京“非住宅”成監管新目標 商改住面臨資金鏈大考

　　8月1日起，商業、辦公項目未蓋到7層不能預售，業內分析——

　　商改住面臨資金鏈大考

　　繼北京預售資金監管加強後，“非住宅”也成為預售監管的新目標。根據新規，自今年8月1日起，商業、辦公等非住宅項目及套均建築面積大於140平方米的住宅項目，如果沒有蓋到7層及以上將不能取得預售許可證，也就是不能開賣。

　　6月14日，北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》要求，從2013年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地産開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟，以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時，施工進度必須達到一定條件。其中，地上規劃層數7層（含）以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低於7層）。各區縣房管部門要嚴格按照勘查現場，對未達到施工進度要求的，將不予辦理預售許可。

　　解釋 老項目仍執行原規定

　　對此，北京市住建委給出的官方解釋是，此舉是為了貫徹落實今年3月本市出臺有關房地産市場調控工作的通知，進一步完善商品房預售制度，規範預售行為，保護購房人的利益。

　　“考慮到住房市場供不應求的現狀，此次新政提出了差別化提高預售門檻。”市住建委相關負責人表示，一方面，對於滿足剛性需求的普通商品住房樓棟，仍保持原標準，暫不提高預售門檻，保證市場的有效供應。另一方面，新規主要針對8月1日後新簽訂土地出讓合同的新項目，此前的老項目仍執行原規定，以盡可能減少政策調整對已拿地企業的工程進度、資金安排等方面的影響，不會對市場供應造成影響。

　　分析 商住樓盤受影響更大

　　亞豪機構市場總監郭毅預計，新規出臺後，主要衝擊的是定位不高的大戶型産品和商住産品，對市場上其他的産品類型影響不大。

　　“大戶型住宅和商業、辦公項目，受新政影響的程度是不一樣的。”一位大型房企北京負責人就表示，他們也有寫字樓項目，並不是挖個坑就開賣。“普通住宅樓盤挖個坑就賣的情況比較多，開發商進行寫字樓開發，一般都具有相當的資金實力，並不普遍存在挖個坑就賣的情況。而且，優質的寫字樓並不愁賣。”據他透露，目前，他們正在熱推的寫字樓項目雖然還未正式開盤，但“已經被意向客戶預定的差不多了”。

　　亞豪機構市場總監郭毅也認為，受預售管理新政影響較大的産品有兩類，一是商改住項目，另一是剛需盤集中區域裏的大戶型中高端改善型産品，這兩類産品均對銷售速度有一定要求。影響不大的一是商業辦公類型産品，二是城市核心區的大戶型公寓豪宅。由於新規針對的是8月1日後拿地的項目，因此影響不會在當前顯現。

　　趨勢 封頂後出售大勢所趨

　　不過，上述大型房企的北京負責人坦言，新規確實提高了預售門檻。

　　“現在有不少樓盤挖個坑、做個地下結構，就開始對外賣房子了，雖然也有個投資到25%的門檻，但實際上這個門檻並不高，很容易達到，有的開發商甚至會直接到銀行開個投資到25%的證明。這位大型房企的北京負責人表示，預售新規要求的工程節點比以前提高了，這將對開發商的資金量提出更高要求。按照新規，7層以下要先達到主體封頂，建設投資至少要達到60%以上。”該人士説。

　　據了解，目前，北京市預售商品房的規定是，已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，同時預售商品房投入的開發建設資金達到總投資的25%以上。

　　而商品房預售制度的存留問題，一直是房地産界熱議的焦點。易居房地産研究院副院長楊紅旭表示：“其實上海2000年就規定多層住宅預售須封頂，2010年規定高層預售也須封頂。國家的規定是，投入資金達工程總投資的25％以上，才能取得預售證，可以説京滬高於國標。而很多地區挖坑或出土就可預售，封頂後出售是大勢所趨。”楊紅旭解釋，“25%以上”是1994年頒布的《中華人民共和國城市房地産管理法》中的規定，正是此法，確立了商品房預售制度。而那時是福利分房，近20年過去了，環境巨變，應提高預售標準，保障業主權益。

　　本報記者 陳靜思

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