上海二手房市場六月遇“寒流”成交量連續3月環跌

　　已經過去的2014年6月，上海二手房指數為2955點，比5月下降2點，環比下跌0.05%，在連續上漲24個月後，二手房價格指數終現下跌。

　　上海二手房指數辦公室認為，二手房月度成交量在今年3月暫現2萬套，之後3個月月度成交量持續兩位數環比下跌至今，市場進入全面調整期已成定局。目前市場特徵表現為，一是央行喊話滿月，信貸仍未有實質性放鬆；二是二手房供應方面，不少賣家不願降價，索性封盤，掛牌量降至4年來低點，截至6月30日僅為10.26萬套，其中100平方米以下的中小戶型下降最為明顯，而買家則因為“無房可挑”，成交意向極低；三是一手房庫存高企，開發商入市項目“以價換量”重現，分流部分二手房客源；四是6月土地市場出現流拍及溢價率下降，加劇看淡市場預期。多重因素作用下，二手房成交冷清局面愈演愈烈，供需兩端遇冷，持續低迷。

　　據觀察，2014上半年中央樓市調控已現空窗期，僅在宏觀層面採取一些微調，在分類調控思想指導下，至少16家地方政府試探限購鬆綁等調控，但成效不明顯。6月6日，銀監會喊話，繼續執行差別化住房貸款政策，大力支援首套住房需求，但截至月底，信貸仍未有放鬆跡象。而二手房信貸較之一手房更嚴。

　　供需齊降市場轉冷。2014年6月，傳統市區全部8個區及浦東陸家嘴下跌0.04%。其中，市中心4區及陸家嘴6月整體下跌0.03%。

　　6月，傳統市區弱勢明顯，區域內如普陀、長寧、閘北分別下跌0.14%、0.13%、0.09%，僅虹口、黃浦微幅上漲0.05%、0.02%。市場趨冷的原因是改善需求成交量遇阻，出現了“老房子賣不掉，新房子買不進”的尷尬局面，不少改善客索性延遲置換，導致新增掛牌量減少。這也進一步影響了剛需客的購買熱情，由此出現了連環效應；一些板塊優質房源匱乏，導致看房客銳減三成以上，加上一些賣家不願降價，仲介門店的帶看成交比下降到了1：70。抽樣統計顯示，多數掛牌房源價格較年初僅有3%以內的議價空間，但買賣雙方態度已從樂觀轉為觀望。部分急售房源的降價入市推動板塊價格下跌。

　　6月，新興城區整體下跌0.07%。其中寶山靠近市區部分領跌0.13%，其餘如閔行、青浦近市區部分分別下跌0.03%、0.02%。逾半數新興城區板塊出現下跌，掛牌量減少，帶看量也出現銳減。一些板塊的掛牌和帶看量均現五成以上的下滑，如閔行浦江、浦東金橋的一些動遷類賣家，因未達到心理價位，寧願撤消掛牌，等待市場回暖。有的賣家面對日益稀少的看房客，且無成交意向，於是無奈降價，但買家依然不願出手。另外新興城區內一些供大於求的板塊則出現了議價擴大的現象，部分掛牌價甚至降低了6%-8%，但買家並不踴躍。

　　半數板塊出現下跌。2014年6月全市130個板塊中，下跌板塊64個，持平板塊42個，上漲板塊24個。下跌板塊是上漲板塊的2.7倍。下跌板塊平均下跌0.19%，跌幅環比縮小0.01個百分點。雖然下跌板塊增多，但跌幅並未放大。目前多數賣家不會選擇大幅降價，有的撤牌惜售，僅一些急售賣家會選擇讓利快速出手。具體板塊表現為，浦東外高橋繼續領跌，下跌幅度達0.93%。其餘下跌幅度較大的多在新興城區範圍內，如松江城區、浦東張江、寶山顧村分別下跌0.73%、0.59%、0.44%。而市區的一些板塊，抗跌能力強，微幅下跌，如閘北大寧綠地、徐匯康健僅分別下跌0.06%、0.05%。部分出臺學區房新政的區域，不再享有名校優先，如長寧的部分使用權學區房明顯遇冷，並且間接影響到其他區縣本來就虛高的使用權學區房成交和價格。

　　上海二手房指數辦公室分析到，時屆半年之際的6月，出現了房價拐點，為延續24個月的價格上漲期劃上了句號。縱觀6月，房貸尚未放鬆，觀望情緒加重，交易持續低迷，導致指數下降。其中半數板塊出現下跌，但整體跌幅環比並未擴大，主要是前期價格上漲過快的板塊和新興城區部分板塊出現價格下滑。這種價格下滑，更多的是一種市場試探，由於賣家苦於無法成交，無奈在價格上讓步，一旦交投恢復，價格隨之止跌甚至反彈。隨後的7、8月為樓市傳統淡季。和二手房掛牌量減少相反，一手房庫存高企，兩年前曾經出現的開發商“以價換量”時下再次啟動，但是二手房小業主沒有解決資金鏈的訴求，不會大幅降價步一手房後塵。客戶分流是二手房市場必須面對的。