申銀萬國：房價未到崩盤時 城市分化嚴重

　　申銀萬國證券最新發佈的房地産行業報告稱，中國房價未到崩盤時，目前全國的房地産供需比為119%，呈現供需相對均衡的狀態，但城市之間分化嚴重，全國房地産相對過剩城市的比例約為37.14%。

　　當前市場供需基本均衡

　　申銀萬國房地産行業分析師韓思怡、陳天誠分析認為，影響房價的因素有很多，但根本原因是供需反轉趨勢的確立，有時房價會出現階段性回調，但這並不是供需真正反轉，而是受一些外部因素(限購、限貸、輿論情緒)影響而導致供需預期的短暫改變，使得供需雙方觀望。要判斷房價是否到了拐點，首先應當判斷現在的供需狀況。

　　按照申萬的定義，供需比等於統計年限內出讓住宅用地規劃建築面積總和除以統計年限內住宅銷售面積總和。經過對全國70個城市2005-2013年間供需數據的分析，申萬認為：

　　全國住宅市場目前供需基本均衡。全國供需比為119%，但城市之間分化嚴重。其中，一線城市供需比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴重，具體來看，上海>北京>廣州>深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，具體來看，太原、西寧、濟南、武漢供給嚴重過剩，過剩比例為44%；三四線城市供給輕度過剩，供需比為125%，具體來看，營口、鄂爾多斯、張家界過剩最為嚴重，但仍有部分城市供給不足。

　　全國房地産相對過剩城市的比例約為37.14%。70個城市中，有26個城市供給相對過剩，佔比37.14%；17個城市供需基本均衡，佔比24.29%；供給相對不足的有27個，佔比38.57%。分地域來看，供給過剩的省份(含嚴重和輕度過剩)有11個，分別是內蒙古、青海、山西、山東、湖北、湖南、吉林、黑龍江、重慶、貴州、雲南、天津，區域面積達379萬平方公里，佔國土面積的39.5%；供需基本均衡的省份有5個，分別是新疆、甘肅、河南、江蘇、江西，區域面積達255萬平方公里，佔國土面積的26.6%；供給相對不足的省份有11個，分別是寧夏、陜西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、廣東、廣西、海南，區域面積達200萬平方公里，佔國土面積的20.8%。

　　房價下跌直接誘因是貨幣緊縮

　　對比日本1975年、1992年以及中國2008年、2012年的房價下跌週期，申萬認為緊貨幣週期是刺激房價下跌的直接因素。

　　日本在1971-74和1988-91年經歷了兩次快速加息週期(1971-74年由4%加至5.5%；1988-91年由1.76%提升至5.07%)，隨後導致地價在1975和1992年出現明顯調整；中國在2007-08年經歷了6次加息、16次提升準備金，利息提升1.35%，2011-12年經歷了6次加息、12次提升準備金，利息提升1%，隨後導致2008和2012年房價出現明顯回調。

　　同時，下跌週期在加長，幅度在加大。日本上世紀70年代加息週期結束時，房價增速經歷了1975-1978三年的低速增長而後漸漸企穩恢復，但1992年的下跌則開啟了失落二十年的序幕；中國2008年環比下跌週期4個月，而2012年則接近9個月，調整範圍也較2008年更為普遍(2008年主要是一線城市調整，而2011年則幾乎遍及全國)，區間跌幅由2008年的下跌10.4%擴大到2012年的下跌13.6%。

　　商業地價連續下跌是崩盤領先信號

　　從日本的經驗來看，在經濟增長初期，由於重工業的發展，工業地價增長最快；隨著居民收入的提升，住宅地價增長最快；而在泡沫形成的後期，商業地價增長最快。相反，當泡沫破裂時，商業地價最先下跌，且在泡沫破裂後的每個階段跌幅都是最大的，住宅地産其次，工業地産最後。據此，申萬認為：

　　商業地價連續下跌往往是房價崩盤的領先信號。日本在泡沫發生期間的1986-1991年間，商業地價的年均漲幅在10.45%，遠高於全國地價8.38%、住宅地價7.17%和工業地價7.26%的漲價幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商業地價的年均跌幅近6.68%，遠高於全國地價4.01%、住宅地價2.54%和工業地價1.95%的跌幅。商業地價的連續大幅下跌可看作是住宅地産和工業地産下跌的信號。

　　不過，我國的工業地産的價值還有待挖掘。中國的工業地産不像日本，在經濟和房地産發展初期就大幅增長，這與我國特殊的開放和招商政策有關，工業地價被人為壓低。日本在地産發展初期的10年(1956-1965年)，工業地價年均漲幅達25.23%，超過商業21.97%和住宅21.87%的水準。而我國工業地産的價格幾乎沒有增長過。2008年和2012年更是下跌近20%，後續工業地産有待盤活。