廣州：一手房價連續三個月量價齊跌

　　廣州一手房價半年上漲了近兩成，將年度房價控制目標遠遠甩在身後。記者昨日從廣州市國土房管局獲悉，備受關注的上月廣州全市10區商品房網上簽約情況通報日前發佈。數據顯示，廣州一手樓市連續第三個月出現量價齊跌，上月全市10區一手房網上簽約面積49.61萬平方米，同比減少23.5%，環比減少6.9%；而一手房網上簽約均價15261元/平方米，環比略降0.9%。從數據看，廣州一手房量價雙雙跌至今年最低點。

　　專家表示，廣州“限售、限簽”等調控政策使得房價出現結構性回落，但是市場上不少樓盤實際房價仍在上漲。

　　●南方日報記者 鄭佳欣 實習生 田博

　　房價 各區房價同比仍在上漲

　　國家統計局日前發佈70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，廣州房價在連續5個月領漲全國後，6月份終於不再居首，但同比漲幅仍是“亞軍”，為16.5%；環比漲幅則為1%。

　　而廣州市國土房管局的最新數據也印證廣州一手房價上漲腳步有所放緩的狀況。數據顯示，廣州全市10區新建商品住宅網上簽約均價高達15261元/平方米，同比上升11.2%，環比下降0.9%。記者對比發現，這也是今年廣州一手房均價的最低點。

　　至此，廣州也交出了今年上半年的房價成績單：今年上半年，廣州一手房均價高達16082元/平方米，相比去年上半年的13615元/平方米，一年之間上漲了18.1%，這一漲幅也將年度房價控制目標遠遠甩在身後。

　　從各區看，越秀、海珠、白雲、花都這四區的房價應聲上漲，越秀區一手房價從29771元/平方米猛漲至上月的34169元/平方米，價格領跑全市，漲幅高達15%。而南沙一手房價則是自今年以來首次跌破萬元/平方米，只有9635元/平方米。

　　數據顯示，上月，廣州中心6區新建商品住宅網上簽約均價高達22620元/平方米，同比上升10.3%。而週邊4區新建商品住宅網上簽約均價12352元/平方米，同比上升13.3%，環比上升1.7%。

　　廣州市國土房管局還公佈了各街道新建商品住宅簽約均價情況。荔灣區多寶街一手房均價難得地將位於珠江新城的獵德街擠下了全市第一的寶座。廣州市國土房管局解釋説，荔灣區多寶街本月均價51380元/平方米，主要是由於該街道成交的6宗商品住宅中，有5宗座落于睿薇禦景花園，該樓盤成交價格較高。

　　成交 今年以來首次低於50萬平方米

　　數據顯示，上月廣州全市10區新建商品住宅網上簽約面積49.61平方米，同比減少23.5%，環比減少6.9%。至此，廣州連續兩個月成交面積同比萎縮兩成多，今年以來一手房成交量首次跌破50萬平方米。

　　從各區看，花都、番禺、蘿崗穩坐廣州一手樓市成交的前三把交椅。但是花都一手房成交量從5月的18.3萬平方米下滑至上月的12.74萬平方米，猛跌三成。而天河一手房成交量更是從2.37萬平方米縮水至1.18萬平方米，跌幅高達50%。

　　數據顯示，上月越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔區等中心6區一手房網上簽約面積14.05萬平方米，同比減少26.2%，環比減少2.8%，佔全市10區新建商品住宅網上簽約總面積的28.3%。而花都、番禺、南沙、蘿崗區等週邊4區一手房網上簽約面積35.56萬平方米，同比減少22.3%，環比減少8.4%。

　　從4月24日起，廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度，其預售價格需要接受國土房管部門的價格指導。隨後，因定價過高而被迫擱置推盤計劃的開發商不在少數。處於廣州樓價頂層的中心城區一手房成交連續多月出現同比大幅下跌。

　　與成交量的下滑遙相呼應的是樓市供應的大幅縮水。數據顯示，6月全市10區批准預售商品住宅2701套，同比減少44.0%，環比減少8.7%；面積28.91萬㎡，同比減少46.2%，環比減少13.8%。

　　■分析

　　焦點1

　　限簽限售房價“結構性回落”

