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業內稱京部分熱銷項目遭遇“緊箍咒”

2013-04-12 09:19 來源:新京報 字號:       轉發 列印

  北京樓市持續熱銷的勢頭伴隨著國五條及陸續發佈的細則,在一季度末戛然而止。自3月下旬起,北京多個熱銷項目傳出網簽被暫停的消息,緊接著,金茂悅、首開國風美唐等項目新一期取證房源被住建委駁回。而調控力度仍在升級,4月10日,北京市住建委主任楊斌公開表示,北京將形成限價房序列管理,如果開發商不接受指導,就不發預售許可證。但是截止到記者發稿時,住建委並未就限價、限證給予回應。

  業內稱熱銷項目網簽被暫停

  “儘管4月8號北京房地産交易網簽已經恢復,但目前還有幾十個項目的銷售許可證被壓著不發。”一個剛剛獲得“解套”進入正常銷售的項目負責人告訴記者。

  據記者了解,3月30日公佈北京國五條細則的同時,北京市住建委就曾下達通知:2013年3月31日零時至4月7日24時,北京市房地産交易系統進行升級調整,暫停購房資格申請、審核及網上簽約。而據上述負責人介紹,早在建委發佈該通知前一週(3月23號左右),自己所在的項目已經無法登陸網簽系統。“當時並不知道是什麼情況,後來才知道有20個熱銷項目被暫停了網簽,我們是其中之一。”記者同時獲悉,該項目在向相關部門諮詢時得到的答覆為:144平米以下,成交價格高於18000元/平米,144平米以上,成交價格高於19000元/平米的項目將停止網簽錄入。

  然而經過調查,記者發現並非所有在售價格高出上述標準的普宅項目都被叫停。位於通州區的華遠·銘悅世家目前在售均價為21800元/平米,此次並未被列入暫停網簽的項目之列。一位業內人士對此表示:“此輪受到限制的主要是市場上關注度較高的項目,相關部門的舉措也是寄望于能夠起到一定警示作用。”

  “取證難”成房企心病

  通過採訪,記者了解到目前北京耳熟能詳的項目大多遇到了“取證難”的問題。而根據北京市住建委網站公開資訊顯示,進入3月下旬,項目預售審批速度明顯放緩,自3月15號至今共有11個項目獲得預售證,其中4月份以來僅有京投萬科新里程和望京金茂府兩項目獲得銷售許可。

  然而取證難已經對項目推盤節奏産生了影響。原計劃4月初開盤的亞奧金茂悅相關人士告訴記者:“預售證拿不到,開盤時間只能延期。”一家知名房企的相關負責人也對記者表示,現在手上有證的開發商普遍很開心,因為有什麼貨都能出去;但是對於貨量充裕但沒法拿到證的項目而言就非常“痛苦”。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,3月底京版細則的出臺,開發商或主動或被動,都開始放緩了供應節奏。一方面開發商需要消化政策,制定新的銷售策略,而另一方面住建委對於預售證發放更加嚴格,對於部分漲價項目不予發放預售許可證,使得部分項目不得不推後入市重新核定價格。

  “緊箍咒”效應將持續

  隨著政策的不斷推進,房企頭上的“緊箍咒”也是越來越緊。第一太平戴維斯住宅銷售部總監陳明認為,政府這次的調控決心還是很大的,但多數房企也有了相應的準備,無論是心理還是資金方面,面對調控可能還是會堅持一段時間。“據我和多個房企溝通,感覺到今年6月份,可能會是一個坎,如果政府會繼續出臺一些政策,開發商下半年日子將非常不好過。”

  陳明同時分析稱,主管部門對於取證的控制,可能會儘量少發價格較高的證,將一些售價較高的項目推遲入市;從開發商的角度可能就會通過各種辦法嘗試過關,比如説價格過高不好報批,可以將毛坯變精裝等進行價值拆分;或者先賣位置最好的、價格最高的樓座,從高到低進行銷售,也能實現新一期樓盤低於上一期的價格。

  ■ 專家觀點

  限價或將導致延期開盤

  ●郭毅(亞豪機構市場總監)

  如果限價等行政干預越來越嚴格,或將導致開發商採取延期開盤的方式應對。開發商的操盤策略可能會重新調整,從“低開高走”改為“高開低走”;或是調整開盤産品,先推出位置或戶型稍次。定價相對較低的樓盤。

  此外,限價或延長開發商拿證週期。國五條後,購房人群結構發生改變,開發商需要重新審視其客群是否足以支撐開盤,而不少將入市的老項目後期更需重新調整定價。如此一來,一些原本打算4月入市的項目或擱置或延期,傳統的4、5月供應高峰在今年可能將很難出現。

  限價不能從根本上解決供需矛盾,它只能是短期的行政干預,起到短期內穩定價格漲幅的作用,並不可能長期持續。

  限價令市場價格失真

  ●陶紅兵(高策地産服務機構董事總裁)

  有關部門為穩定價格漲幅,採取限價、暫停網簽、不發預售證的方式,開發商利潤降低,缺乏銷售的積極性,會使開發商封盤,減少供應量,增加供需矛盾。

  短期看,價格的漲幅得到控制,但擬售價格和市場價格脫節,會産生諸多問題。比如供應少需求多,排號難度增加,黃牛高價倒賣號,增加消費者購房成本;再如開發商按照限價申報,採取內部認購,消費者很難買到新房,只能高價購買二手房,反過來又刺激了二手市場。

  在地價未降時,採取限價就會導致價格失真,開發商利潤受到擠壓,拿地意願降低,影響土地財政收入。價格管制與社會發展趨勢相悖,限價註定只是暫時的手段。

  ■ 追訪

  將引導開發商新盤定價

  針對最近20個熱銷項目被住建委暫停網簽等傳言,4月10日,記者致電北京市住建委宣傳中心。但是截至記者發稿,住建委仍未給予相關回應。

  不過,4月10日,北京市住建委主任楊斌在做客城市服務管理廣播時,對備受關注的相關問題做出了表態。據報道,楊斌當時表示,目前正在研究限價房序列管理的具體細則,措施將包括,新盤報價不能高於該樓盤此前成交價,也不能高於周邊同質商品房價格。如果開發商不接受指導,就不發預售許可證,或者對於成交資格不予備案等,通過合理指導確保房價不會過快上漲。

 

[責任編輯: 雍紫薇]

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