二三線城市商業地産衝動的背後

　　成都已超過了京滬廣深，成為全國商業地産在建規模最大的城市，在建面積為290萬平方米。而即將落戶中國的180萬平方米的 “世界最大商業中心”，落戶地點為河北省三河市。商業地産建設狂潮正在從一線城市向二三線城市蔓延。

　　事實上，當前部分二三線城市商業地産的建設面積，已經遠遠超過當地人口和經濟社會承載能力，河北燕郊的每人平均商業地産面積為5平方米，是發達國家每人平均商業地産“泡沫”警戒線1.2平方米的4倍有餘，而西部某地一個35萬人口的縣級市，竟然要開建18個城市綜合體，平均2萬人就能攤上一個。這樣的商業地産，真的能帶來投資回報嗎？

　　與當前商業地産建設和銷售火爆相對應的是，許多二三線城市，甚至一線城市的城郊區域，已經售完的商業地産卻門可羅雀，鮮有商戶問津。到底是什麼樣的原因，讓商業地産“售熱租冷”？

　　就現階段而言，且不論在二三線城市，即便在一線城市，商業地産的租金回報率相對於購買價格也低得可憐，扣除各類維護成本後，盈餘時常不及銀行定期存款利息。而在當前個別地方出現商業地産總量過剩的情況下，一旦長期空置，保有成本如物業費、水電費和稅費等都會遠遠高於普通商品房，加之商業地産的土地使用權也只有區區40年，一旦出租情況不佳，將成為投資者難以脫手的雞肋。如果投資者以中小城市和大都市偏遠郊區的商業地産為自己的資産保值，結局有可能會越保越少，越投越虧。

　　在這種情況下，為何對商業地産的投資仍然如此衝動呢？造成這種現象的原因，首先是商業地産的土地管理相對住宅用地更為靈活。對於一些地方而言，住宅用地的出讓要經過嚴格的“招拍挂”手續，甚至還要有保障房的配建，土地實際出讓價格自然水漲船高。而商業地産用地、工業用地的管理則相對寬鬆許多，開發商的拿地成本也相對較低，利潤空間也自然增大了。這也使得商業地産出售價格有時會低於周邊同類的商品住宅，因為土地成本本身就便宜了許多。

　　當然，對於部分地方政府而言，既然商業地産的土地出讓收益不如住宅用地，那麼“薄利多銷”就變成了商業地産土地增收的“訣竅”之一，這也就是為何許多地方明知在建的商業地産遠遠高於正常比例，卻依舊大量供應土地的原因。

　　另外，與普通商品住宅不同，商業地産對於購買者而言，是滿足投資需求而非居住需求的，之所以會出現搶購，是因為在樓市限購、股市不振的大環境之下，目前投資者缺乏足夠的投資和保值渠道，包括工薪階層在內的國人不得不尋找更多的保值手段，以避免自己血汗錢的購買力日益下降。商業地産對購買者沒有戶籍、社保、套數等準入限制，那麼對於小額投資者來説，股市萎靡，貴金屬價格跌跌不休，可供投資的金融産品亦寥寥無幾，不去二三線城市買商業地産，他們還有什麼更好的選擇嗎？

　　如果不能增加居民多渠道的財産性收入，規範各類資本市場，那麼，為了保住自己用智慧、心血、汗水和勞動換來的財富，部分居民做出非理性的投資舉動就不難理解。當前商業地産的狂熱與衝動，和之前中國大媽瘋搶黃金如出一轍。記者 趙昂

[責任編輯： 雍紫薇]