挾買房人以令仲介 搜房網能否贏得這場戰役？

　　以搜房網為代表的房地産網路平臺與房地産仲介公司已在多地成對峙之勢。在杭州、重慶和青島，多家房地産仲介公司集體撤下原來挂在搜房網上的二手房源，令後者股價一度狂跌。這不是最慘的。3月11日，由於京滬9家房産仲介的集體封殺，令正準備赴美上市的安居客上市泡湯。

　　原本相安無事、共存共贏，如今卻一夜撕破了臉。這只是中國房地産市場下行途中的一場茶杯裏的風波，還是網際網路革房地産仲介的命的中國樣本？

　　衝突兩端，孰敗孰勝，尚無結論，但房産電商和傳統仲介均元氣大傷卻是無疑的。雙方“對陣”而暴露出的商業模式隱憂，亦受到業界和投資界關注。從某種角度來説，這場風波或也可視作對“搜房模式”的一次測試。

　　矛盾在最激烈的時候，最易解決。

　　近日，搜房網遭遇杭州仲介聯盟“下架危機”，隨後重慶十家仲介形成聯盟與其展開談判，儘管搜房網提出了 “合作夥伴支援計劃”，但最新的消息是，6月11日，青島市50家房地産仲介公司組成聯盟，宣佈全面暫停與搜房網合作，將16萬套房源從搜房網端口下架。兩方對峙呈蔓延之勢。

　　傳統仲介指搜房網單方面在“端口流量費”上提價導致惡性競爭，繼而聯合抵制平臺，試圖在二手房市場的冬天奪回陣地。然而，一向強勢的搜房網在一封外泄的內部郵件中盡顯“安撫”、“示好”之情，這封郵件的作者、搜房網董事長莫天全甚至稱傳統房介的圍剿“是有道理的”。

　　“莫董在信中態度過於柔和，”一位接近莫天全的搜房網匿名人士告訴《每日經濟新聞》記者，“但考慮到一些關鍵房産市場競爭激烈，他也有自己的權衡。”

　　搜房網官方對記者的回復是：“目前雙方尚在談判，不方便回應。”

　　在這場博弈中，孰對孰錯，尚無結論，亦無須糾結。但搜房網和安居客兩家網路平臺在反反覆復的抵制中，一個市值蒸發十幾億美元，一個推遲上市，不可説不傷元氣。隨之暴露出來的商業模式隱憂，亦被外界和投資界人士關注：一旦關鍵房産市場的主要開發商或大型經紀公司選擇不與搜房續約，或是轉投別人懷抱，網站就將失去吸引力，廣告量下降等一系列不利或將接踵而至。

　　基於此質疑，上述匿名人士認為，這場傳統房介與網路平臺的博弈，恰恰能檢驗出搜房模式的抗風險性，“包括對手的崛起，也為搜房加快步伐提供了更多動力。這是一個開放的市場，不可能輕易出現壓倒性、顛覆性的改變。”

　　端口費用之爭/

　　“一切都源於平臺類網站不斷推出端口新套餐産品，並以此為由變相提價。”重慶房産經紀人小徐在這個行業幹了6年，自詡熟悉這個市場。今年1月，他寫信給重慶市國土房管局，“聲討”搜房“變相漲價”。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，小徐提到了搜房網的兩個不同産品：有線網路和無線網路，分別對應電腦展示平臺和手機、平板展示平臺。“同樣的房源資訊發佈被分離收費、重疊收費。”小徐説，“大家一看就懂，這是變相提價。”

　　小徐口中的端口費，就是目前最普遍的網路平臺二手房盈利模式：按“端口數量”收費。

　　具體而言，“端口”是指傳統仲介公司在網路平臺上所開設的資訊發佈賬戶。以搜房網為例，套餐費用是每個端口每月300元~550元，不同的端口費意味著不同的 “刷新量”，端口費越高資訊刷新頻次就越多，該端口發佈的房源資訊就越能高頻次地出現在相關頁面的首頁。安居客的模式也類似，此前按包月套餐形式收費，費用在300元~1000元不等，2012年開始，安居客改用按點擊量、競價排名模式收費，即哪家仲介出的錢最多，所推房源可以優先展示，而且房源只要被點擊，就會從仲介賬號中扣除一定費用。

　　“這種成熟的二手房網路房介模式始於2007年左右。”四川成房聯經紀諮詢有限公司董事、總經理冷泉頤告訴《每日經濟新聞》記者，“當時的房介都在提升自己的網路建設，也順其自然地尋找這個行業已有的網路平臺，搜房當時正在做這一塊，二者一拍即合。基於利益共同點，雙方展開闔作並都從中獲取了利潤。”

　　搜房網2013年業績斐然，其三大主要業務分別交出了傲人成績單。僅房源資訊發佈帶來的收入，就從2012年的7200多萬美元增長到2013年的1.6億美元，翻了一番，佔到公司總收入的25.3%。

