房産稅擴容難替代樓市調控 需注重增加市場供給

　　發改委日前公佈《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，其中提出，擴大個人住房房産稅改革試點範圍。國家發改委經濟體制綜合改革司有關負責人此前在回應媒體提問時表示，房産稅經過多年調查研究現在正在考慮擇機擴大試點範圍，今年會有具體動作。在“國五條”落地兩月，樓市交易量下降而價格繼續攀升的背景下，房産稅將擴大試點範圍的消息引發市場高度關注。

　　上海、重慶是房産稅的先行試點，雖然房産稅應該是根據佔有國家資源多寡而徵收的一項稅種，但為了減少政策落地的難度，上海、重慶都是從樓市新增量開始徵收的。雖然目前上海、重慶的房産稅額度都非常少，但兩城市試點在操作上有所不同，重慶已經逐漸從徵收新增房産稅開始擴大到存量市場。對於土地資源日漸短缺的一線城市，房産稅從新增量市場擴大到存量市場，以稅收替代土地出讓收入的試點意圖明確，同時樓市限購政策雖然短期內取消的可能性不大，但業內普遍認為，完全的行政手段遲早要退出市場，經歷幾度調整後，房價越調越高，房産稅或成為後期全國樓市調控的新方向。這讓人們對房産稅的擴大以及後續試點非常關注。

　　有數據表明，2011年受我國房地産調控政策影響，全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩，而與之息息相關的稅收收入也隨之下調。財政部數據顯示，2011年，全國土地購置費為11412.82億元，同比增加14.1%；2011年全國商品房銷售額為59119.09億元，同比增幅為12.1%，較上年下滑6.2個百分點。和土地和房屋銷售相關的房産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項稅收總額達7150.7億元，合計同比增長26.8%，增幅較2010年減少8.2個百分點。

　　中原地産研究部總監張大偉分析認為，土地出讓收入及涉及房地産稅費的減少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新稅源彌補。房産稅未來是用來取代地方土地出讓金減少後的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但長遠來看，肯定會涉及存量多套房。

　　房産稅的徵收可以增加地方政府的穩定收入，一定程度上可以降低地方政府高價賣地的衝動，減少地王出現的概率。可能會擠壓出部分庫存空置房源，增加租賃房源進而平抑房租上漲。另外，如果從新購房産疊加計算之前存量房産合併徵收房産持有稅，對有多套房産買家的投資衝動也有抑製作用。張大偉認為，目前我國很多城市居民的財産收入以2-3套房産形式存在，後期房産稅擴大有可能對二套以上全面收取房産稅。但新增稅費、不改變供需結構的話，最後結果僅僅是加稅。樓市調控很難依賴房産稅，在我國目前現狀，大城市實際空置的房産比例並不高，大城市的産權屬性複雜，在不解決供給的情況下，盲目擴大房産稅的範圍很可能會導致存量環節稅費被轉移到交易環節。因為供小于求，購房者很可能負擔更多。另外，我國實行的土地權利是有限年限，對於已經支付土地款的業主來説，額外收取房産稅並不合理。因此，解決樓市的問題還需注重增加市場供給。

　　標簽：大城市樓市重慶存量張大偉

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