地方調控現分化 多地樓市政策微調或引房價變局

　　日前，多地樓市調控政策出現微調：鄭州市主動抬高住房限購政策門檻，規定20歲以上的人才能買房；南京市則要求，9月1日起，市、區屬國有獨資、控股企業從一般商品房地産領域退出。與之形成鮮明對比的是，安徽蕪湖市規定，在市區就業滿3年的本科及以上學歷免繳購房契稅；此前溫州已放鬆限購政策。

　　業內人士指出，目前，一、二線城市房地産市場量價齊升，而三、四線城市庫存積壓仍比較嚴重，在這樣的市場環境下，各地方政府的調控政策出現分化有其合理性。但是，一、二線城市的調控加碼並不能改變房價上漲趨勢，而三、四線城市放鬆調控則會加大房價上漲預期，從而出現全國性房價上漲的可能。

　　地方調控現分化

　　9月2日，中國指數研究院發佈《2013年8月中國房地産指數系統百城價格指數報告》。8月，全國100個城市新建住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續第15個月環比上漲。

　　高企的房價，使得一些地方政府終於坐不住了。9月2日上午，鄭州市房管局召開新聞發佈會，宣佈局部調整住房限購政策：從即日起，對於未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區域購房；對於年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房；持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。

　　無獨有偶，南京市日前出臺《關於市、區屬國有獨資、控股(參股)企業從一般商品房地産領域退出的實施意見》。《實施意見》進一步明確，18家南京市屬國有全資及控股房地産企業、15項市屬國有參股房地産企業股權，須于2013年底前完成退出。另外，南京區屬、功能板塊共有77家控股、全資、參股的國資房地産企業，根據《實施意見》，各區和功能板塊的國資房地産退出工作要在2014年6月30日前完成。按照規定，南京市相關職能部門不再批准新的國資企業進行房地産投資、一般商品房項目開發、土地出讓報名等。

　　不過，一些三線城市為鼓勵居民買房，部分放鬆了以往的調控政策。繼溫州放鬆限購政策後，安徽蕪湖推出了技術人才購房優惠措施：在市區就業滿3年的本科及以上學歷高校畢業生或具有技師及以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房産契稅和2萬元安家補助的總額。專科學歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房産契稅的50%和1萬元安家補助的總額。

　　謹防房價全面上漲

　　在國家統計局公佈的2013年7月房價指數中，南京和鄭州房價同比漲幅分別為12.8%和12%，在70個城市中排名第6和第7，可以説僅次於一線城市，屬於全國房價上漲最快的兩個二線城市，其全年房價控制目標很難完成。

　　據了解，鄭州市政府今年5月就開始採取限售、限網簽等措施，抑制房價上漲，先後有60余家樓盤因漲價被鄭州市房管局暫停網簽，整改不到位的一律不準入市銷售。但是，由於調控執行不給力、部分區域供應不足及房企不缺錢等因素，6、7月份鄭州房價逆勢上漲。

　　亞太城市房地産協會會長謝逸楓認為，鄭州樓市此次調控加碼，很難令房價下降。主要原因是：一方面，鄭州新政讓不符合結婚年齡的人沒有買房資格，是購房結構的調整，不會把全部住房需求封住；另一方面，鄭州限購區域是二環以內，此次限購令並沒有擴大限購區域，有資格和有條件的人完全可以去不限購區域買房。

　　南京樓市也有類似情況，官方要求國企“退房”，對樓市供應會造成一定的影響，若供不應求的局面加劇，反而會助推房價上漲。此外，此次退房令會否重蹈央企退房令的覆轍，最後不了了之還未可知。也就是説，一、二線城市的調控加碼措施，可以短期內讓房價上漲趨緩，但長期來看不會改變房價漲勢。

　　而放鬆調控政策的溫州、蕪湖等三線城市，其直接動力來自於樓市低迷拖累經濟。據統計，7月蕪湖商品住宅總成交量僅1321套，同比下滑幅度達59%；截至7月底，該市庫存量達到27000余套，可供當地消化21個月。溫州房價則從2011年9月開始已連續22個月下降。業內人士認為，接下來可能會有更多樓市需求低迷、庫存難消化的城市加入其中。而這會導致原本已有下降預期的三、四線城市的房價又會出現上漲預期。

　　“放鬆限購、對購房者給予稅收減免，這樣的措施對樓市回暖有立竿見影的效果，2008年金融危機的時候已被充分證明。”謝逸楓告訴中國證券報記者，“如果三、四線城市都以微調的名義這麼做，那麼所謂的一、二線城市房價上漲、三、四線城市房價停漲或下降的分化局面，有可能變成房價全國性上漲的情形。”□本報記者 姚軒傑