您的位置:台灣網  >  經貿  >  地産  > 正文

半年土地收入超去年全年 專家稱樓市越來越危險

2013-07-15 10:17 來源:中國青年報 字號:       轉發 列印

  儘管史上最嚴厲的房地産調控並沒有絲毫鬆動的跡象,但土地市場卻持續堅挺。

  偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1~6月全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金高達11305億元,與去年同期相比上漲60%。

  土地市場的這種熱度在一線城市表現尤為明顯。

  在北京,上半年土地成交合計100宗地塊,合計土地出讓金達到664.24億元,而在2012年,北京市全年的土地出讓金僅為647.92億元。也就是説,北京只用了半年的時間獲得的土地出讓金收入就超過去年全年。

  與北京類似的還有廣州。今年上半年廣州市土地出讓金為243.7億元,而該市2012年全年僅為220億元。同樣是用半年就超越了去年全年的土地出讓金收入。

  “大家都在搶著拿地,各地政府推地的力度也在加強,好像沒受到調控影響一樣。”國內一家大型房地産開發企業的經理這樣對記者説。

  而在中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強看來,地方政府推地加快,開發商資金充裕,共同導致了上半年土地市場的火爆。而這種火爆必將對樓市預期産生影響。

  地王5月起頻繁登場

  從數據上看,今年上半年的土地市場並非一路高歌,而是波動連連。

  中原地産研究中心對全國40個大中城市上半年的土地市場進行了監控。在1月,一線城市的土地溢價率達到27%,但2~4月,土地溢價率則從22%下探到13%,到了5月,土地溢價率則拉升到39%,6月份,這個數字則又回落到22%。

  類似的波動也出現在三四線城市,只不過,波動的幅度更大。1月,三四線城市的土地溢價率僅為6%,但2月就達到45%,三四月跌至20%以下,5月就拉回45%,6月再次回落到28%。

  只有二線城市在上半年保持了相對的穩定,但頂峰同樣出現在5月。

  這樣的波動似乎正與年初房地産調控加強所帶來的市場波動相吻合。2月底,國務院出臺國五條,房地産調控加強。3月底,各地出臺落實細則,經過4月的適應、消化,市場在5月開始突然爆發。

  正是從5月開始,地王陸續在多地登場。

  先是在長沙,5月3日,長沙一個地塊拍出35.79億元的高價,一舉成為長沙的總價地王。

  接下來是廣州和上海,輪番拍出地王。

  廣州在5月出現3個“地王”,其中一個地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米。

  而在上海,5月竟相繼出現8個地王。5月9日,出現樓面單價地王,樓面價超過4萬元/平方米,這是上海3年以來的樓面地價新高。5月29日,另一地塊以46億元的價格成為總價地王。

  在北京,5月原本可能誕生一個地王,但可能正是出於對這一點的擔心,北京市國土局將這個地塊的拍賣推遲到了7月。

  進入6月,南京、武漢、重慶等城市似乎受到了上海、廣州、北京等城市土地市場的影響,相繼拍出地王。

  這個勢頭在進入7月之後依然沒有終止的跡象。北京夏家衚同地塊毫不意外地成為地王。剔除公租房,這個地塊的樓面價已經達到4.2萬元/平方米,而之前萬柳地塊樓面價為4.1萬元左右。

  在這樣火爆的拿地熱情下,地方政府土地出讓收入不高都不可能。

  根據偉業我愛我家研究院的統計,今年上半年主要城市的土地出讓金收入都在大幅上漲。其中,一線城市的土地出讓金相比2012年同期上漲了315%,二線城市上漲了51%,三四線城市上漲了33%。

  除了北京、廣州僅用半年的時間就超越了去年全年的土地出讓金收入外,多個城市半年的土地出讓金收入接近去年全年的收入。

  上半年,杭州共出讓土地112宗,成交總額約為595.7億元,緊逼去年全年的土地出讓金611.3億元。而在2012年上半年,這個數字僅為80.2億元。

  南京半年時間土地出讓收入達到307.1億元,去年上半年這個數字僅為131.6億元,去年全年這個數字也僅為358億元。

  上海,上半年土地出讓金額達到703.78億元,而在去年全年這個數字為875.78億元。

  成都、重慶、昆明、寧波、蘇州等城市也都在上半年通過賣地賺得盆滿缽滿。

  一些開發商為什麼這麼瘋狂

  毫無疑問,土地市場的持續高溫與房地産企業有著密切的聯繫。

  偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,大型開發商積極拿地成為土地市場的主要支撐點。今年上半年,萬科、保利、龍湖、恒大等全國標桿企業共計獲取108宗土地,支付土地出讓金747億元,與去年同期相比增加135%,其中萬科、龍湖、保利三企業拿地金額同比翻番。

  儘管多年前萬科就信誓旦旦地表示絕不當地王,但從6月27日到7月8日,僅僅半個月的時間,萬科就在重慶、上海、廣州拿下個地王。上半年,萬科在全國拿下42塊地,支付土地出讓金305億元,相比去年同期增加了368%。

  是什麼讓開發商如此高調搶地?

  中原地産市場研究部總監張大偉告訴記者,國五條落地後,被稱為史上最為嚴厲的房地産調控政策,但全國絕大部分城市的細則力度有限,從而導致整體市場依然處於高位。

  這就相當於給了開放商一個信號:市場預期還是看好。

  “從今年一季度的銷售情況來看,大部分開發商的銷售都非常好。”張大偉説,銷售情況好就意味著資金回籠快,這些實力雄厚的開發商手裏有錢,自然敢於積極拿地。

  在張大偉看來,今年上半年是近幾年一些開發商資金狀況最為寬裕的時期,導致這些開發商在全國各地拿地的積極性明顯上漲。

  不過,北京市落實國五條的細則最為嚴格,為何土地市場依然火爆?