　　廣州房價究竟是漲是跌？在全市一手房均價同比略降、房價創今年新低的背後，卻是個盤普漲的現實。

　　世聯地産首席技術官黎振偉認為，廣州樓市連續出現量價齊跌的狀況，主要在於政府的限制和管控，“如今的房價不是市場真實的反映”。

　　在廣東中原地産項目部總經理黃韜看來，目前“市場的真實反映是量價齊升”，根據他對市場的觀察，目前廣州一手樓均價在1.6萬元/平方米－1.7萬元/平方米之間。黃韜説，廣州市國土房管局通過限簽等“技術手段”只是將數字壓下來，但市場通過“雙合同”、“你情我願先簽認購合同”等方式發生買賣行為所産生的交易價和交易量，與政府公佈的數據並不相符，官方數據滯後。

　　網易房産在6月底抽查了100個樓盤網簽均價發現，價格環比上漲的樓盤為44個，佔據44%，而降價樓盤僅為19%。調查結果顯示，樓盤漲價趨勢明顯。業內人士分析，雖然廣州一手樓均價持續上漲的情況似乎受到了控制，但單個樓盤的漲勢卻十分搶眼，因此，很有可能是高價盤的網簽受到限簽的影響，從而保持全市均價的穩定乃至下跌。

　　海珠區某樓盤去年10月的價格是25000元／平方米，而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元／平方米地王之後，近期報價已經上漲到33000元／平方米。

　　記者週末在增城荔城某樓盤現場看到，該樓盤新推一期600余套新貨，尚未正式開賣，短短兩天便有超過1000多人認籌，而價格也從吹風時的帶裝修7000多元/平方米上調至毛坯價7000多元/平方米。

　　合富輝煌首席分析師黎文江説，今年上半年廣州市十區商品住宅供應量僅300萬平方米，而成交量達344萬平方米，同期消化率115%，供不應求之下房價被推高。為此，廣州實施“限售、限簽”政策，逼使開發商減少高端住宅供應，下半年轉為大量開發中低價位住宅。他表示，目前一手房價的下降是政府限簽限售大背景下的“結構性回落”。

　　焦點2

　　下半年超3.6萬套新貨入市

　　下半年廣州樓市供應如何，是否會繼續“縮水”，成為市民關注的話題。

　　根據合富輝煌統計數據顯示，2013年下半年，預計廣州將有超過36000套新貨可以推出市場，其中預計中小戶型(120㎡以下)依舊是供應主力，將超過6成。另外，中心區以及番禺的中大戶型接近或過半。

　　搜房網數據監控中心統計，在政府政策持續影響下，廣州十區二市下半年將有136個住宅項目推新，中心六區佔41盤，郊區佔95盤。從供應上看，郊區新盤新貨佔比逼近七成，傳統三大區增城、花都和番禺仍是廣州樓市剛需消化主戰場。

　　黎文江指出，在“限預售”背景下，推貨量存在較大變數。預計下半年中小戶型(120㎡以下)是供應主力，佔總量62%。番禺、花都、南沙、蘿崗四個週邊較低價區域，預計下半年推出新貨佔十區總量六成以上。而豪宅(均價4萬元／平方米以上)下半年估計只有2000套左右申請預售，但不可能全部準售。

　　知名房産專家韓世同表示，去年下半年和今年上半年，廣州房價的確處於上升態勢，而且去年上半年的房價處於相對低位，同比就凸顯出今年的高漲。

　　他表示，業內普遍認為，由於受土地市場“地王”頻出的影響，下半年房價整體仍會呈現穩中有升，但成交量將有所下降。其原因既有流動性收緊的影響，也有房價上漲導致購買能力下降的影響，還有産品結構不合理即大戶型高檔次産品過多的影響。

　　焦點3

　　庫存住宅平均每套141平方米

　　黎文江列舉了這樣一組數據：從陽光家緣網站截至6月底的廣州十區二市可售商品住宅庫存量統計數據，計算出庫存的每套商品住宅面積竟然已達到141平方米的高位。“從去年底庫存平均每套135平方米，6個月內每套庫存增大6平方米的速度來看，到今年底全市庫存的每套住宅，很可能都是144平方米以上的非普通住宅。”

　　他指出，目前陽光家緣公佈的可售庫存量中，平均在140平方米／套以上的行政區有：從化區155.5平方米／套、番禺區154.7平方米／套、海珠區148.6平方米／套、花都區141.5平方米／套、蘿崗區140平方米／套。

　　黎文江表示，這是一個“堰塞湖”，時間越長，積蓄能量越大，對市場的破壞威力越厲害。“管理層不能不考慮利弊，適時放鬆或取消限售限簽，或採取其他有效措施，以除隱患。”

　　廣東省房協理事趙卓文認為，市場急需的剛需産品缺貨，開發商的大戶型産品政府又限售，“市場需求、供應結構、政府調控目標三者存在巨大矛盾”，下半年廣州樓市成交量難以放大。

[責任編輯： 雍紫薇]