樓市“鬆綁”依然撲朔迷離

　　6月13日，國家統計局發佈數據顯示，地産開發投資、商品房銷售面積、商品房銷售額等多個指標的增速跌至近一年來最低點。其中，商品房銷售額和商品房銷售面積已經連續4個月同比下降。之前，中國指數研究院稱，5月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10978元，環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌。

　　中國房地産市場再次成為人們關注的焦點。儘管人們對是否“拐了”尚存爭議，但是卻無人否認當前樓市狀況嚴峻。於是，“救市”的呼籲以及衝動也隨之而來。

　　“剛性需求”不再堅挺

　　數年間，中國房地産商都講著這樣一個故事：這是一片人多地少的土地，這片土地將會迅速城鎮化，這種城鎮化需要大量的房子，這樣的房子漲價是必然趨勢，這個趨勢將持續很久。這個故事的邏輯如此嚴絲合縫，以至於人們不得不相信它是真的：房價必然、必須漲上去。

　　近日，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁公佈了一項研究稱，中國家庭十分之九擁有自己的住房，其中，城鎮的比率(87%)略低於農村(96%)，但與歐美發達國家相比，已經顯著領先。不僅如此，到2014年3月，中國城鎮家庭多套房擁有率達到21%。無房戶、啃老族以及“人房分離”戶減少至22%，而他們中有錢購房的僅為7%。

　　需求方如此，那麼，供給面呢？甘犁説，中國城鎮現有的房子足以填補剛性需求，而且還有1998萬套過剩。那些已經售出但不租不住的空著的房子約4898萬套，空置率為22%，也顯著高於歐美國家，甚至高於我國臺灣地區。尤其令人矚目的是，經濟適用房空置率竟然高達23%。它本來是為滿足低收入家庭住房需求的。

　　在甘犁的研究中，所謂“剛性需求”的堅挺已成明日黃花，房價要上漲，乃至只是穩定在高位，都需要新的故事講出。然而，房地産商還沒有找到新的故事可講，只好老調重彈。

　　地産“大炮”、華遠董事長任志強在部落格中説，“儘管房地産只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關注必要的經濟增長與底線嗎？至少房地産還不是過剩産能。 城鎮化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢，不管政策如何調整，都需要有個安定、舒適的家。”

　　萬達董事長王健林説，“中國的真實城鎮化率還不到40%，十八屆三中全會才定下政策，去年年底剛開了新型城鎮化工作會議，國家首度把城鎮化作為國家經濟發展的重要支柱，作為推動國家發展的主要動力。這個方向剛剛才定下，房地産就崩盤了，你覺得可能嗎？”

　　恒大董事長許家印説，“在中國城鎮化發展的浪潮下，三線城市仍將是未來房地産企業的主戰場。”

　　儘管火力全開，但是應者寥寥。人們似乎對城鎮化與高房價的愛情不再感冒。這不僅僅是審美疲勞所致，反面的證據也愈來愈多。

　　渣打銀行的研究團隊稱，當前，中國一至三線城市的房屋庫存總量已升至17個月房屋銷售量。“我們假設相當於5～10個月房屋銷量的庫存水準表明房市相對緊俏，相當於15個月以上房屋銷量的庫存水準代表房屋供給過量，這將對開發商造成相當大的資金壓力，並加大房價下行壓力。”

　　該團隊的研究模型表明，如果全國房屋成交量仍維持在當前水準，那麼庫存將難以清空，並將持續上升，對開發商造成更大壓力。“房屋銷量上升是清空當前及未來庫存的唯一齣路。然而即使成交量從當前水準以月環比2.5%的速度增加，也只能帶動庫存逐步減少。庫存降至2013年中期的水準將需要兩年時間。這意味著許多開發商的痛苦將延長，並可能導致大量房企破産，因為許多房企將難以承受如此長時期的高額融資成本。”

　　在最需要錢的時候，錢卻離開了。數據顯示，今年第一季度，中國市場新募集的私募股權投資基金共計33隻，募資總額達到44.62億美元，房地産行業卻備受冷落，基金只數和募集金額均明顯下降。受境內IPO開閘影響，房地産基金退出筆數呈現報復性反彈，共發生54筆退出案例。不止如此。在2012～2013年曾大受海外債權人歡迎的中國內地房地産企業債券，開始門庭冷落。3月中旬至4月底，中國內地房企海外融資完全停頓。

