深圳後海商圈：如何保持競爭優勢？

　　從深圳地鐵蛇口線後海站出來，左邊是正在有序開發的深圳灣片區，座座高樓已然露出“尖尖角”，右邊是巨大的蛋形的保利劇院，朝北方向走去，一路上可看到海岸風情街，寬闊的長廊和露天廣場把海岸城購物中心、保利購物中心、天虹商場、茂業百貨、海雅百貨等一線貫通，形成了集購物、餐飲、休閒、娛樂為一體的後海商圈，一改過去南山分散、無序的商業格局。

　　後起之秀的南山後海商圈，是深圳少有的擁有濱海風情和業態功能均衡、配套齊全的商圈。自2003年南山後海商業開始全面建設至今，後海商圈面貌煥然一新，商圈內人氣日益旺盛，物業租售價格高開一線，發展勢如破竹。多位業內人士稱其為深圳商業跑出來的“黑馬”。

　　然而，面臨著寶安商業的崛起，香港高端消費的競爭，後海商圈如何留住人氣？其競爭的最大砝碼又在哪？

　　毗鄰之爭，優勢何在？

　　隨著深圳城市開發建設的西移，南山、寶安一改原來蠻荒之地的面貌，眾多住宅項目在深圳樓市中嶄露頭角，精彩大盤搶盡風頭。而伴隨著濱海大道通車、地産項目更是在南山遍地開花，加上南山配套設備的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費的人也多了，這其中除了南山區域的居民，還有很大一部分是來自寶安的消費群體。

　　然而，近兩年寶安商業也開始強勢崛起，海雅繽紛城、首個天虹購物中心紛紛落戶寶安，其龐大的商業體大大刺激了寶安當地居民的消費。許多寶安當地居民發現，以往要跑到南山才能買到的品牌竟然也出現在自家門口，這一改變把更多的當地消費者滯留在本地。

　　對此，美聯物業全國研究中心高級主任徐楓也坦言，這在一定程度上分流了一部分前往南山消費的客群。然而，這究竟給以南山海岸城為中心的後海商圈帶來多大的打擊？徐楓認為，儘管有影響，但並不大。

　　“從商業的定位來看，寶安的商業定位是社區型的商業，而南山後海商圈的定位是市級的商圈。”這就意味著，後海商圈的高端大氣是目前寶安商業暫時無法比擬的。徐楓分析，寶安的商業只能滿足普通消費者購買普通的商品，而對於有高端品牌需求的消費者來説，還是要去到隔壁的南山後海商圈。

　　2007年，深港西部通道正式通車，在隨後的幾年裏，大陸居民赴港的條件也逐步放寬，居民赴港消費的熱情日益高漲。此前曾有調查顯示，南山居民赴港消費的比例在全市各區居民赴港消費的比例中最高。有業內人士分析，香港高端商品和逐年下調的匯率給大陸居民赴港消費帶來了極大的利好，而交通便利也使得南山居民近水樓臺先得月。

　　事實上，香港給深圳商業帶來的競爭問題由來已久。早在10年前，業界就討論過如何讓華潤萬象城與香港商業進行差異化區分，但目前看來仍然不成功。而如今南山面臨著與萬象城同樣的問題，徐楓認為，既然難以差異化競爭，就盡力留住自己的客戶群。“後海商圈目前針對的是暫時沒辦法去香港或者懶得去香港的人，這些人就會被截留在本地。”在徐楓看來，深圳這樣的消費者還是很多的。

　　世聯地産綜合體市場研究員李琳琳認為，成熟的商圈不會太受周邊商業分流人群的影響。“南山目前處於發展階段，未來還將有華潤的舊改、來福士廣場等商業項目入市，目前還不存在商業過剩的情況。”市場還是很大，關鍵在於如何給自己一個精準的定位。

　　李琳琳認為，後海商圈從建設設計以及自然人文風情來看，給消費者帶來的購物體驗和娛樂消遣環境都是其他商圈暫時無法比擬的，加上豐富的産品鏈條，是後海商圈相較于其他商圈或商業體最大的優勢所在。

　　內部換血，用意何在？

　　近兩年南山海岸城的升級改造正在逐步推進，伴隨新品牌的入駐，原有品牌的升級，海岸城以更為時尚的面貌嶄新綻放。不斷“換血”的背後，是蓄意迎戰周邊商業的崛起？還是自身品位的逐步彰顯？

　　徐楓認為，後海商圈的蛻變更大的目的在於迎合區域的高端消費群體。在2000年以前，南山一度是深圳地價的洼地，而在2000年以後，房地産項目在南山便風起雲湧，許多新深圳人在南山買房，購房者也比較年輕。其次，從住宅項目來看，目前全市的豪宅項目多集中于南山，這就意味著南山居民的平均消費能力應該是全市各區居民中最強的，因此，商圈的檔次也必須隨消費群體的檔次而提升。

　　其次，徐楓在研究中發現，南山商鋪的投資客來自於深圳市各個區，甚至原來在羅湖東門的投資客也轉移到了南山。從商鋪的租金和售價看來，據美聯物業數據統計，天利中央商務廣場、後海花園商鋪、卓越維港商鋪、蔚藍海岸四期商鋪以及招商海月花園五期這些南山後海的高端物業在租金和售價上全都高開一線，2013年11月的租金和售價相比去1月漲幅平均在10%左右。

　　在租金高企的態勢之下，商圈內許多小商戶卻面臨不得不撤退的境遇。記者走訪發現，位於海岸城內的原潮地下商城近期出現鋪位空置現象，而仍存的商戶經營業比較慘澹，原來的奶茶店、小吃店也開始撤出。

　　業內人士分析，這些小商戶與如今海岸城及周邊高端的商戶格格不入，前來這個商圈消費的群體大多因高端消費而來，因此這些小商戶也就無人問津，加之高漲的租金更是讓小商戶吃不消。

　　徐楓認為，這是商圈內不斷自我優化的過程。而商圈內淘汰重組的過程將一直持續，最終只有高溢價的商戶和産品才能留在這個定位高端的商圈裏。

　　這一切都給後海商圈檔次一路拔高作了最好的詮釋。

　　騰飛在即，機遇何在？

　　對於南山，不少業內人士敢言，“南山是深圳目前發展最快，也是最有潛力的區域。”無論從城市規劃、建設指標、區域環境來看，都明顯勝過羅湖、福田，是深圳現在以及將來最接近現代城市合理規劃的典範。

　　在徐楓的觀察中，現在深圳的城市配套和基礎設施都開始在南山聚集，效應也初步顯現，而南山的資金集中能力也很強，在很多指標上都超越了福田。這都給南山後海商圈帶來極大的發展機遇。

　　在徐楓看來，目前的後海商圈儘管初具規模，但也還只是發展的初級階段，未來的空間還很大。“前海的概念才剛剛發酵，等實體經濟慢慢注入，總部經濟初步建立起來，深港同城化交流日漸深入，沿江高速開通，把整個泛珠三角串聯起來，後海在其現有的商業和居住格局下，商圈的騰飛指日可待。”

　　“後海商圈具備深圳商業‘黑馬’的特質。”然而，具備這樣的特質需要多種元素的組合。而南山的區域特點、人口特點、消費特點以及地理位置都決定了南山後海商圈的崛起。

　　但並不是有著得天獨厚的優勢就可以坐享其成。徐楓認為，後海商圈要成為深圳未來商業的引領者，還需要進一步揣摩自己的客戶群體。“現在是高端商業對高端客戶，但是高端的客戶還有一種需求，就是個性化，要區分自己的特色。”徐楓認為，目前後海商圈的産品線只是把高端引進來，但是高端産品還有細分市場，因此也還需要不斷的細化。

　　從某種意義上來説，商圈的形成只是“教育”消費者的第一階段，讓消費者知道自己想要什麼，隨著消費者的認知慢慢形成，需要的東西就可能比現在展現的東西更高端了，因此商圈就要追隨消費者的需求而作調整。徐楓認為，商圈的發展和消費者的需求是一個相互促進的過程。而目前消費者依然還是盲目的，還處於商圈引領消費者消費的階段。後海商圈就要抓住這點，不斷地對其業態組合進行完善和升級。

　　而李琳琳認為，後海商圈未來的進一步發展還需要利用好自身區位的特點，“如果能把旁邊的深圳灣體育中心、保利劇院等公共配套資源整合起來，為自己所用，就更能體現自己的特色了。”在當下消費者都強調購物體驗的時期，這些寶貴的資源無疑能讓發展中的商圈錦上添花。卓泳