“一般情況下，開發商會拿出年銷售額的30%左右資金作為一年內拿地支出金額。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，卓越集團(卓越置業集團有限公司)奪得深圳前海地塊可能賭的是這一區域板塊未來的升值空間。
事實上，7月26日，卓越集團以123.69億元總價奪得深圳前海深港現代服務業合作區首次出讓的兩幅商務用地，樓面地價約為16000元∕平方米。
“目前，這兩塊地的樓面地價及總價都是今年年內深圳的地王。”美聯物業全國研究中心相關人士向《證券日報》記者表示，卓越集團一方面高價拿地，一方面又在深圳廣撒網做舊城改造。
然而，更為值得注意的是，據《證券日報》記者查實，卓越集團2012年銷售額首次突破百億元，為102億元。如此來看，卓越集團此次奪得上述兩塊地的花費為其2012年銷售額的1.2倍。
豪賭利潤空間
7月26日下午，卓越集團先以51.89億元奪得前海首宗T201-0077地塊，樓面地價為每平方米16195元，溢價率達48.26%。幾分鐘後，卓越集團再度出手，又以71.80億元奪得T201-0075地塊，樓面地價為每平方米15948元，溢價率約達52.77%。
至此，在此次前海土地爭奪戰中，卓越力壓綠地、金融街、華潤以及萬科和新世界聯合體，以123.69億元將兩宗地塊收入囊中。
更為值得注意的是，這兩宗地塊不管是樓面地價還是兩地塊的總價都已經晉陞為深圳年內地王。
對此，在宋延慶看來，卓越集團正是在賭整個前海區域的升值空間，以此換取其利潤空間。宋延慶認為，上述兩塊地的建設週期大約為5年。屆時，前海區域整體上升空間都會比較大。
不過，美聯物業全國中心相關人士則向《證券日報》記者表示，上述兩塊地底價較高，起始樓面地價已超過1萬元/平方米。而深圳2012年以來成交的商業辦公地塊的樓面地價均未超過1萬元/平方米。
同時，該人士還向本報記者透露，根據合同相關規定，通過測算，上述地塊即使以底價成交，其建築面積最低的成本也將達到2.5萬元-3萬元/平方米。而從目前深圳在售的甲級寫字樓售價來看，一般銷售價格不超過5萬元/平方米。以此來看，開發商的利潤空間已經受到限制。
不過，卓越集團總裁李曉平曾對媒體表示，此次競拍價仍屬於合理水準，未來對前海的商業地産開發的利潤率預期也將達到企業合理利潤率水準。
值得一提的是，上述美聯物業全國研究中心相關人士還向記者表示，如果按照投資回報率4%來計算，假設地塊建成後的租金可以達到深圳目前的最高水準每月250元/平方米，其售價則需達到7.5萬/平方米。
根據美聯物業深圳寫字樓樓價指數的增長幅度來看，預計今年深圳二手寫字樓價格的漲幅在5%-7%，而目前二手寫字樓的均價為45078元/平方米，即使按照年7%的增長速度，到2016年年底，其售價也只能達到57431元/平方米，與7.5萬元/平方米的價格差距相當大，這顯然加大了開發商的風險。
拿地支出為年銷售額1.2倍
事實上，卓越集團豪賭124億元地王的同時，其需支付的大量資金來源更為引人關注。
據記者了解，上述兩塊地僅履約保證金就為16.4億元。對此，有知情人士向記者表示，預計一週之內，卓越集團需繳納前期土地出讓款總計約為50億元。
然而，據記者了解，卓越集團2012年銷售額首度突破百億元，這筆資金即使全部回款也不足以支付該筆拿地支出。
根據卓越集團公開的資料顯示，卓越集團2012年制定銷售目標為70億元。最終，公司2012年全年銷售額達到102億元，累計銷售面積為86.3萬平方米。
“一般情況下，開發商會拿出年銷售額的30%左右資金作為一年內拿地支出金額。”宋延慶向《證券日報》記者表示，傾其上一年全年銷售額來買地的開發商確實不多見。
除此之外，有業內人士稱，由於兩幅土地建築面積超過77萬平方米，預計未來投資總額將超過100億元。
對此，李曉平也曾對媒體表示，集團在融資方面不存在問題，可能會考慮與香港方面加強合作。
值得注意的是，當記者予以核實相關情況時，卓越集團相關人士則表示，不方便回復。
不過，有知情人士也向《證券日報》記者透露，卓越集團能夠力壓綠地、華潤等知名開發商搶得此地，其支付前期土地出讓金的能力應該是有的，可能會拆借一些資金，重要的是後期開發投資的資金能否得到足夠支撐。
同時，該人士還向本報記者表示，預計卓越集團在該地的規劃中將會配建大面積商業公寓。而卓越集團可以先開發公寓項目，優先銷售商業公寓，以求快速獲得回籠資金，以此逐步滾動開發整個項目。
對此，卓越集團向《證券日報》記者表示，前海地區的高起點規劃符合卓越集團未來戰略發展定位，早在兩年前卓越就已經開始對進入前海做了各項充分準備。此次成功拍得兩幅地塊，進一步奠定了卓越集團“商住並舉”開發策略的戰略基礎。(證券日報)
[責任編輯： 雍紫薇]
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