廣州年底樓市庫存創新高 價格有望下調

　　近日，有機構發佈廣州一手住宅統計數據，顯示儘管今年樓市開始回暖但年末住宅庫存量仍創出新高。據不完全統計，廣州十區兩市新建住宅今年年底預計新增約0.57萬套，明年新增約8.24萬套，共計新增貨量為8.8萬套，約977萬㎡，總體可售約13.82萬套，合計1555萬㎡。雖然新增供應有所減少，但總體供應仍較為充足。分析指出，若在調控政策保持現狀甚至進一步加嚴、市場成交量持續低迷狀態保持半年以上，房價則有望一定幅度的下調。

　　一手住宅庫存創新高

　　據經緯行研究中心近日發佈的統計顯示，截至11月30日廣州十區在售余貨約3.71萬套，十區兩市在售余貨約5.01萬套。今年以來，因房價不斷攀升以及為規避“限價”衍生的陰陽合同，導致購房成本明顯提高，特別是市中心，成本增加更為明顯，因而在一定程度阻礙了一批客戶的入市；另外，廣州細則對外地人買家購房要求門檻的提高，也導致一批外地買家因不符合購房要求暫緩入市。經緯行研究中心分析指出，“市場有效需求的進一步受抑，是導致今年庫存量創歷年新高的主要原因”。

　　新增供應方面，據經緯行研究中心不完全統計，今年底廣州十區預計新推貨量3667套，十區兩市預計新推貨量5744套。相比前兩年，今年12月份發展商的集體推貨衝業績的現象不再，主要是因為今年市場持續回暖，業績普遍向好，不少發展商已提前完成年度目標，或者接近完成年度目標，因此在12月推貨的積極性不大。

　　明年廣州十區預計新推貨量約6.10萬套，同比今年預計減少17.38%左右，計面積約682萬㎡；十區兩市新增貨量約8.24萬套，同比今年預計減少12.25%，計面積約913萬㎡。其中中心六區預計新增供應同比今年銳減近9000套，一方面，受市中心土地供應明顯減少影響，不少發展商均放慢了開發的速度；另一方面，庫存攀高、價格高企導致的成交放緩，也使得發展商在推貨節奏方面相對謹慎。

　　今年底至明年的新增供應以舊盤新推佔主導，其佔比超過7成，主要集中在增城、番禺和花都。這三個區中單盤新增供應超過600套的項目，增城高達7個，番禺有5個，花都亦有3個，包括錦繡天倫花園、錦繡禦景國際、翡翠綠洲、保利東江首府、敏捷綠湖國際、亞運城·天譽、祈福新邨、萬科歐泊、廣州時代傾城、祈福萬景峰、合和新城等多個大型樓盤。而中心區方面，單盤新增供應預計超過300套的項目，天河3個，荔灣3個，海珠3個，越秀1個，包括天健上城、峻林、寶翠園、花語水岸、新世界凱粵灣、保利塞納維拉、東風廣場二期、富基廣場等。總體來看，剛需大盤依然佔據了絕對的主力，而高素質的品牌大盤仍有望繼續引領市場成交。

　　價格有望下調

　　價格方面，據分析因不少發展商今年業績理想，資金鏈相對寬裕，預計短期內降價可能性不大，因此房價近期將處於高位僵持狀態，但不排除部分有業績完成壓力的發展商在年底出現以價換量的短期行為。若在調控政策保持現狀甚至進一步加嚴、市場成交量持續低迷狀態保持半年以上，房價則有望一定幅度的下調。經緯行研究中心報告指出，“首置首改仍將是明年市場成交的主流群體，因此主打中小戶型、綜合素質較高的樓盤仍有望繼續保持旺銷態勢，但定價虛高、産品素質一般的樓盤或將難以在市場中突圍，樓盤成交或現進一步分化。”

　　明年從化成交有望激活

　　“因今年底‘穗五條’的出臺，使得調控進一步升級，之前市場不斷蔓延的恐漲心理有所緩解，部分買家已陷入觀望，再加上政策及其他因素的制約，明年市場成交量或進一步萎縮。”經緯行分析指出，在此背景下，受政策限制相對較小的首置和首改客戶，特別是首置客戶，將成為市場成交的主力，因此具備價格相對優勢、以中小戶型供應為主導且品牌發展商集聚的區域或者板塊將成為市場的熱點，包括增城、南沙、蘿崗、番禺的華南板塊、白雲的金沙洲板塊等。

　　據其分析，從化因當前處於十區兩市的最低“價格洼地”，再加上“穗五條”調控趨嚴導致的需求外溢，預計明年關注度將有所上升，特別是位於105國道的項目，因與廣州在交通連接上更為便捷，有望在成交方面有所激活。（南方日報記者 蔣勁勁）