　　這種爆髮式增長，讓莫天全也感到驚愕，他甚至在不久前被披露的內部郵件中使用了 “不合理”一詞。眼下，搜房網覆蓋城市超過330個，且全部都是直營，規模優勢明顯。在投資者看來就像電商行業，用戶越多，商家越多，反過來吸引更多用戶，雪球越滾越大。

　　隨著行業發展，傳統仲介競爭逐漸激烈。據統計，全國有超過5萬家房地産經紀公司，從業人數超過100萬，競爭激烈且趨於同質化，即使是同一房地産經紀公司下的不同門店、經紀人間都存在激烈競爭，再加之上游的低門檻，使得搜房對房地産經紀公司有較強議價能力。

　　在多名房介人士看來，“搜房們”正是看清仲介之間“誰也不願意被擠下當炮灰”的心態，不斷提升“端口費”，從而激化了與傳統仲介之間的矛盾。

　　接近搜房網高層的業內人士卻認為，反對“端口費”漲價不過是一個藉口，大聲嚷嚷的各大仲介真正不滿意的是“搜房與中小房産經紀公司的合作加深，蠶食了大仲介的利益”。

　　“搜房們”的警鐘/

　　就商業模式而言，搜房網的業務主要包括線上廣告、電子商務，以及房源發佈業務。伴隨著網際網路的普及，消費者獲取消息的渠道從傳統媒體轉向網路平臺，搜房網的房源發佈業務猛增。

　　截至2013年底，搜房網房源發佈業務共有19萬付費賬戶，較2012年增長47%。此外，隨著網際網路滲透率逐步提高，三四線城市房源業務發佈的使用人數有望翻倍。投資界的觀點是，未來搜房網房源發佈業務有望增長至目前的2~3倍。

　　然而，接二連三的“抵制”事件卻為“搜房網們”敲響了警鐘。一位業內人士評價，“當仲介聯合起來反對單方面提價時，像搜房這樣的流量大戶也得掂量掂量，挾‘買房人’以令‘仲介客戶’並不一定就能打贏。”

　　今年3月，安居客被指單方面提價遭遇京滬房介抵制，上市鎩羽而歸。

　　實際上，莫天全內心非常清楚，搜房網房源資訊發佈業績增長如此迅速，得益於其從核心客戶群獲取的房源資訊，正是因為大量經紀人上傳的房源資訊，增加了用戶對網頁的瀏覽量及點擊率，隨之而來的才是源源不斷的廣告收入。

　　然而，搜房網的這些資訊發佈合同卻並非排他性的。搜房也面臨“供應商”下架房源轉投其他競爭對手懷抱的夢魘。搜房網2013年年報顯示，“一旦關鍵房産市場的主要開發商或大型經紀公司選擇不與我們續約，我們的網站就將失去吸引力，如果訪問量、點擊率都下降，那麼廣告收入也會縮水，房地産參與者恐怕也會不願意再為其他服務付費。”

　　顯然，房介的聯合抵制觸痛了搜房網的神經，因此才有了莫天全在內部郵件中説，仲介們的聯合圍剿是“有道理的”。

　　近日，搜房網提出合作夥伴支援計劃，包括搜房網二手房集團全線産品在現有折扣基礎上再打六折、無線全線産品贈送、經紀公司經營推廣經營支援，以及對長期友好合作的經紀公司提供單筆最高1000萬元的低息貸款。“抵制”搜房網的仲介偉業我愛我家方面表示，已經收到了這個計劃，估計在6月20日會有明確的結果出來。

　　此外，競爭對手的崛起也為搜房網添加了一絲緊張情緒，因為房介的突然“覺醒”在客觀上放大了搜房模式的風險：可替代性。

　　“搜房就是可替代的，至少短期看來，下架房源或是轉投其他平臺，沒有給房介造成什麼影響。”小徐説，“就好比天貓和京東，平臺之間也有競爭關係。”

　　在房源資訊發佈領域，除了直接競爭對手新浪樂居、搜狐焦點等全國門戶網站，還有一些區域性資訊發佈網站如365網，以及58同城這樣的分類資訊平臺。此外，傳統房介從線下往線上發展的趨勢，也讓搜房網這類網路平臺無法放鬆警惕。

　　或許正是考慮到這幾點，莫天全在內部郵件裏更多的是對房介們的安撫，用接近他的內部人士的話來説，“莫董顯得過於柔和”。

　　在該人士看來，房産仲介想在短期內找到替代搜房網的平臺很難，“每個平臺有自己的優勢和客戶黏性，不會因為房介下架房源就帶來多大影響。再者，房源資訊搜房自己也有。”該人士向記者表示，“相反，如果房介重新選擇新的媒體平臺，亦會經歷新的磨合和陣痛，這是他們難以承受的。”

　　在該人士看來，這場博弈恰恰能夠檢驗搜房模式的抗風險性，“包括對手的崛起，也為搜房加快步伐提供了更多動力。這是個開放的市場，不可能輕易出現壓倒性、顛覆性的改變。”