專家稱熱點城市樓市短期盤整不可避免

　　經歷了2013年的狂歡之後，2014年的房地産市場將會走向何方？持續上漲的房價又將出現什麼樣的變化……圍繞這些現在全國上下都非常關注的房地産熱點話題，12月8日上午，長三角房地産研究院的四位權威專家在鎮江掀起了一場頭腦風暴，共同聚焦和探討“後國五條時期”房地産業的發展機遇和挑戰。此次高峰論壇由鎮江市住建局、長三角房地産研究院主辦，鎮江潤陽地産、發現傳媒承辦，活動的權威性和前瞻性吸引了鎮江當地的房企精英和主流媒體悉數到場。

　　■本報地産評論員 劉莉

　　房地産業仍處於“黃金十年”

　　南京大學不動産研究中心主任 高波

　　根據我們對房地産週期的研究，一個城市房價的連續上漲不會超過兩年。而一二線熱點城市的房價從去年開始回升，今年更可以用“暴漲”一詞來形容，按照週期性規律，這些熱點城市在短期內出現盤整將不可避免，預計明年一二線城市的年關會很難過。

　　對於三四線城市來説，如果過去一兩年房價沒怎麼漲的話，明年會出現一個補漲的局面。從整體來看，明年全國房價的統計數據仍會呈現上漲勢頭。

　　至於當前熱議的房産稅，首先要指出的是，房産稅不是調節房價的工具，在國外這個稅種是區域性徵收的，其用途是為城市社區服務的。要開徵房産稅，其前提是要先減稅，個人所得稅、企業所得稅以及房地産交易環節的稅收都要減少。我認為，房産稅要覆蓋到所有老百姓的房子，至少還需要10—15年的時間。

　　房地産市場是在波動中前行的，個人認為，2011年—2020年，中國的房地産業還會是一個“黃金十年”。與過去不同的是，新型城鎮化和土地制度改革，將成為未來房地産業發展的新引擎，給房地産業帶來更多的機遇。開發商要抓住未來的新機遇，就要具備更專業的城市綜合開發能力，做好産品，傳承文化，關注低碳住宅的開發。

　　中國樓市進入轉型的“深水區”

　　上海金融學院校長 王洪衛

　　粗略測算，現在我國城鎮居民戶均住房大概在1.08套，而整個市場的平衡點應該在戶均1.1套—1.5套之間，也就是説中國未來還有5—10年的以房地産開發為主的路要走。

　　在對未來市場適度看好的基礎上，我認為，目前中國的房地産市場進入了“深水區”，未來市場將會出現分化。如果做得好的話，房地産對國民經濟的貢獻不但不會下滑，反而會日益挺進，像美國、歐洲等發達國家，房地産佔比達到了8%—10%。

　　事實上，就具體城市而言，去年已經開始分化了。大量人口向一線城市集中，導致一線城市比如北京上海，戶均住房不到0.9套，而一些三四線城市，戶均可能超過了2套。所以，中國的房地産市場已經進入了結構轉型期，短期要繼續保障供應、抑制投機，中期要縮少投資、引導消費，長期要機制創新、結構轉型。而未來房地産業能否轉型成功、能否繼續發展，不靠房地産本身，要靠財稅體制的改革，靠金融的改革和創新。

　　明年的市場要比今年差一點

　　浙江大學房地産研究中心主任 賈生華

　　2013年—2014年，是中國房地産市場的轉軌階段。2013年尤其是上半年市場的火熱，主要是20%個稅和房産稅傳言開徵前的“末班車”效應造就的。預計2014年的市場，會比今年稍差一點，這主要是因為兩個泡沫的存在，一二線城市供不應求的高房價泡沫，三四線城市供過於求的高存量泡沫。不過，中國樓市不會“崩盤”，只是會出現調整和分化，在這個過程中“泡沫”將有所消化。

　　近期北上廣深四大一線城市和南京、杭州等二線城市都加碼調控，是因為這些城市今年的房價漲幅過猛，這些調控措施是地方政府對年初制定的房價調控目標的表態。明年不會這樣了，未來的調控將會轉向加快“長效機制”的建立，包括了發揮市場機制的作用、推進新型城鎮化、構建多層次土地市場、建立不動産統一登記制度、健全房地産稅收體系、實現住房保障體系“全覆蓋”等6個方面的內容。因此，從2014年開始，政府也好，企業也好，都要認真思考，做好選擇。

　　限購政策短期內不會退出

　　杭州師範大學阿里巴巴商學院副教授 趙奉軍

　　如何判斷房價的走勢？長期看人口、中期看收入，短期看政策。至少在中期之內，房價還會繼續上漲，因為總體住房存量的供求要到2018年才能緩解。另一個原因是我們的收入還會繼續增長，雖然收入增幅會降低。

　　從短期的房價走勢來看，2014年房價可能會下跌，有兩個原因：流動性緊張導致實際利率上調，土地供給的上升則帶來供應量的激增。不過降價的空間不大，不會超過10%。

　　至於接下來的房地産調控，個人認為年底前全局性的“國X條”不會再出臺，“一線城市得病，全國吃藥”的調控會慢慢改變；其次，經濟適用房不會取消，但會改頭換面；第三，小産權房不會轉正，宅基地也不會放開交易；第四，二手房交易稅費可能會降低；第五，房産稅可能會繼續試點，不過短期內看不到全國推開的希望，中期也不樂觀，但肯定會在長期推行；最後，只有等到房價穩定、房産稅出臺後，限購政策才會退出。