2013房地産調控攻堅戰全面打響 十余省市出臺細則

　　十幾個省市相繼在3月最後的兩天，拿出了落實《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》的實施細則。讓市場躁動、揣測了近一個月的靴子終於落地，2013年的房地産調控至此進入具體操作階段。

　　房地産調控沒有最嚴，只有更嚴。從限購、限貸，到稅收、房價控制目標，這一輪的調控顯然超出以往歷次調控。從各地的細則來看，北京又一次成為調控最嚴格的城市。

　　在業內多位專家看來，此次調控註定是一場攻堅戰，如果要實現調控目標，整個調控措施的執行力度將是決定成敗的根本。

　　調控目標：房價增幅低於每人平均可支配收入增幅

　　按照國務院的要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公佈調控細則和價格調控目標。房價調控目標則是整個調控的方向。

　　3月25日，廣東省率先發聲，第一個公佈了“國五條”實施細則。

　　與“國五條”一樣，廣東版的實施細則也拿出了五條，這個細則對房價調控目標的表述是兩個字：穩定。

　　這樣的表述可以説基本上是為其他省市確立了標桿。在此之後出臺的其他城市的實施細則中，對房價調控目標的表述基本如此。

　　廣州、深圳市是廣東版的實施細則點出的兩個城市，這兩個城市被要求根據近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）價格調控目標。而廣東其他地區則被要求結合實際，抓緊制訂穩定房價的具體方案。

　　應該説，這樣的表述給了這些城市相當的空間。

　　3月31日，廣州、深圳市最終出臺各自的實施細則。對2013年房價調控目標，兩個城市如出一轍：即是新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民每人平均可支配收入實際增幅。

　　房價漲幅低於每人平均可支配收入實際增幅基本成為各地房價調控的目標。

　　青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價調控目標都是如此。如果説這些城市的房價調控目標還可以具體量化的話，上海和北京的房價調控目標則是霧裏看花。

　　從上海的實施細則來看，房價調控目標為：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地産市場調控措施。

　　北京市的目標是全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　讓所有人困惑的是，房價保持穩定是什麼含義？

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，他在具體研究了北京、上海的實施細則之後發現，完全不能確定2013年這兩個城市的房價要控制在什麼樣的範圍之內。

　　“對於價格到底調控到什麼範圍，上海和北京都是模棱兩可，我們看不出政府的真正目標。”胡景暉説，希望政府能夠將房價給予具體定義，例如什麼類型、區域的住房，什麼統計方法統計出來的價格數據，漲幅具體是多少，這樣才便於後續措施的落實，也能夠讓民眾心裏有數。

　　不過，在北京中原地産市場研究部總監張大偉看來，北京的實施細則其實有一個很大的突破。這個突破就是將自住型、改善型商品住房的價格逐步納入限價房序列管理。

　　“北京細則説2013年房價要保持穩定，如果説這個表述是比較模糊的話，將商品房價格逐步納入限價房序列管理的表述則是一個具體的信號，這個措施如果實施，對市場的震動不亞於賣房收20%的個稅，而且肯定會實現控制房價的目標。”張大偉説。

　　張大偉告訴記者，此前北京已經有了這樣的嘗試。

　　2011年，北京市房山區就曾推出了一個限價商品房項目，這個項目限房價競地價，提供了超過2000套的房源供應，價格為每平方米12500元。

　　“這個價格低於當地當時均價20%。影響了當時整個區域的價格預期。”張大偉説，這個項目不同於兩限房，還是商品房屬性，其産權是完整的，但與商品房不同的是，限制了購房人再次交易的時間，5年內不得將房子出售。

　　在張大偉看來，如果北京今年逐步落實這個措施，土地出讓逐漸開始嘗試限房價競地價，一定會影響到目前市場上出售的所有房産定價。如果全市逐漸增加試點，這一政策對新建住宅的利空甚至將超過二手房個稅的影響。

　　張大偉告訴記者，除了房山有一個這樣的項目外，門頭溝也有一個這樣的項目。如果一個區域能有幾個這樣的項目，會馬上改變區域的市場預期，房價絕對會受影響。這個措施將會是北京實現房價控制目標的重要手段。

　　賣房收20%個稅執行難度大

　　在2月底國務院出臺房地産調控政策時，賣房徵收20%個稅的規定一度引發社會極大關注。其實這條規定早在20年前的個稅法中就已經存在，但多年來，由於具體操作難度大，一直沒能真正執行。

　　從各地公佈的“國五條”實施細則來看，對賣房徵收20%個稅的問題，表述似乎並不積極。

　　有的城市對此表述為：能核實房屋原值的，應依法嚴格按照轉讓所得的20%計徵，而很多城市則乾脆根本不提這一點。

　　北京市再次衝在了前面。在北京市的實施細則中，對房産交易徵稅問題有三條具體規定。

　　首先，3月31日起，對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計徵；

　　其次，不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計徵個人所得稅；

　　第三，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

　　不僅如此，3月30日，北京市地稅局發佈公告，對房産交易徵收個稅問題做出解釋。按照這個公告，自建住房、商品房、經濟適用房、已購公有住房、城市拆遷安置住房的交易，都要按照規定交稅。

