各地地王頻現 調控措施將出現分化

　　中國知名房地産專家、亞太城市房地産研究院院長謝逸楓于9月6日做客證券時報網財苑社區（http://cy.stcn.com）時指出，未來地價仍將上漲，將帶動房價一路走高，“新地王”不斷轟炸樓市，非常不利於促進房地産市場健康發展，預計長效機制短期難以出臺，各地調控將呈現兩極分化。

　　造成此次房價、地價暴漲的真正原因是什麼？謝逸楓解釋，“土地生財機制”決定了地價將“永恒上漲”，上升的空間將超乎市場想像力。在中國土地制度與分稅制及經濟結構等財政體制未全面徹底改革前，地方政府“土地生財機制”難停止，未來地價肯定一直持續上漲。“徐家匯中心項目”地塊作為上海土地出讓史上最高總價“新地王”、今年全國最高總價“新地王”必將掀起上海、中國樓市房價上漲預期，影響樓市與調控預期。中國一二線城市估計在今年“金九銀十”期間再現“地王滿天飛”的火熱現象。

　　而近期“地王”頻出，可謂是預謀已久，9月4日-9月5日，北、上、杭、蘇上演一場“地王”爭霸賽，可謂“瘋狂”。“地王”不斷爆發主要原因有五個方面原因：一是市場層面，中國樓市總體復蘇，基本層面逆勢好轉，市場需求旺盛。二是需求層面，房企“饑餓”，補空倉的窗口期殺到。三是資金層面，房企不缺錢。到位資金達到歷史高峰，前7月到位6.6萬億，增速31%，持續正增長。房企海外融資環境好轉，銷售業績大增，商品房庫存下降。四是供應層面，地方政府所推地塊品質高、起價高、配建高與金九銀十的賣地節點及城市規劃利好（上海自貿區、北京是首都）。五是政策層面，中央調控基調穩定，地方調控微調。前8月中國房價普漲趨勢不變，一二線城市房價逆勢兇猛上漲，房企預期後市樂觀。

　　謝逸楓表示，“新地王”不斷轟炸樓市，非常不利於穩定樓市與房價，更不利於促進房地産市場健康發展，應該引起國家的重視。一旦“新國五條”淪為“空調”，房價存在失控風險。在當前情況下，預計長效機制短期難以出臺，各地調控將呈現兩極分化。過熱的區域可能會出臺收緊的舉措，而房市冷清的區域可能會出臺扶持性的政策。一二線城市在年底前依然可能會有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續上行。而三四線包括溫州等城市，雖然會扶持樓市，但因為需求不多，而庫存積壓，很難拉動經濟。

　　特別是目前調控處於關鍵期，土地市場過於火爆不是好事情。一是中央調控層面一直強調穩定樓市與房價預期，“新地王”的出現與中央調控目標嚴重相違背。二是如不收緊調控，必然導致房價失控。三是過去十年調控失敗，“新國五條”如無法打破“越調越漲”的魔圈，2014年房價將繼續大幅度上漲。同時，一二線城市的房價攀升，會致房價蔓延到更多城市漲幅“超標”，目前住建部總結房價上漲過快名單，有可能約談房價上漲過快的城市，恐招來新一輪樓市調控強硬措施。特別是目前一二線城市房價下行動力不足，樓市必須新增猛藥才能遏制住“失調”的房價。