標桿房企繼續加碼北京商業地産市場

　　“一個30萬人口的小城市，居然也要做綜合體！商業地産火熱，也沒這麼個火法吧？”好友剛剛出差回來説，記者不免震驚。“調研了一圈，開發商終於表示放棄這個計劃。”好友無奈地看著我。

　　7月初，星巴克首家門店受租金限制搬出原址，似乎成為房企投身商業地産的一個動力——租金上漲，回報率提高。隨著房地産調控逐漸深入，標桿房企幾乎全部加碼商業地産項目投入，用寫字樓、購物中心、養老地産、旅遊地産等項目分散住宅市場的調控風險。

　　今年以來，標桿房企繼續加碼北京商業地産市場。以保利地産北京公司為例，今年上半年，其在售的商業項目包括保利國際廣場的寫字樓、保利中央大道、保利東郡金街和保利東方中心，四個項目上半年的銷售額近25億元，在北京保利上半年銷售額中佔比55%，預計全年佔比45%。

　　查閱北京市土地整理儲備中心的數據便可發現，2013年至今，萬科在斬獲臺湖和房山2宗住宅用地外，還拿下了並無任何居住屬性的地塊，分別為大興新城核心區的商業金融用地和房山區長陽鎮的多功能用地。保利地産除了大興舊宮一塊住宅用地外，還競得了通州運河核心區的3宗多功能用地。2012年，萬科和保利在北京土地市場均無商業用地入手。

　　不僅是傳統房地産企業在商業地産市場跑馬圈地，其他行業的企業，也準備分享商業地産這塊蛋糕。娃哈哈集團有限公司創始人、董事長宗慶後是業界關注的焦點，他致力於進軍商業零售業、發展購物中心，則是近年來的焦點之一。17日，宗慶後再次高調宣稱，在未來的3到5年內，娃哈哈將在國內開設100家購物中心和百貨商店，作為其擴張零售業務的一部分。

　　2008年以來，我國商業地産投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領域限購、限貸政策實施後，商業地産增速達到了30%，高於房地産行業投資平均增速；2011年商業地産投資達到7424億元，同比增長31%；2012年商業地産投資略有放緩，但增幅依然達到了25%。

　　DTZ戴德梁行最新發佈的報告顯示，在國內保持溫和增長的經濟氛圍中，受新入市項目較低租金的影響，二季度，北京甲級寫字樓租金微調至每月298元/平方米，環比下降0.05%，租金的小幅負增長使得全市甲級寫字樓銷售價格環比降低0.05%，至63307元/平方米。

　　“不過值得注意的是，今年四季度到2015年，北京甲級寫字樓市場幾乎是零供應。”戴德梁行華北區企業服務部主管及董事王剛向記者透露，目前的下跌只是暫時的。北京甲級寫字樓的租金很可能在今年三季度之後再度進入上漲階段，而這波上漲很可能持續到2016年。

　　內資企業成為活躍北京上半年寫字樓市場的主體。戴德梁行的數據顯示，內資企業完成了北京甲級寫字樓上半年逾63%的租賃成交量。

　　隨著北京市區物業的稀缺，未來寫字樓市場將以外擴為主，2016年左右，中服地塊的供應入市，將緩解CBD地區寫字樓供應緊張局面，也將帶動租金的下行。雖然寫字樓供應相對不足，但零售物業的供應卻呈現井噴狀態。

　　市場人士預計，2013年，一、二線城市新增零售物業將達到400萬-500萬平方米，2014年二線城市零售物業將達到近800萬平方米。2013年北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業量的2.9倍，遠遠大於零售商開店速度和國內零售額增長速度。

　　世邦魏理仕統計數據顯示，目前，全球在建購物中心面積排名前十的城市中7個來自中國，主要集中在積聚能力差的二線城市。即便如此，商業地産用地供應的步伐並未放緩。K8土地網數據顯示，2013年上半年，全國百城共推出土地3.9億平方米。其中，商業辦公用地供應增幅最大，同比增長達到42%，成交量達到4969萬平方米，同比增長45%，供應和成交增幅遠超住宅地産。同時，保利、華潤、綠地等一線房企在2011年以來紛紛將商業地産開發比例增加至20%-60%。

[責任編輯： 雍紫薇]