2014四大要素如何影響蘇州樓市？軌交影響深遠

　　購房者最注重的還是價格。

　　去年，園區湖東最後一宗住宅用地（08號地塊）最終被中銳地産以14.77億的總價拿下，成交樓面價為8898.6元/平方米。和08號地塊一路之隔的天地源七里香都地塊去年的樓面價是5248.2元/平方米，附近的中海8號公館樓面價僅為3819.37元/平方米，二者之和是9067.57元/平方米。08號地塊樓面價僅比二者之和少了168.97元/平方米。這樣的價格，或許會帶動附近樓盤價格的上漲。2014年蘇州全市（包括吳江地區）商品房（普通住宅、別墅、商業）預計193個項目約79200套房源入市，其中純新盤85個，佔上市樓盤量的近一半。

　　■關鍵詞：剛需

　　仍是2014樓市關鍵詞

　　從住宅市場來看，2014年預計101個樓盤約58000套（包括純新盤和老盤推新項目）入市，環比2013年預計入市的46000套房源多了12000套，有不小的上漲。

　　最重要的不是相比去年房源多了多少，而是這多出來的是從哪來，記者了解到，這101個樓盤共計58000套預計入市的住宅房源中，純新盤佔到了41個，共計26000套純新房源幾乎佔了總房源的一半，新盤將成為明年住宅市場的主流。

　　搜房網數據監控中心數據顯示，101個2014預計入市的住宅樓盤中，僅10個樓盤主要以大戶型為主，比如萬科禦玲瓏、萬科金域平江、姑蘇金茂府、新湖明珠城等。91個樓盤涉及小戶型房源，多集中在75平方米到100平方米的剛需房源，供應量充足。比如，相城2號線附近的中惠晨曦怡庭主推93平方米、96平方米戶型，吳江的偉業迎春麗家推出78平方米到99平方米的全能小戶型等。

　　■關鍵詞：首改

　　比重將會有所增加

　　雖然在2014年，剛性需求將繼續成為蘇州樓市的關鍵詞，剛需購房者將繼續支撐房地産市場的成交量。不過，從市場變化也能看出，新的一年首套自住購房和首次改善型購房需求的比例也許會發生略微的變化。其中，首次改善型購房需求所佔比重將有所增加。

　　上週末，記者來到蘇州新區一家售樓處，正在看房的市民不少，多為30歲左右的購房者。正在看房的張先生告訴記者：“以前買房就是為了滿足居住的要求，現在結婚幾年了，準備生孩子，所以考慮的因素也相對多了！”

　　“樓盤的品質、地理位置、施教區，是我這次購房比較看中的。”張先生表示：“尤其現在蘇州軌交一二號線已經全面通車，出行也是我考慮的重點。”

　　為了吸引更多的購房者，開發商對於房屋品質、配套、物業等要素的打造也變得更加用心。園區某樓盤的銷售人員告訴記者：“今年我們樓盤的開發更注重周邊的環境和配套。”

　　■關鍵詞：房價

　　仍是購房者最關心的

　　2013年11月29日，園區湖東最後一宗住宅用地（08號地塊）開拍，最終，中銳地産以14.77億的總價拿下此地塊，溢價率48.3%，成交樓面價高達8898.6元/平方米。據悉，和08號地塊一路之隔的天地源七里香都地塊去年的樓面價是5248.2元/平方米，附近的中海8號公館樓面價僅為3819.37元/平方米，二者之和是9067.57元/平方米，08號地塊樓面價是8898.6元/平方米，僅比二者之和少了168.97元/平方米。有人據此預測，未來該地塊的房價或將達到16000元/平方米以上，甚至有人認為該區域的房價未來或達到20000元/平方米。

　　而對於購房者來説，房價依然是關注的核心。有業內人士預測，房價未來仍將穩中有升，這其中，成本上漲是主要原因，但根本原因並不在於成本，而在於需求。蘇州樓市在2014年可能會再次掀起“量價齊升”的小高潮。從搜房網統計來看，基本上九成的住宅純新盤關於價格的説辭，僅兩個字“待定”。

　　■關鍵詞：軌交

　　深遠影響蘇州樓市發展

　　蘇州軌交一號線在2012年就已經開通運作，軌交對樓市的拉動已經不算是新的現象了。不過，2013年12月28日正式開通的軌交二號線則使得軌交對樓市的影響更加深遠，“輕軌房”的概念也更深得人心。

　　據統計，軌交一號線站點500米範圍內的在售樓盤和待售樓盤共計約28個左右。而如今軌交二號線開始運作，據不完全統計，二號線地鐵站500米內的在售樓盤和待售樓盤共有30個，超過了一號線的樓盤數，“輕軌房”的價格也比其他房源高出不少。

　　軌交一號線已經開通一年多，沿線樓盤價格漲幅明顯高於其他地區，不少樓盤平均漲幅達到了1000元/平米以上。去年12月28日，軌交二號線開通，二號線附近石湖一樓盤在短短一個月的時間內，房價每平方米漲了1500元，成了去年12月漲幅最大的樓盤。

　　隨著未來軌交三號線、四號線、輕軌S1、S2的開通，軌道交通對樓市的影響也將日益深遠。記者在採訪中發現，軌道交通成了不少市民購房會考慮的一個重要方面。

　　姚一鶴 文/攝

　　■新聞連結

　　去年蘇州住宅均價達11397元/㎡，環比上漲13.08%

　　據搜房網統計數據顯示，2013年1—12月，蘇州市區住宅類房源共成交69864套，較2012年同期減少38740套，降幅為35.67%。除了3月份受政策影響帶來的一波成交高峰，和年底新盤加推帶來了較高的成交量外，2013年其他時間蘇州樓市都呈現了不溫不火的狀態，月均成交量約5822套左右。

　　雖然全年成交量下降，但均價卻沒有下跌。2013年蘇州住宅均價11397元/㎡，環比2012年上漲13.08%。另外，2013年吳中區首次取代了園區成為了新房銷量最多的區域，以21616套的銷售量佔據全市的31%。 顧秋萍