房地産貸款或進一步收緊 部分房企業績增幅放緩

　　5月7日，受外資投行集體唱空樓市影響，香港恒生指數低開低走，中資地産股遭遇重挫拖累大盤。而近期金融監管機構對房地産融資的風險提示也開始增加。

　　瑞銀證券首席經濟學家汪濤分析稱，由於購房者負債率較低、房地産下滑對住房貸款的影響可能有限，但開發商和企業部門資産負債表惡化、作為抵押品的房産和土地貶值會給金融業帶來一定的衝擊。業內分析預計，各金融機構對房地産開發貸等融資的風險紅線或將進一步拉緊。

　　●南方日報記者 黃倩蔚 牛思遠

　　部分房企業績增幅放緩

　　商品房銷售面積和銷售額同比下降。第一季度，全國商品房銷售面積為2億平方米，同比下降3.8%，降幅比1—2月份擴大3.7個百分點，而上年全年為增長17.3%。商品房銷售額為13263億元，同比下降5.2%，降幅比1—2月份擴大1.5個百分點，而上年全年為增長26.3%。其中，商品住宅的銷售面積和銷售額分別佔商品房銷售面積和銷售額的88.6%和83.5%。

　　此前，萬科、恒大、富力等多家房企相繼公佈4月銷售業績，部分房企確實遭遇增幅明顯放緩。不過，恒大等房企的數據卻“逆市飄紅”，顯示在大勢走低背景下，龍頭房企仍有較強的應對能力。

　　萬科公佈的4月銷售數據顯示，公司4月份實現銷售面積109.3萬平方米，同比下降1.26%，銷售金額127.5億元，同比增加2.99%。今年1—4月份公司累計實現銷售面積524.3萬平方米，銷售金額669.8億元，分別比2013年同期增長8.7%和19.6%。

　　國泰君安研報認為，萬科4月新推盤規模較小是銷售環比下降的主因，其新推盤去化率仍在正常區間。預計萬科5月份起推盤開始放量，5、6月份銷售有望持續環比改善，仍能保持良好去化速度，持續擴大市場佔有率。

　　而相較部分大型房企增幅放緩的情況，恒大的業績卻表現搶眼。數據顯示，恒大集團4月份完成合約銷售額138.9億元，同比增長91.2%，合約銷售面積202萬平方米，同比增長84.1%，創下恒大今年銷售新高；1-4月份，恒大的合約銷售額合計443.9億元，已經完成全年銷售目標的40.4%，亦創下同期歷史新高。

　　銀行一直在收緊房貸

　　房地産開發投資增速放緩。第一季度，全國完成房地産開發投資15339億元，同比增長16.8%，增速比1-2月份回落2.5個百分點，比上年全年回落3個百分點。全國房屋新開工面積為2.9億平方米，同比下降25.2%，而上年全年為同比增長13.5%。全國房屋施工面積為54.7億平方米，增速比上年全年回落1.9個百分點。全國房屋竣工面積1.9億平方米，同比下降4.9%。

　　今年3月份開始，寧波、杭州、廈門等地都有房企因資金鏈斷裂而倒閉的個案出現。有業內人士分析認為，房價下行、成交量下降、貸款資金緊張或導致部分資金實力不強的中小房企將被市場淘汰，房地産市場波動對銀行信貸資産品質的影響值得關注。

　　事實上，銀行一直在收緊房地産貸款業務。央行數據顯示，一季度房地産貸款增速呈現小幅回落，截至3月末，主要金融機構（含外資）房地産貸款餘額為15.4萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末回落0.3個百分點。房地産貸款餘額佔各項貸款餘額的20.6%，比上年末低0.4個百分點。

　　其中，個人住房貸款餘額為9.5萬億元，同比增長20.2%，增速比上年末低0.8個百分點；住房開發貸款餘額為2.8萬億元，同比增長19.3%，增速比上年末高3.5個百分點；地産開發貸款餘額為1.1萬億元，同比增長7.6%，比上年末低2.2個百分點。第一季度，新增房地産貸款7971億元，佔各項貸款新增額的26.4%，比上年全年低1.7個百分點。

　　對於未來的風險，央行表示，在外需和房地産等既有增長動能減弱的情況下，新的強勁增長引擎尚待形成，潛在風險需要高度關注。要加強對地方政府融資平臺、産能過剩行業和房地産行業貸款信用違約風險的監測，防範部分地區、行業、企業風險及非正規金融風險向金融體系傳導。

　　樓市成交見底後或逐步改善

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，從數據來看，三四月份百城房價環比下跌的城市數量在增加，各類城市市場基本面已經呈現出一些明顯的分化特徵。但由於大多數開發企業採取觀望與博弈的市場策略，或者還處於制定應對未來市場變化的策略過程中，導致整體市場表現相對保守。

　　廣發證券研報則指出，房地産行業短期走勢主要受到房地産相關政策和信貸環境的影響，上一輪週期也是始於降價傳聞和地方政策的執行力度的降低，與近期的行業變動存在極強的相似性。

　　“目前對於需求抑制類政策的放鬆和退出的預期正在逐步兌現，當市場充分發揮對房地産行業調控作用的同時，行業基本面將會得到新的支撐。”該研報稱，成交在一季度見底之後，在供給端和政策良性預期的推動下，環比市場表現將會逐步改善，而土地市場的逐步冷卻和價格增幅的不斷收窄，也預示著短週期底部的到來，“基本面見底將會成為未來板塊行情的主要推動力，我們依舊維持看多行業的觀點。”