武漢房企現推盤高峰 昔日地王虧本入市博銷量

　　剛剛過去的5月，武漢樓市迎來今年最強大的開盤潮，累計共有44次開盤。得益於此，樓市成交突破萬套，比4月增加了約400套。

　　樓市打破價格博弈的觀望僵局了嗎？不然。在武漢，直言降價的樓盤極少，但新盤調低開盤價、減少首付款、老盤推出特價房等促銷形式已漸漸成為市場主流。

　　樓市再現推盤高峰 主流房企定價謹慎

　　“全武漢90%的人不相信！9999元/平方米起。”昔日漢陽地王——九龍倉月璽項目的廣告可謂貨真價實。實際上，該項目在6月1日開盤，多種優惠疊加下的開盤價格甚至低於廣告宣傳：最低一套頂層房源售價僅8800元/平方米。

　　回顧其當年的拿地情形，九龍倉月璽所在漢陽漢鋼中路的月湖B地塊于2010年底出讓，樓面地價8063元/平，是當年甚至今日的漢陽單價地王。按照最低3000元/平方米的建安成本推算，該項目成本價最低也在11000元/平方米以上。目前，月湖片區多為高端項目，銷售均價普遍在12000-14000元/平方米。而九龍倉月璽卻以8800-12656元/平方米的價格出售，令業內十分震驚。

　　據中國指數研究院華中分院監測，今年5月，武漢樓市推盤44次，開盤數為2014年月度新高。累計推出9960套房源，其中有12個項目為首次上市，堪稱上市新盤最多的月份。

　　而從開盤價格來看，市場關注度較高的樓盤如中鐵建梧桐苑、萬科嘉園、東湖楚天府、到花樣年花郡、九龍倉月璽等，普遍低開入市，對區域市場的衝擊非常明顯。

　　“跑得快”正流行 武漢促銷尚屬溫和

　　“5月到6月初，萬科、九龍倉旗下項目開盤都引起了極大關注，無外乎價格大大低於預期，對區域競爭樓盤的壓力不言而喻。”中國指數研究院華中總監李國政分析，市場降溫時，除了新盤低開外，老盤多采用團購、贈送優惠、特價房、減配降價、“硬降”清倉等方式，實現資金回籠目的。不過相對於其他城市動輒3成以上的降幅案例，武漢樓市調整尚屬溫和，小幅促銷及特價房流行。

　　在上市供應量劇增的背景下，新盤低開入市具有刺激作用，因此成就了5月武漢住宅成交12614套的成績。同時，開盤首日的去化率得以回升至五成以上。但由於房價降幅多在10%以內，所以開盤項目並未出現“日光”的熱銷勢頭。

　　老盤對直接降價顧慮重重，仍在積極尋找有效對策，各種活動行銷豐富多彩，在最炎熱夏天到來之際，樓市溫度卻一度冷凍。數據顯示，5月全國100個城市住宅平均價格在連續環比上漲23個月後首次環比下跌，十大城市中8個城市環比下跌。從短期供需情況看，市場供應增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，部分企業近期加大推盤力度並調整定價策略，如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優惠力度；這些以價換量的措施有利於促進市場成交，但一定程度上促使房價下降。

　　百城住宅均價兩年來首降 “下半場”是場硬仗

　　根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。國內房地産價格在經歷近兩年持續上漲之後進入調整階段。

　　樓市已進入下半場，市場難免會分化、洗牌。尤其今年正處於宏觀經濟觸底與轉型的關鍵一年，樓市行情也不容樂觀。有業內人士表示，目前已有大量中小房企面臨債務違約的風險，個別品牌房企已被收購股權。今年樓市下半場，房企尤其是大型房企必須在規模與利潤率兩方面同時佔據優勢方可在未來有自己的立足之地，否則難免會遭遇被市場邊緣化。

　　不過，市場的聲音也並非全盤悲觀。從成交來看，今年前5個月武漢住宅成交共計61415套，比2013年同期的60560套還多855套，這説明市場龐大的需求依然存在，這也是房企打好“下半場”的信心來源。而擺在房企面前的問題就只剩一個：在激烈的市場競爭下，怎樣的産品和價格，才能贏得這場戰役的勝利？