北京新房轉入淡季 二手房迎利好

　　據統計，2013年12月30日至2014年1月5日內，一手住宅共計成交1693套，較之前一統計週期下降30.07%，成交面積為20.43萬平方米，環比下降15.78%。二手住宅共計成交2161套，與之前一週2547套相比出現了15.16%的環比下降，成交面積為19.89萬平方米，與之前一週相比環比下降了16.31%。2014年第一週，市場成交量出現小幅下降，整體市場大環境並沒有出現改變，新房市場依然受制于供應端的“疲軟”表現得較為低迷，二手房在新年第一週內則出現個稅抵扣最高額度裝修費用的利好消息。

　　2014年首周，整體北京房地産市場均陷入冷清。據統計，本月僅有6個項目預計上市，主要包括了中鐵·花溪渡(樓盤資料)、首開·常青藤(樓盤資料)、潤楓領尚(樓盤資料業主論壇)等，這些項目均已是2-3年的老項目，開盤時間間隔也較長，預計價格將較此前必定會有所上漲。北京美聯市場研究部高級經理張磊認為，春節日益臨近，大量外來務工人員基本都要回家過年，因此春節前後一般項目售樓處都是門庭冷落。需求意願的萎縮使得開發商的開盤積極性回落至低點，市場開始呈現出第一季度行業偏淡的特點，1月新房成交或將降至較低水準。

　　在二手房方面，新年剛過，傳出關於“裝修費可按住房成交價格的10%範圍內核定”的利好消息，張磊認為，雖然在一些業內看來相對於三四百萬的購房款，幾萬或者幾千的優惠幾乎可以忽略，但這條政策所包含的“簡化徵稅”的核心還是充滿亮點的。

　　首先，無憑證同樣抵扣。在去年4月初出臺的個稅徵收方案中明確規定，能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關合理費用後的餘額，按20%稅費計算。而裝修費用、貸款費用、轉讓住房過程中繳納的稅金，都可作為合理費用進行抵扣。但對於票據的審核相當嚴格，例如：裝修費發票名字須與業主姓名一致，且開票日期在網簽合同提交日期前，而絕大多數業主在當年裝修過程中並沒有開具發票，或者開具的發票不嚴謹，這樣就造成了實際發生的裝修費用不能抵扣個稅的現象，而新規規定，北京市對於二手房交易中納稅人無法提供住房裝修費用憑證的，將由主管稅務機關在成交價格的10%範圍內給予核定。

　　其次，個稅最多可少繳納成交總價的2%。按照個稅的計算方法，用最終成交總價去除可以抵扣稅費的各種合理費用(例如：裝修費、貸款利息等)後，取與原值差額的20%。簡單計算後，執行新政後，個稅較之前最多可以省去成交價的2%。即使考慮到房屋的裝修不夠核定到成交價的10%，按簡裝2萬元算，能替購房人省下4000元。在個稅轉嫁買房的市場環境中，買方的稅費負擔將得到實質性的減輕。

　　雖然相比數額巨大的購房款，這些優惠顯得有些微不足道，但是主管部門在房屋交易環節“簡稅”的態度轉變是市場的一大轉變。不得不説，這種利好為2014年的二手房交易情況帶來了一抹亮色，同時也讓廣大的購房者對於稅制改革有了更多的期許。

　　晨報記者 武新