　　或許SOHO中國董事長潘石屹的話在點題。他在清華大學經管學院的一個內部講話中説，“中國的房地産現在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰山了。”

　　樓市“鬆綁”撲朔迷離

　　6月10日，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭在其新浪V認證微博上透露，即日起，瀋陽市限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。“如消息屬實，則瀋陽把貞節牌坊全面推倒了！之前，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部鬆綁！當前，瀋陽樓市供大於求，住宅去庫存化週期22個月，與天津相近。限購鬆綁暗潮洶湧，大勢已去，半年後，估計只剩一線四市站崗！”他説。

　　一石激起千層浪。媒體紛紛涌向瀋陽求證真偽，評論員葉檀已經發話“早該取消，否則瀋陽發展無力”。根據當地媒體報道，瀋陽10日確實取消了樓市限購，但沒有具體文件，瀋陽市有關房地産交易權屬登記中心只是接到了這麼個消息，本地戶口、外地戶口都不限購了。但是11日早上又有通知説，恢復限購。

　　對於瀋陽市樓市限購“鬆綁”近乎行為藝術的做法，楊紅旭不禁嘆道：“當前樓市現狀，限購已無必要。為什麼暫時還得站崗？兩點原因：1.歷史遺産。2.輿論綁架。如果政府能把保障房搞得更好些，如果‘文革’遺民遺風更少些。自然，就不需要這個爛牌坊了！”

　　數據顯示，截至5月底，瀋陽新建住宅庫存1828萬平方米，超過京滬，僅次於全國最高的天津(2110萬平方米)，去庫存需要22個月，此外，瀋陽房價收入比10多年來在下降。有評論稱，“過剩了，還限購，這是最不市場化的現象。”

　　瀋陽市政府為什麼試探取消限購？傷在你身，痛在我心。這個理兒中國人很清楚：“土地財政”已經將房地産市場和政府的錢袋子連在一起。房子賣不出去，房地産商資金緊張，政府如何能作壁上觀。何況，在經濟轉型升級尚未明瞭，新興支柱産業仍在地平線外，各地發展對房地産的依賴仍難脫離。“不賣樓不發展”早已成為某些城市的寫照。

　　問題是，取消限購鼓勵投資乃至投機是不是個好主意？

　　巴克萊首席中國經濟學家常健説，巴克萊近日訪問了北京和上海，與相關政策決策者、宏觀經濟評論員、國際組織官員和行業專家碰面。他們發現，老百姓對房地産市場低迷感到一些擔心，中國人民銀行等有關機構也未能出臺強有力的應對措施。常健認為，公眾對樓市低迷並未感到太意外，而是更傾向於接受經濟增長放緩的前景。儘管房地産市場有著持續下行的風險，國家出臺政策果斷扶持房地産市場的希望依然比較渺茫。

　　顯見，儘管除瀋陽外，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等地方政府都在努力為樓市加油，但是無論是中央政府，還是普通百姓，似乎都不認為到了該拉房地産一把的時候。“國家樂見房地産泡沫慢慢縮小。它將會容忍來自房地産市場的壞消息。”中國社科院一位研究者稱。

　　不過，心急的也在提醒風險，如同以前上演的那樣。北師大房地産研究中心主任董藩在微博中表示：“又到了該説只有房地産業才能救中國的時刻了——不管你承認不承認、愛聽不愛聽，這是事實。唯一限購限貸的行業就是房地産業，這説明唯一有巨大需求潛力的行業就是這個行業。總體上看，基礎設施建設的産業鏈短而細小，拉動作用有限，而且政府投資不可避免存在巨大浪費。”

　　渣打銀行的研究人員則認為只要政策得當，也許會“雙贏”。“改革者也意識到，持續2～3年的房市深度調整將對市場造成顯著損害。我們認為目前中央有必要調整政策，以軟化樓市調整力度。若政策運用得當，應該不會再次刺激房市大幅上漲，而會減輕市場可能受到的衝擊力度。”

　　數據顯示，2013年年底以來，家庭可利用抵押貸款的下降已使房屋銷售量降低。不過，即便取消限購，又能怎麼樣？在董藩看來顯然還是不夠的，他的呼籲是：“鬆動房貸吧！”常健則認為，“正在下降的房價自我實現的預期、負債/GDP比率超過200%的高杠桿經濟背後開發商的財政困難，以及在銀行部門有陰影的脆弱的金融體系，這些都暗示無序調整的風險是真實的和上升的。”

　　(本報記者 董偉)