北京地王拿地兩年仍在等規劃 崇文商圈遭合景泰富撂荒

　　近日，《證券日報》記者獨家報道的北京崇文門地王拿地一年半後仍無動工跡象又有了新進展。8月30日，記者在該地王現場調查後發現，地塊已經動工。

　　記者查閱該地王所屬開發商合景泰富官方網站發現，其在2011年6月份就拿下的北京崇文門地王項目仍處在“規劃中”。記者在現場看到，該地塊地表雖然已經被挖開，卻未見施工人員施工，整個工地一片寂靜。

　　不過，合景泰富主席孔健岷在此前召開的2013年中期業績會上表示，“北京市場在全國是最好的，公司很看好這裡，會加大對北京市場的開發力度”。

　　對此，合景泰富內部人士曾向記者解釋，該地塊位置特殊，緊鄰崇文門地鐵站，規劃複雜，尚未完成。有不願具名的業內人士告訴記者，崇文門地塊是合景泰富在北京的首個純商業項目，一旦設計以及客戶定位出現偏差，公司的損失會很大。合景泰富開發運營純商業購物中心經驗不足，又不像一街之隔的國瑞地産那樣深耕崇文門商圈，諸多因素阻礙了該項目的開發進程。

　　開發商應付開工？

　　8月30日下午，進入初秋的北京天氣晴好，記者來到崇文門地塊。該地塊位於崇文門十字路口西南角，東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。

　　記者沿地塊繞行發現，該地塊呈四方形，佔地面積不大，步行一週僅需四分鐘左右。工地被近兩米高的圍墻圈住，僅有一扇緊閉的大門。借了圍墻外修鞋師傅的椅子，記者看到，挖土機等施工設備停在地上，地塊一角的地表已經被挖開，堆起的小土堆長了不少荒草。

　　更值得注意的是，當日天氣晴好，下午四點左右，記者在整個地塊裏沒有發現施工人員，僅看到現場停著三輛轎車，整個工地一片寂靜。

　　“這個地方以前是崇文門菜市場，不過早拆遷完了，後來一直荒著，直到今年年初，才看到有幾個工人施工。”該地塊附近一位店主告訴記者，施工也是三天打魚，兩天曬網，時幹時停。

　　事實上，這塊有著“絕版黃金地塊”之稱的崇文門地王開發進程一直備受關注，此前本報記者也曾報道過該地塊拿地一年半後卻無任何動工跡象，而國家對處置閒置土地也有明確規定，其中有超過兩年不動工即無償收回的規定。

　　縱觀合景泰富的開工動作，上述業內人士表示，這可能是一種敷衍性開工，放幾台機器，挖個坑，就無法認定開發商沒有開工。這樣的話，開發商的地塊既不會被政府無償收回，企業又能拖延開發進程。

　　“反正現在北京土地價格一直在上漲，合景泰富當初拍這塊地王的4.32萬元/平方米樓面地價，在維持了一年多北京最高單價地王紀錄之後，今年已經多次被刷新，目前北京孫河地區住宅用地的樓面地價已經達到了5.2萬元/平方米。”該人士進一步向記者表示，一般來講，商業金融用地要比住宅地塊單價更高。

　　項目入市遙遙無期

　　正如上述人士所言，2011年6月27日，經過33輪競價後，崇文門地王最終被合景泰富子公司廣州市豐璟房地産開發有限公司以7.1億元競得，溢價率近140%，樓面地價4.32萬元/平方米，成為當時北京的單價地王。

　　兩年多時間過去了，該地塊雖然扭扭捏捏動工了，但合景泰富內部人士曾向《證券日報》坦言，該地塊規劃僅為一棟樓，將建設成高檔購物中心，至於何時建好以及何時開業都無法確定。“該地塊緊鄰崇文門地鐵站，項目規劃設計比較複雜，目前公司正與政府協商相關規劃細節，因此項目仍在規劃中。此外，該地塊若集中施工，將對周圍居民造成噪音干擾，夜間施工難度又很大，比較尷尬。”

　　不過，噪音干擾的理由顯得有些無力，畢竟不能因為噪音干擾而將該地塊“撂荒”。值得一提的是，該地塊緊挨崇文門飯店、新世界百貨以及國瑞城，地處崇文門商圈核心位置，同時也在商業購物中心的密集分佈區中，而該商圈的購物中心已有飽和趨勢。

　　對此，有專業人士向記者表示，崇文門商圈的市場消費能力有限，合景泰富又不具備國瑞地産深耕這一商圈的經驗，無論從設計還是定位以及後期運營來看，公司的壓力都很大。

　　實際上，在拿下崇文門地王后不久，國際評級機構瑞信就發表報告稱，雖然該地面積較小，但公司之前並無建設或管理商場的經驗，將增加投資營運風險。7.1億元人民幣支出短期內不會大大改變公司的財務狀況，但可能會造成長期現金負擔。

　　瑞信的擔憂正在演變成事實，這筆投資每年僅資金成本就是不小的數額，況且項目無法週轉也給企業造成很大負擔。

　　除此之外，上述業內人士也表示，合景泰富的融資成本和負債水準呈上升趨勢，資金遭到掣肘。崇文門地王項目屬於商業地産中的購物中心，現金回籠慢，利潤回報週期很長，這或許是公司遲遲未開發該項目的最主要因素。

　　融資成本飆升1.4億元

　　實際上，今年多家開發商的債務結構都得到了優化，但合景泰富的負債水準卻在上升。公司2012年負債率為63.5%，與2011年的61.8%相比增加了1.7%；2013年上半年則增加至72%。對此，公司高層表示，“正常情況看，負債率中期會相對高一些，因為上半年的融資成本會便宜一點，但到了下半年就開始吃緊”。

　　翻閱合景泰富2013年中期業績報告可以發現，公司今年上半年融資總額約53億元，但融資成本飆升了1.4億元。中報顯示，公司在2013年年初以8.625%息率發行了7年期3億美元優先票據；同年5月份，合景泰富又獲得人民幣25億元固定資産經營貸款，年期為13年；同月，合景泰富又聯同合作方從境外銀行借入人民幣10億元開發貸款。

　　值得注意的是，有資深分析師向《證券日報》記者表示，今年海外融資成本普遍較低，平均利率水準約為4%，而且融資期限普遍較長。從上述大環境來看，合景泰富發行的8.625%的7年期美元債券利率明顯較高。有港股大型開發商高層也向記者表示，以合景泰富的評級來看，這個利息水準偏高。

　　事實上，合景泰富近年來的融資成本快速攀升之勢較為明顯。公司2010年融資成本為0.2億元，而2011年這一指標為1.25億元，融資成本上升了1.05億元，同比上升525%。不過，公司2012年融資成本有所下降，為0.7億元，僅半年時間後，公司2013年中期報告顯示，報告期內，合景泰富的融資成本已經超過2.14億元。

　　按此計算，合景泰富2013年上半年，融資成本飆升了1.4億元有餘，增幅為200%左右。對此，公司解釋，有關若干一般企業貸款及優先票據的借貸成本，由於該等借貸並不用作項目開發，因此該等借貸成本並未資本化。

　　負債率、融資成本高企加重了企業資金鏈的壓力，上述業內人士表示，加之該地王項目投入資金並不低，而且在運營過程中，由於這一商圈內購物中心飽和，其出租率可能並不如預期，也就是説短期根本無法實現盈利。“光投錢難見回頭錢的項目在企業資金實力不強的背景下顯得有些尷尬。”■本報記者 王麗新