評論：為何限購未鬆綁公寓就先降價？

　　原標題：評論：為何限購未鬆綁公寓就先降價？

　　廣州市經緯行研究總監瞿中奇表示，過去兩年因為公寓不限購賣得很好，但最近半年由於整個市場變冷，所以公寓市場也降溫了。公寓面臨供貨量太大問題，今年下半年可售的公寓數達到22771套，蘿崗南沙等區域供應量很大，消化面臨壓力。甚至天河區公寓供應都達到了1390套。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前廣州市公寓樓盤同質化非常嚴重，比如蘿崗區有很多公寓，競爭激烈。

　　出租回報率低於銀行利率

　　滿堂紅地産研究部高級經理周峰介紹，廣州市商業公寓大概有81～82%的都是投資，只有很少的比例是購買用來自住。

　　黎文江説，公寓的出租回報率還達不到銀行存款利率，而且還面臨租不出去的問題。此外，公寓的管理費也要不少錢，又不帶學位，所以變成了雞肋，前景不看好。

　　有業界人士透露，目前南站地區有公寓是以帶100元/平方米的返租出售，返還期為2年，“其實是先抬高售價後再變相打折，等到自己拿來租的時候，肯定租不了這麼高的租金”。

　　周峰稱，蘿崗、番禺等郊區板塊的公寓供應較多，但現在都還沒有交樓，至少要到明年開始陸續交樓後，才有案例可以了解到投資收益情況。市中心公寓靠近寫字樓和辦公區的，有白領和外籍客戶去租住，出租情況還是比較好的。市中心公寓投資回報率雖然低於利率，還是比同地段的住宅要高，大概有3.8～3.9%的回報率，而住宅一般只有3%的出租回報率。目前，銀行3年期的整存整取存款利率已達到4.25%，5年期及以上的存款利率為4.75%。

　　不過由於商用物業的使用年限比住宅要短，所以租金必須要比同地段的住宅要高，才能保證回報率高於住宅，其回報率至少要在6%以上才能算賺。以一套總價100萬元的商業公寓為例，每月租金必須達到5000元以上，才值得購買。

　　另據了解，在租賃稅費方面，公寓的稅費也比住宅要高。住宅租賃稅費按月租4%～8.38%的範圍計徵，而商業租賃稅費範圍則在月租6%～14.3%這個範圍計徵。

　　轉手稅率至少比住宅高10%

　　對於投資住宅的購房者來説，相對低出租回報率，其投資價值更多的是在轉手時房價增值上體現。但商業公寓與住宅有所不同，其轉手時將面臨較大的稅費成本。

　　市民鄧先生去年國慶在番禺萬博地區購進了一套小面積複式公寓，但購買後卻發現公寓轉手成本非常高，很擔憂今後是否能賺錢。

　　周峰表示，商業公寓比較適合手上有錢但又沒名額購買住宅、比較追求穩定月租金的投資客。但對於短期投資客來説，商業公寓並不是合適的産品。商業公寓轉手的也比較少，目前一手公寓貨量都非常大且在促銷，所以二手公寓基本少人問津。

　　而且公寓轉手的稅費很高，一般而言住宅的稅費，沒過5年要交5.5%的營業稅，稅費也大概是7～8%；而商業公寓因為必須交增值稅等，其稅率達到了17～18%左右，比住宅至少高10%。因此，轉手商業公寓都會報低價。“現在很多公寓在宣傳促銷時都説未來增值空間很大，但在轉手出售的時候，增值越多交的稅費也就越多”，周峰表示。

　　廣州公寓面臨供貨量太大問題，今年下半年可售的公寓數達到22771套，消化面臨壓力。——經緯行研究總監瞿中奇

　　目前廣州市公寓樓盤同質化非常嚴重，競爭激烈。出租回報率低於銀行利率，又不帶學位，所以變成了雞肋，前景不看好。

　　——合富輝煌首席分析師黎文江