房價繼續呈走高態勢 明年樓市將進入複雜博弈期

　　2014年，樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動産登記、房産稅如何實施以及對農村土地入市的推進等，都將會給房地産業帶來更多的未知數。這也意味著明年的房地産市場將面對更為複雜的博弈。

　　臨近年終，各地土地銷售數據陸續出爐。從今年多地層出不窮的“地王”現象來看，土地市場延續著火熱態勢。根據克而瑞研究中心發佈的統計數據，重點城市前11個月土地出讓金總計為16029億元，同比增長67%；前11個月土地成交金額超過500億元的城市達到10個。

　　自今年3月份“國五條”出臺之後，37個省市相繼公佈了實施細則。今年前三季度過後，市場似乎看到年初各地下達的“房地産保證令”很難有效兌付。9月25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人研究四季度土地市場調控措施，強調對供需緊張的一線城市要進一步加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出“地王”。到10月份，京滬深穗四大一線城市又不斷加碼調控力度，在二手房首付比例、購房資質等方面全面收緊。雖然各地政府也都以各種方式積極回應，但從效果來看，調控政策並沒有澆滅樓市熱火。進入12月份，房企拿地金額出現了上漲態勢，這與房企今年銷售回款到位有直接關係。同時，房企對明年的剛需釋放充滿信心，土地制度改革、2013年市場較好的消化水準、房企回歸一線城市的聲音等，都使得房企積極儲備土地為明年投資建設做好準備。此外，許多成交土地位於郊區，且與保障房市場、概念板塊(自貿區、前海等)、郊區商辦綜合體開發等掛鉤，體現出一線城市新型城鎮化的新格局。從全年數據來看，截至12月22日，標桿房企年內拿地金額已突破3077.8億元，預計全年將超過3100億元。與前一年的1558億元相比，數據實屬驚人。有專家認為，目前大部分“地王”地塊的樓面價已超過區域內在售房價，這也預示著明年房價很難回落。

　　“一線城市土地市場看漲預期最為強烈。在國際化大都市建設、土地稀缺性凸顯等情況下，房企加快入市步伐，都想佔有一席之地。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，房企願意砸錢，表明看好此類市場。而房企踴躍拿地，既是為了提前鎖定地價，防範2014年地價上漲風險，也是為了彰顯企業實力，表明擴張姿態，因為房企在一線城市擁有的市場份額的大小，直接與房企的戰略實力掛鉤。

　　2014年，樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動産登記、房産稅如何實施以及對農村土地入市的推進，都將給這個敏感行業帶來更多的未知數。據了解，11月30日，北京首個自住商品房項目正式接受搖號報名，2000套住房引來14.8萬戶家庭申購，74：1的高比例背後凸顯龐大的剛性需求。明年，北京將共推5萬套自住型商品房，如果引導到位，將極大地緩解剛需人群的住房需求。但同時，這5萬套住房將佔到普通商品房市場的50%，而在剩餘的住宅用地計劃供應量上，有25%是保障房用地，最後將使得真正的商品房用地只佔25%的土地量。不少專家擔憂，如果地方政府沒有一個良好、成熟的控制機制，將可能造成明年普通商品房市場競爭趨於白熱化，房價控制也很難有成效。

　　從近期一系列動作來看，中央堅持調控整體平穩、推進全面深化改革的思路非常明確。不過，如何落實宏觀調控，還要看相關部門和地方的具體措施。尤其是在前幾年土地市場讓“土地財政”賺得盆滿缽滿的情況下，地方政府成為樓市調控核心所在。長遠來看，隨著我國探索建立城鄉統一的建設用地市場，縮小徵地範圍，未來地方政府的賣地收入有可能會出現下降。另外，地方債務的擴張加大了政府和業界對地方債務風險的擔憂。同時，銀行業已對房地産市場的調整風險有所警覺。中投證券的一份研究報告認為，因房貸收益不高，加上主要城市房價漲幅遠高於當地經濟增幅，從2013年10月起，32個城市中已有17個城市的商業銀行暫停了房貸；另外，有商業銀行拉長房貸放款週期，首套和改善型住房房貸利率也明顯提高。

　　近些年，隨著房地産市場調整特別是溫州、鄂爾多斯等地房地産泡沫破裂，這些地區的銀行在發放房貸時極為謹慎，房貸作為優質資産的角色和地位被相對弱化，許多銀行積極調整信貸結構，降低貸款在房地産業的集中度。這也意味著，2014年房地産市場將面對更為複雜的博弈。

　　在12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2014年的房地産調控政策將持續，並且注重調控的針對性、連續性和穩定性。同時，要繼續做好房地産市場監管，堅持開展房地産市場形勢分析，研究房地産市場調控的長遠機制。

　　如果説調控加碼、房價走高是2013年樓市主旋律，那麼，多重影響因素共存的2014年的房地産市場將走向何方？人們拭目以待。　　記者 李文龍 見習記者 張末冬