　　不過，房産交易徵收的個稅依然要扣除相關合理費用。

　　按照國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發2006108號）、《關於個人轉讓房屋有關稅收徵管問題的通知》（國稅發200733號）規定，這個合理費用包括住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用，以及在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　這就是説，今後房産交易徵收個稅，要扣除這些合理費用和房産原值，剩下的部分才按照20%的稅率進行徵收。

　　按照此次北京地稅局的公告，如果不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定徵收率1%計算。

　　可以説，在房産交易徵收個稅的問題上，基本上是重申了20年前的個稅法規定。問題在於，20年來房産交易徵收20%的個稅一直未能執行，就在於核實那些相關的合理費用太過困難。此次重申20%的個稅，能否順利執行？

　　“從個稅法來看，房産交易要徵收個稅是有前提的，並不是説就按照交易價格減去房産原值直接收20%的稅。”中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強告訴記者，核實那些合理費用非常不容易，需要大量的人力、物力，但想要徵這個稅就必須核實這些費用。所以才造成20年來都無法執行這個政策的結果，最終不得不用房屋交易價格的1%～3%來收稅的方法解決問題。

　　其實，在稅務總局2006年的相關文件中，就對相關費用的扣除問題做出了較為詳細的規定，比如對裝修費用，已購公有住房、經濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；對商品房及其他住房，裝修費用的最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　但是，可能就是因為要核實這些費用的成本太高、太麻煩，所以這些細化的規定多年未能落實。

　　“要徵稅，必然要把這個問題解決好，不過，真要核實費用進行扣除，難度非常大。”陳國強表示，對於合理費用，其實還應該加上通脹，這些年的通脹問題一直很突出，如果不能把通脹因素扣除，對房産持有人來説是不公平的。

　　房地産調控沒有最嚴，只有更嚴

　　2010年，當時的國十條拿出了限購的方法，被稱為史上最為嚴厲的房産調控措施。這個嚴厲的措施在此後兩年的落實中也顯現了其威力，一線城市的房産交易一度遭遇嚴冬。在北京等城市，房價還出現了明顯的回落，比如通州區，在2011年，多個樓盤的價格都下跌了一半。

　　這項原本是最為嚴厲的調控措施在如今的國五條中再次被強調。在各地出臺的實施細則中，大多僅是維持原有的限購政策，而北京則強化了限購，北京籍單身人士今後將只能擁有一套住房。

　　“這個政策其實是想對房産的擁有重新做一次調整。”張大偉告訴記者，過去不限購，已經造成房産分配不均的後果，一部分人擁有的太多，而很多人卻無力擁有。現在從全國來看，都不再是房屋短缺的局面，而是分配不均的局面。北京作為首都，這個問題尤為嚴重。

　　從北京市升級的限購政策來看，其目標是鼓勵自住，遏制投資。

　　“從整體調控政策來看，行政干預的色彩越來越濃厚了。”陳國強説，各地出臺的調控實施細則都是更加倚重行政手段。用行政的力量短期內能夠取得好的調控效果，但從長期來看，對整個行業的發展是不利的。還是需要強調多用經濟的、市場的手段來調控房地産市場，要根據市場的變化隨時做出調整，不能總是過多的行政干預。

　　其實，在2010年限購政策出臺後，多個城市的房地産市場都經歷了大規模的調整，部分投資投機需求已經被擠出市場，但很多人都沒有想到的是，今年會有更加嚴厲的調控政策出臺。

　　陳國強告訴記者，造成如今更嚴厲調控措施出臺的原因在於最近的市場變化。部分城市出現非理性抬頭，房産交易量價齊升的現象開始出現。

　　根據國家統計局的數據，今年1～2月份，商品房交易同期增長在50%以上，這個跟1年前的形勢完全相反。

　　“市場預期開始出現逆轉，看漲成為越來越多人的觀點，政策效應開始弱化。”陳國強説，之所以出現預期逆轉，有行業自身經過調整開始企穩的原因，也有整體經濟形勢回暖的影響。新型城鎮化的明確、收入倍增計劃的出臺等利好的政策都在影響房地産市場。

　　陳國強告訴記者，這些資訊都在傳遞樂觀的信號，從而能影響到房地産市場，導致更為嚴厲調控措施的出臺。

　　面對調控，已經有些購房人猝不及防，部分購房人可能因此失去購房資格。

　　北京市銘滔律師事務所合夥人孫濤擔心可能會産生大量的房産訴訟。“那些賣了小房子想換大房子的人很可能這次就買不了了，他們將會是之後房産訴訟的主要人群。”

　　孫濤告訴記者，如果國五條真正壓住了房價，市場進入冷淡期，買房違約的情況會增加。從整個市場來看，過多行政干預會對市場造成負面影響，不利於民間契約精神的形成。在此之前的多次調控下，已經出現了諸如借名買房等違規操作，造成買賣雙方因調控政策産生糾紛，從而違約糾紛增多的情況。（李松濤）

[責任編輯： 雍紫薇]