11月房價環比漲幅繼續縮小 未來走向或分化

　國家統計局數據顯示：房價環比漲幅繼續收窄。從4個一線城市的情況看，11月份，北京、上海、廣州3個城市的新建商品住宅價格環比漲幅比10月份有所縮小，深圳的新建商品住宅價格環比漲幅與10月份相同。從二三線城市的情況看，新建商品住宅價格環比漲幅比10月份收窄的城市也有29個。

　　從同比數據看，房價同比漲幅擴大的勢頭也有所放緩。數據顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。11月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降1.2%。初步測算，9月份70個大中城市新建商品住宅價格同比平均漲幅比8月份擴大了0.9個百分點，10月份比9月份擴大了0.7個百分點，11月份比10月份擴大了0.2個百分點，呈現逐月縮小態勢。

　　房價漲幅環比略有收窄重點城市仍量價齊升

　　分析人士指出，雖然房價漲幅略有收窄，但是年末行情依然紅火。在各地樓市宏觀調控尚未落地之前，部分改善性需求和投資需求力圖搭上最後一班車，最終推動整個市場成交均價仍然表現相對較高，結構性地帶動全國大中城市的房價上漲。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉在與本報記者連線時表示，從供需矛盾來看，今年以來市場基本面總體逐漸開始好轉，基本面好轉勢必會帶動成交量的上升，隨之會帶動供求關係緊張與價格堅挺。儘管近期一線城市、部分二線城市階段性收緊政策頻發，但是，短期內來講難以改變這些城市市場供求關係較為緊張的基本面。因此，資金面不太緊張的開發企業開始利用政策收緊的時機，採取“少量多批”、“封盤”等行銷手段，逆勢推動“日光碟”、漲價現象，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現較為明顯，總體上助推重點城市量價齊升。

　　當前樓市繼續呈現出分化的重要特徵。房價漲幅較快的城市仍是少數熱點城市。張宏偉告訴記者：“一線城市、部分二線城市表現相對較熱，房價有持續上漲和反彈的動力，三四線城市相對來講由於市場供應量充裕，市場表現相對平淡，價格上漲動力不是很充足，尤其是溫州、蕪湖、舟山等這些城市，市場成交量低迷，房價還處於下跌或停漲的狀態。”

　　房地産調控對市場預期産生影響

　　樓市的分化也導致各地出臺的樓市宏觀調控政策不一，張宏偉認為，總體來講，不同城市的調控政策具有“分化”的特徵，有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理。

　　近期房價漲幅持續收窄，顯示各地出臺的房地産宏觀調控政策對市場預期産生了重要的影響。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析指出，11月份，70個大中城市房價環比漲幅整體繼續收窄的原因，主要是前期房價上漲較快城市進一步加大了房地産市場調控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供應。特別是國務院常務會議決定整合不動産登記職責、建立不動産統一登記制度，有助於穩定市場預期，市場交易有所降溫。

　　從同比數據來看，上海易居房地産研究院研究員鄭紅玉分析表示，11月份，房價同比漲幅繼續加速，其中一線城市同比漲幅繼續超20%。這與去年同月對比基數相對較低有一定關係，且同比價格漲幅較大主要集中在一二線城市。預計同比漲幅即將見頂。

　　鄭紅玉認為，整體而言，目前房價仍維持上漲，加速度正逐步放緩，漲幅絕對值已步入歷史“合理”區間。鋻於完成年度房價調控目標的壓力，一線城市陸續出臺緊急樓市調控措施，十八屆三中全會之後，諸多二線城市如西安、太原也升級樓市調控，從增大土地供應、加大限購執行力度等方面抑制市場過快發展。調控升級短期內對降溫樓市起到一定作用，但這種應急行為並不是解決高房價的有利措施。增加住宅用地供應、支援市場合理剛需、完善房地産稅收制度等更具穩定性的調控措施更顯必要，房地産市場調控長效機制的建立更顯意義。

　　新的政策效應還有待相關細則落實到位

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進在接受本報記者採訪時表示，房價環比漲幅收窄受多方面影響：“金九銀十”階段，市場需求得以較好的釋放；加上臨近年末樓市價格的行政管控加重，房企受預售證限制的影響，可售量有所下滑；另外，部分地方出臺新政後導致消費者置業計劃受阻，都使得房價上漲動力被削弱。而交易量的下滑，則與購房者資格限制加緊、房企推盤減少、部分尾盤吸引力不足有關。“這是一個好的現象，但要謹防明年新一輪上漲態勢的出現。”

　　十八屆三中全會審議通過了《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，其中涉及到土地樓市的相關政策引起了不小轟動。之後，相關部委也繼續跟進，出臺更具細則化的實施方案。11月26日，全國國土資源依法行政工作會議上，國土資源部副部長胡存智表示，要全面加強土地權力體系研究，加緊開展不動産統一登記制度研究並大力推進。如果政策落地，將為今後樓市降溫起到重要的基礎性作用。而結合房産稅制度的設計，也可以大大盤活存量房。同時，在提高新增住房的量上，10月底北京市發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，指出將加快發展自住型商品住房。到目前為止，首個項目網申已經結束，未來五年內將有7萬套住房逐步進入市場。

　　不過對於政策性住房帶來的更多市場效應，有不少人抱有消極態度，認為此類住房盈利空間小，會促使房企將壓縮的利潤轉嫁到普通商品住宅上。這樣一來，政府就必須有相應政策出臺，減少房價報復性的上漲。

　　雖然調控政策不少，但也有人關注到，重點城市的房價漲幅與年初設定的目標已相去甚遠。臨近年終，地方政府也很難實現當初的承諾，因而人們對“房價問責”會如何進行也打了一個大的問號，“這對明年地方政府將投多大的精力在房價控制上是非常有影響力的”，一位業內人士這樣形容。

　　作為十八屆三中全會之後受到政策影響的第一個月，11月房價顯然受到了各界人士的關注。不過，業內人士表示，11月和12月受最近公佈政策的影響不會很大，主要還是人們觀望的態度起到作用，更大的效應有可能要到明年出臺相關細則並落實到位之後才會有所體現。

　　未來走向仍撲朔迷離房地産調控將會更加市場化

　　十八屆三中全會提及市場對於資源配置的決定性作用、建立城鄉一體的建設用地市場、不動産登記制度背景下的房地産稅費改革等。張宏偉對此表示，從未來發展趨勢來看，今後房地産市場調控的改革方向便是調控更加市場化，堅持“去投資化”，最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓行政化手段退出市場。從調控思路來看，經濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地産市場的格局及未來走勢。從短期內可操作的樓市長效調控機制來看，極有可能先期形成一個可以操作的簡單的長效調控體系，然後逐步向土地、金融、財稅等多方面進行改革，最終形成樓市長效調控機制。

　　嚴躍進認為，在新型城鎮化、房地産長效機制的調控政策下，2014年房價的運動軌跡有可能將呈現分化態勢：對於一二線城市來説，戶籍制度的改革方向將決定這些城市對房地産需求情況的變化，進而影響樓市價格；與之不同的是，三四線城市將在一個相對較窄的上漲空間中運動，一些地區甚至有降價的可能。但要真正改變房價走勢，必須注入長效機制。其中，解決供需關係是根本所在，而金融財稅政策、土地制度等都是配套的內在要素。不動産登記制度和房地産稅的推行和深化，做好分配過程中的基礎工作，從而能在既抓供給、又抓需求的樓市調控下，做好市場消化和市場分配的工作，這才是影響樓市價格的最有效途徑，需要逐步去推進。（記者龐東梅見習記者張末冬）