房企聯姻銀行構建産融結合新模式

　　萬科、新華聯等房地産企業近日紛紛表示將進軍銀行業，此舉引發“土豪”與“金融”的一輪聯姻熱潮，這也預示著具備類金融屬性的地産公司正式從幕後走向臺前。業內人士表示，房企與銀行攜手，意味著地産融資和多元化投資將出現新模式。房企參股銀行一方面可以為其融資提供便利，另一方面可享受銀行業較高的投資回報，成為多元化投資的新途徑。

　　不過，對於這種地産和銀行互相滲透和融合的模式，也有業內人士指出，銀行對戰略投資者的選擇需要慎重。今後必須防止房企對銀行業務的直接干預，應建立切實有效的防火牆，以防風險在兩者之間快速擴散，進而危及整個地産市場和金融市場。

　　房企金融化加速

　　萬科日前公告稱，擬通過旗下子公司，以基石投資者身份參與徽商銀行股份有限公司H股在香港的首次公開發行。預計此次認購的股份數量不超過8.84億股，最終認購結果將取決於實際發行情況。若發行認購順利完成，萬科估計可佔該行總股本8%以上，有可能成為徽商銀行最大的單一股東。

　　與此同時，新華聯公告宣佈，近期公司接到湖南省工商聯通知，湖南省政府已正式向國務院推薦該公司為湖南省長沙市擬設立民營銀行的發起股東之一。新華聯在籌建設立的民營銀行中擬持股10%，但持股數量仍需根據政府部門最終審批結果確定。這已是新華聯第二次進入銀行領域，2012年新華聯間接參股長沙銀行，不到一年時間賬面獲利超億元。

　　10月25日，越秀地産母公司越秀集團表示，越秀集團已向創興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現金收購最多不超過75%股份。此次要約收購總金額約為114.44億元港幣，若能實現，將成為四年來首宗內地企業對香港銀行的並購案。

　　此外，七家民營企業擬共同發起組建合肥銀行，其中5家涉及房地産，房企進軍銀行業跡象明顯。8月底，綠地集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議，擬在發起設立商業銀行，組建金融資産交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

　　由於樓市不斷進行調控，房地産企業金融化呈現加速態勢，近年來相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤集團、星河集團、萊蒙集團等以各種途徑滲入銀行業。目前眾多房企積極進軍銀行業，預示著未來房地産行業發展將呈現出新的特徵和趨勢。

　　業內人士認為，一方面資金密集型房企參股銀行後，在融資方面可以獲得一些便利，有利於拓寬房企的融資渠道，支援房企拿地與快速擴張。另一方面，進入銀行業可以獲得較為豐厚的投資回報，成為房企業務多元化的投資方式之一。

　　進軍銀行業成為首選

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，房企頻頻參股銀行，將引領房地産行業融資模式創新與相關金融産品創新。易居克而瑞分析師朱一鳴認為，此次萬科成為徽商銀行第一大股東，意味著國內純房企與銀行的聯姻正在放開。萬科看重的是通過“參股銀行”實現自身業務與金融的深度結合，萬科方面曾表示，此舉是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求，可幫助萬科率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。

　　有分析人士指出，降低綜合融資成本也是萬科在“城市配套商”定位之下的考量，在公司社區商業、購物中心、寫字樓、旅遊地産等業務不斷增持的狀況下，原來以單純的住宅業務開發為主的融資模式已經不能滿足新需求，萬科必須拓展更為多元的融資，“參股銀行”對於萬科來説，其意義堪比萬科B轉H。

　　房企的發展很大程度上取決於與銀行的關係，在持續的宏觀調控政策背景下，房企籌建和參股銀行一方面可以降低融資成本，另一方面資金流動性將有較大的改善。此外，還可以借助銀行平臺開發針對旗下項目的資産證券化産品，便利性更高，融資成本也會下降。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶則認為，房企入股銀行，一是借助金融業投資對衝日後可能遇到的房地産下滑風險，二是從銀行業發展中獲得更多的資本回報。尤其是目前銀行股估值偏低，可以從股權投資中獲益。

　　從今年房地産企業和銀行的財報不難看出，銀行的盈利能力遠超房地産企業。萬保招金四家房地産龍頭企業今年前三季度的凈利潤總計為150.9億元，而僅光大銀行一家前三季度凈利潤就達216.6億元。

　　業內人士指出，銀行業這幾年利潤豐厚，特別是一些中小型商業銀行，對股東的分紅利潤率達12%至15%，相比其他實體産業來説回報更高，因此進軍銀行業也就成為首選。

　　謹防衍生風險

　　從金融“國十條”發佈以來，不少企業逐漸介入金融業，這既可以緩解民營企業的資金鏈風險，又可以為大量過剩的民間資本找到出路，減少民間資本高利貸化的傾向和對理財産品的依賴。

　　不過，房企參股銀行，需要防止房企對於銀行業務的干預。地産與金融互相滲透和融合，既為雙方帶來便利和利益，也可能由此形成更加複雜的新風險。一旦某一方遭受危機，另一方可能也會迅速受到衝擊。銀行資産若配置不當，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業，可能會對房地産業造成衝擊；而房地産市場一旦陷入低迷發生紊亂，也勢必會影響金融安全。兩者捆綁在一起會讓風險成倍放大，因此需要特別警惕。

　　從日本房地産泡沫破滅的原因來看，日本地産公司與銀行等金融機構的互相參股、交叉持股，造成了地産市場和金融市場之間風險快速傳遞，大量房企以及金融機構倒閉，形成了鉅額不良資産。

　　東方證券銀行業分析師金麟認為，為了避免由於大股東干擾銀行正常經營和由此産生的風險，銀行業監管機構對於發起人和大股東有著嚴格的監管細則。有銀行業專家表示，萬科即便成為徽商銀行的最大股東，也只能是戰略投資者，不會影響到銀行的正常業務開展，也很難用銀行資金投資房地産。

　　對不少大型集團而言，“地産+金融”早已放在産融結合的戰略高度，且已經在地産和金融領域全面開花。不過業內人士認為，適合投資銀行的地産商，必須具備幾個條件，首先要求本身資金鏈相對寬裕，不會從銀行抽離資金；其次要求具有良好的內控系統和管理能力，企業運作規範；最後還要求擁有較大規模，且擁有較好的信用記錄和資源。記者 萬晶