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國五條實施已過百日 房地産調控將轉向長效機制

2013-07-15 09:47 來源:經濟參考報 字號:       轉發 列印

  “國五條”實施已過百日,房地産市場初顯平穩,但值得注意的是,雖然住宅成交一度有下降趨勢,但房價卻始終堅挺。與此同時,土地市場爆髮式增長,多地頻繁刷新的“地王”也讓人們再次考量調控政策的延續性。

  《經濟參考報》記者獲悉,相關內部會議透露將加快研究包括土地、金融、財稅等方面的房地産中長期調控政策。在研究的眾多調控政策中,“去行政化”將成為未來調控方向。

  據了解,“房地産調控長效機制”由發改委、住建部、國土部、財政部、稅務總局、銀監會共同參與研究制定。

  據接近內部人士透露,未來房地産調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下,著重進行中長期政策制定,建立房地産調控長效機制。“一方面短期政策頻繁出手,多次運用後調控效果在減弱;另一方面,短期政策需隨著市場波動而調整,不能長期運作。因此,現階段亟待能夠長期執行的調控政策出臺。”

  上述人士表示,房地産調控長效機制是指在完成住房資訊聯網、不動産登記等長效機制的基礎工作下,從土地、金融、財稅等方面進行改革,而改革方向便是調控更加市場化。“主要進行制度建設,尤其是以金融、財稅、信貸手段為主,通過市場規律的傳導,達到調整市場結構的目的,弱化行政干預。”

  上述人士具體解釋説,土地方麵包括土地出讓制度改革與土地二元結構改革。現階段土地出讓大多數仍為價高者得,土地出讓金一次性付清,部分開發商囤地以待升值。因此,建立土地出讓長效機制,對土地類別與作用劃分更加細化,供地可選年租形式收取土地價款。這樣不僅可以降低後期購房者初始成本,也可以使地方財政資金來源長期化,並可以根據市場現狀對租金進行有限浮動,真正體現土地價值。另外,由於我國的土地二元結構,農村集體建設用地不能自由入市交易,在土地資源稀缺的背景下,應改變土地供應模式,減少用地閒置,增加土地有效供應。

  從市場看,土地稀缺導致近期多地“地王”頻繁刷新。中指院數據顯示,6月全國300個城市成交樓面均價1235元/平方米,環比上漲14%,同比上漲44%。溢價率方面,1至6月全國300個城市土地平均溢價率為15%,較去年同期增加10個百分點;住宅類用地平均溢價率為17%,較去年同期增加13個百分點。

  金融政策方面,應改變房地産企業融資模式,加大企業直接融資比重。“我國還沒有真正意義上的房地産金融,世界通行做法是房地産企業進行直接融資,而我國房企主要依靠銀行貸款進行間接融資。”上述人士表示,直接融資與間接融資的條件、融資成本、便利性都不一樣。房企直接融資是風險自擔的,風險性和金融活動、資金成本相關,企業需要根據自身情況,選擇短期、中期、長期的不同類型、不同融資成本的資金組合,從而使銀行風險降低。

  事實上,市場已有房地産企業再融資有望有條件開閘的傳聞。近日,證監會對房地産企業融資政策的表述,從“已暫緩受理房地産開發企業重組申請”變為“對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地産開發企業,將暫停上市、再融資和重大資産重組。”這一表述的變化,被市場看作房地産企業再融資有條件放開的信號。

  在財稅方面,上述人士稱,改變現階段以賣地為主要收入來源的地方財政體系,逐步擴大房産稅試點。

  住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,房價越高、矛盾越突出,越是出臺房地産調控長效機制的好時機。應加快研究出臺長效機制,逐步解決房地産市場長期面臨的問題,確保房地産市場穩定健康發展。

[責任編輯: 雍紫薇]

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