗎？