北京通州新盤未現實質性降價 開發商“零首付”多為噱頭

　　有業內專家表示，北京和國內其他二、三線城市的房地産市場情況都不一樣，雖然價格遠高於其他城市，但市場總體上還是很健康的

　　編者按：紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。儘管有大量報道稱，全國多個地方都出現房價下跌，北京樓市也難以獨善其身。那麼，真實情況究竟是怎樣？本期專題報道對北京通州區的新樓盤進行了調查，發現開發商的日子並沒有想像中的那麼窘迫，換言之，房價依舊是那樣的高。

　　■本報記者 王 崢 王麗新

　　近日，北京樓市出現多個大幅降價的新盤，“零首付”項目涌現，降價預期甚囂塵上。然而，《證券日報》記者實地調查後卻發現，雖然成交量有所下滑，銷售速度減慢，但多數樓盤並未做出實質性的大幅降價決策，尤其老項目的新一期房源，與上一期房源開盤價格持平或者小幅上漲是其主流的定價策略。同時，轟動一時的“零首付”賣房銷售行為也已經取消。

　　6月14日下午，《證券日報》記者走訪了通州馬駒橋多個大型開發商的在售樓盤後發現，售樓中心的人氣雖比不上當天炎熱的天氣，但依然有不少到訪者在與銷售人員洽談，甚至有的客戶當場簽訂購房合同。

　　值得注意的是，《證券日報》記者在現場發現，開發商確實在使出渾身解數搶客，富力·尚悅居借世界盃之機在售樓中心舉行小型球賽；珠江·四季悅城已經取消“零首付”購房，但“無首付，14800元∕平方米，全精裝”的超級戶外廣告牌依然立在項目附近的公路旁。

　　對此，有業內人士認為，即使不能促成大量成交，但在大家都平價入市且尚不願意打真正價格戰的當下，市場競爭也很激烈，使用各種銷售手段吸引客戶到訪促成成交，進而搶佔市場份額是目前多數房企應對當下市場的主流戰略。

　　取消“零首付”賣房

　　近期，北京樓市樓盤“零首付”賣房的消息不絕於耳，而珠江·四季悅城則打響了北京樓市“零首付”第一槍。據記者了解，隨後亦莊金茂悅也推出“一成首付”等活動。

　　值得注意的是，《證券日報》記者調查後獲悉，無論是“零首付”還是“一成首付”都是短暫的市場行為，目前已經有開發商取消了該活動，仍在進行的也將於近期結束。

　　《證券日報》記者發現，珠江·四季悅城“無首付，14800元/平方米，全精裝”的超級戶外廣告牌立在公路旁，但記者到達售樓處後卻被告知，“這個活動6月8日就取消了”。售樓中心的一位銷售人員向記者表示，這只是個短期活動，是當時與搜房網合作辦的，現在已經恢復五成首付了。

　　無獨有偶，亦莊金茂悅的“一成首付”活動也即將落下帷幕。

　　“一成首付的活動我們現在還有，但是下個星期就取消了。”亦莊金茂悅某銷售人員向記者介紹，“一成首付活動”實際上就是先與開發商草簽合同，付10%款項，其實就是交訂金佔上房源避免漲價，但其他20%的首付金額在11月底之前必須交齊，屆時才能網簽。

　　金茂悅的開發商方興地産的一位高層也告訴《證券日報》記者，“我們和小貸公司有合作，如果客戶到我們規定的時間內還是只能拿出一成首付，那麼客戶可以和小貸公司簽署協議，向小貸公司借出剩餘兩成的首付，當然利息也要比銀行多一些”。

　　“我們這個活動主要是針對換房需求的客戶，因為打算換房的客戶需要時間處理手裏的資産，但這個活動也是有名額限制的，僅有30個名額，現在只剩下幾個了”。上述銷售人員進一步透露。

　　事實上，記者在調查中獲悉，“剛改類”需求的住宅最近成交非常明顯，其中不乏大量換房消費者。“我們的130多平方米的改善性産品已經賣完了”，亦莊金茂悅上述銷售人員向記者如是表示。“項目中三居室的房源賣的比較好，甚至比剛需産品的成交量還要好”，富力·尚悅居銷售中心的銷售人員也向記者透露。事實上，記者在富力·尚悅居確實看到有不少購房者到訪，也有當場簽合同訂房的。

　　《證券日報》記者也從多位房企高層處獲得了不少房企的共識，即針對當前市場成交量的低迷現狀，推出剛改類産品是搶收的窗口期。記者在城南的熱銷板塊新盤中發現，北科建集團開發的領秀·翡翠山類別墅項目，目前銷售均價是27000元∕平方米，項目內有異常奢侈的大公園，換房需求的購房者相對較為關注。而在臺湖板塊中，泰禾集團第一個剛改類産品泰禾·拾景園單套220萬元總價起，7000元∕平方米的精裝修標準的項目蓄客情況也非常好。

　　“多數開發商都在調整産品類別，踩市場窗口期推盤意圖搶得成交量。”一位業內人士向記者表示，另外，為了快速回籠資金，開發商對新項目的銷售定價也非常關鍵。

　　通州新盤平價入市未實降

　　實際上，進入2014年北京的樓市便進入了下行通道，成交量也持續萎縮。據悉，前五個月北京市商品房(包含所有新建住宅，商業、車位等)合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業的成交面積僅為240萬平方米，創下近八年來的新低。而據最新的數據顯示，6月上旬，北京新建住宅簽約1039套，二手房住宅簽約1702套，合計成交量為2741套，較上月同期下滑9%，再創年內同期新低。

　　這種情況下，市場上不斷傳出開發商大幅降價的消息。但《證券日報》記者實地調查後卻發現，雖然成交量有所下滑，銷售速度減慢，但多數樓盤並未做出實質性的大幅降價決策，售價基本和前期持平。

　　富力·尚悅居的銷售人員告訴記者，他們的項目單價跨度比較大，從18000元/平方米—24000元/平方米，均價則在2.2萬元/平方米，房子全部是精裝修，裝修單價在3000元/平方米。“我們現在主要是賣二期，均價和一期基本沒什麼變化。” 上述銷售人員還表示，該項目目前有兩種優惠，一種是特價房，另一種是正常優惠。其中特價房主要是一些朝向位置不太好的房源，比如東西向的三居室，售價在18000元/平方米。正常優惠則是和某購房網站的團購合作，有2萬元97折優惠和2萬元95折優惠兩種，該銷售人員坦言，項目優惠幅度確實不大，近期銷售雖然沒有年初好，但也還可以。

　　記者在北京住建委的網站上也看到，去年該項目一期的售價與目前在售的二期相比，確實沒有什麼變化。同時，記者在銷售大廳的房源資訊展示板上看到，雖然二期已經簽約的房源不到五分之一，但算上預定的房源，比例也已經接近一半，而這也和北京住建委網站上顯示的資訊相同。

　　而距離富力·尚悅居不遠的首開·國風美侖，項目售價同樣變化大不。該項目銷售人員告訴記者，目前項目只剩下不到100套的大戶型房源，均價在18000元/平方米，優惠只有一個2萬元抵6萬元的活動。“目前這個市場環境，我們定價肯定是比預期下調了，但是實際售價也比去年高一點，去年我們是17000元/平方米，現在每平方米漲了1000元。”

　　記者在住建委網站上看到，該項目早在2012年便開盤銷售，當時的均價為16000元/平方米，兩年時間該項目的售價可以説一直比較平穩，即沒有出現大漲也沒有下跌。

　　同時，記者在珠江·四季悅城的銷售現場了解到，這個不限購的LOFT商住項目，目前的銷售均價在25000元/平方米，樓王的價格則在33000元/平方米。“和前一期的售價沒什麼變化，周邊項目基本都沒降。”珠江·四季悅城的一位銷售人員告訴記者，“有的開發商説降價，其實就是拿出少量不好的戶型當特價房賣，實際上是一種行銷的手段和宣傳噱頭，不是那種真正的降價”。

　　值得注意的是，在這個項目的銷售中心，記者發現前來看房的人頗多，現場的沙發和椅子上幾乎被坐滿。此外，在銷售中心一進門的位置，開發商還特意做了幾塊大型宣傳板，上面的大標題是“房價下跌的不可能定律”，裏面則詳細解釋了房價不會下跌的原因。

　　據記者了解，北京今年新盤第一個被傳出大幅降價的項目是位於大興天宮院區域的萬科橙項目。當時有消息稱，其毛坯房最終確定的銷售均價不到2.2萬元/平方米，比之前萬科預想的2.7萬元/平方米的精裝房價格低了5000元/平方米。但實際上，該項目的2.7萬元/平方米已經被買房人接受，申請購買的人數也三倍于房源，只是由於這個價格沒有被北京住建委批准，萬科才不得不遵循住建委批准的指導價出售。業內人士也指出，萬科橙是新項目，第一次開盤，談不上降價，最多算開發商調低了價格預期。後續多個被傳降價的項目，也多是因為這個原因，或者乾脆就是開發商的行銷宣傳策略。

　　而在本次記者的實地調查後，也證實了上述觀點，開發商在北京項目大多是“假摔”，真正降價的則極少。

　　對此，有業內專家表示，北京和國內其他二、三線城市的房地産市場都不一樣，強勁的需求一直支撐著這個市場，雖然價格遠高於其他城市，但北京的市場還算是健康的，即使下半年市場仍未能好轉，北京的項目也不太可能出現大幅降價的情況。