  在張大偉看來,雖然北京細則最嚴格,成交量下滑也最多,但作為首都,土地稀缺,很多開發商都希望進入北京市場。實際上,很多企業在其他城市的市場獲得資金後,對北京的土地需求明顯增加。

  多年來一直未涉足北京的恒大地産今年轉變了思路,上半年就開始參與北京土地的競拍。7月3日,該上市房企以35.6億元加26萬平方米公租房的代價,拿下昌平沙河鎮地塊,加入北京樓市的競爭中。

  “特別是地方房企,在北京獲得項目後,才可以有成為全國性房企的可能。”張大偉説,如果開發商資金寬裕,土地價格高位運作將很可能成為常態。

  不得不承認的現實是,今年上半年開發商的銷售狀況非常好。從近期公佈的上半年房企銷售排行榜來看,萬科、綠地、中海名列銷售額前3名,其上半年的銷售額分別達到830億元、653億元、645億元。而在去年上半年的房企銷售金額排行榜上,前3名分別是萬科、中海、保利,其銷售金額是610億元、543億元、493.1億元。萬科的銷售金額同比增長超過30%。

  這樣的銷售狀況讓很多開發商頗感意外,他們沒有想到,在調控加強的背景下,還有這麼多人將資金投向房地産。

  不僅如此,很多開發商還在加快融資的步伐。

  中原地産5月發佈的數據顯示,截至5月下旬,包括萬科、恒大、富力、華潤等在內的10大標桿房企融資已達380億元。

  7月10日,龍湖與13家銀行簽訂協議,在香港融資76.72億港幣,刷新了內地房地産企業單筆貸款融資規模的新紀錄。龍湖發給記者的資料顯示,截至目前,龍湖擁有來自包括中國建設銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行等境內銀行授信約500億元人民幣,當前未使用授信約300億元人民幣。而截至2012年12月31日,龍湖的凈負債率為47.6%,手頭現金186.1億元。

  國內一家大型房地産開發企業的經理告訴記者,在開發商普遍有錢的情況下,如果不大量囤積土地,就意味著會在未來的市場中失去主動,所以在今年上半年,大的開發商都在拼命拿地。

  市場到底該怎麼辦

  一個值得注意的現象是,儘管地王頻現,大型開發商拿地異常積極,但也有一些開發商因為種種原因被政府收回土地。

  5月,武漢收回4宗地塊;6月,雅戈爾宣佈退出杭州城西申花板塊兩幅地塊,這兩個地塊曾是2010年的杭州地王;7月5日,南京市收回下關濱江江邊路以西2號地塊,這個地塊于去年11月30日被中冶置業控股公司以56.2億元高價拿下。

  “這其實是土地交易火爆背後的一個現象。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者,地塊被收回其實跟開發商資金鏈緊張有關係。一方面,市場上有大量的開發商不惜血本拍高價地,另一方面,又有因為無法支付土地出讓金被收回的地塊。

  在胡景暉看來,去年的土地市場讓開發商覺得,未來兩三年的土地供應肯定會很緊張,所以在今年上半年都開始大量拿地。但如果沒有計算好自己的承受能力,或者市場形勢發生變化,很有可能出現無力開發的局面。近期幾個城市的數個地塊被收回就是典型的教訓。

  “土地市場很複雜。”中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強告訴記者,去年多個城市因為市場形勢不好推地不理想,導致全年計劃都沒有完成。北京就是如此。但是從去年下半年開始,樓市形勢開始好轉,地方政府其實是加快了推地的節奏和力度,在今年上半年就明顯地表現了出來。

  陳國強表示,很多開發商去年沒有參與到土地交易中,到今年年初時他們覺得錯過了機會,於是在今年上半年轉變了思路,加快拿地。加上地方政府加快推地,造成土地市場特別火爆的場面。

  不過,陳國強擔憂的是,前段時間出現的銀行錢緊勢必會傳導到土地市場,如果資金緊張持續的時間長,土地市場將不可避免受到影響。

  “大家都在觀察,看中央政府是否會有房地産調控的新思路。”陳國強説,如果思路不變,地價上漲,房價上漲的預期將很難改變。

  而在胡景暉看來,現在已經到了必須改變調控思路的時候。他覺得現有的調控手段只能讓大家感覺房價上漲得慢一些,而無法解決整體市場的基本問題。

  “土地市場這麼漲下去,樓市會怎麼漲?這樣下去整體市場會越來越危險。”胡景暉説。  本報記者 李松濤

[責任編輯: 雍紫薇]

視 頻
  1. 浙江慣偷鈔票點煙被抓 稱“窮得只剩錢”

    浙江慣偷鈔票點煙被抓

      近日,浙江義烏一名男子在網上不斷炫富,還用百元大鈔點煙...

  2. 江宜樺重申徹查島內油品市場

    江宜樺重申徹查島內油品市場

    關注臺灣食品油事件

股 市
臺灣| 大陸
    臺股17日開盤漲44點 為8538點
服務專區

投資流程辦事指南往來手續聯繫我們Q&A

關於我們 | 本網動態 | 轉載申請 | 投稿郵箱 | 聯繫我們 | 版權申明 | 法律顧問
京ICP證130248號 京公網安備110102003391
網路傳播視聽節目許可證0107219號
台灣網版權所有